Исследование рынка недвижимости: Прогнозы для каждого сектора в Европе до 2024 года.

Мы рассматриваем активы, которые будут привлекать наибольшее внимание в Европе и Испании в 2024 году, особенно на рынке жилой недвижимости. Европейский рынок недвижимости проходит через сложный период, связанный с ростом процентных ставок, что ослабило инвестиции в недвижимость (достигшие десятилетних минимумов) и цены на активы, хотя доходы сохраняются на высоком уровне. BNP Paribas RE подготовил свой прогноз на 2024 год для европейского рынка недвижимости, проанализировав, какие активы в Европе и Испании привлекут внимание в 2024 году, сосредоточившись на рынке жилой недвижимости.

Снижение рынка жилья в 2023 году

По мнению аналитиков BNP Paribas RE, в связи с макроэкономической ситуацией восстановление рынка недвижимости может начаться только в 2024 году, когда инвесторы примут новые стратегии, учитывая более стабильную макрофинансовую среду. Европейские инвестиции сейчас находятся на самом низком уровне за последние десять лет, составив €182.6 млрд в I полугодии 2023 года, что на 57% меньше, чем в I полугодии 2022 года. Из пяти крупнейших рынков Испания занимает четвертое место с суммой в €3.8 млрд (-41%), уступая Великобритании с €21.3 млрд (-52% год к году), Германии с €9.8 млрд (-68%) и Франции с €7.8 млрд (-42%). Ниже всего оказалась Италия с €2.1 млрд (-62%). Хотя снижение инвестиций кажется более стремительным, чем во время финансового кризиса 2008 года (-71%), оно, скорее всего, также будет общим меньше с упадком в 42% к концу 2023 года.

Стоимость европейской недвижимости в 2023 году

Этому тренду лежит в основе стагнация цен на недвижимость, а не нехватка ликвидности, как это было в 2008 году. Динамика рынка также отличается от предыдущих крупных спадов во многих отношениях, поскольку и продавцы, и покупатели сняты с рынка. Во-первых, многие покупатели неохотно отвечают за существующие доходы при росте затрат на финансирование. Они также хорошо осознают, что на рынке меньше вариантов по сравнению с 2022 годом: в сегменте современных офисов, роскоши и высокопроизводительной розницы, а также логистики. Они разделяют это мнение с продавцами, которые не имеют большого стимула продавать хорошие объекты по более низким ценам, пока занятость остается стабильной (хотя и селективной). Меньше владельцам трудно получить кредиты, чем в 2008 году, что облегчает принятие ожидающей позиции.

Возвраты в секторе недвижимости в 2023 году

По мнению аналитиков BNP Paribas RE, мы находимся в заключительной фазе замедления, главным образом для первоклассного сегмента; 2024 год, кажется, будет годом начала более широкого восстановления. В настоящее время средние первоклассные возвраты на 16 основных европейских рынках составляют 3.9% для розничной торговли и 4.4% для логистики: эти значения на пять и 90 базисных пунктов выше, чем в тот же период прошлого года, соответственно. Средний первоклассный возврат составляет 4.3% (+110 базисных пунктов) для офисов. Согласно исследованиям, ожидается дальнейший рост доходности в 2023 году и стабилизация в 2024 году. Затем рынок возродится выборочно по типу активов и географии, возглавляемый странами, где рост был наиболее острым. По мнению BNP Paribas RE, логистика (уже высоко переоцененная) и жилые помещения станут лидерами рынка, поддерживаемые перспективой сильного роста арендной платы.

Арендный рынок в Европе

Перспективы роста арендной платы остаются в центре внимания при принятии инвестиционных решений в ближайшем будущем. Действительно, рост арендной платы ожидается только в секторах, которые продемонстрировали хорошие результаты за последние пять лет, такие как офисы и логистика, тогда как розница может начать восстанавливаться, и рост в сегменте жилой недвижимости должен быть устойчивым.

Прогноз жилого рынка на 2024 год

Ужесточение финансовых условий и неопределенность относительно окончания цикла процентных ставок привели к снижению европейских жилых инвестиций на 62% в I полугодии 2023 года по сравнению с I полугодием 2022 года и на 55% ниже пятилетнего среднего значения. Испания стала единственной страной, записавшей рост инвестиций за данный период. В скандинавских странах, Германии и Франции активность инвесторов сократилась больше, чем в среднем по Европе, в то время как в Нидерландах и Великобритании ситуация кажется более сопротивляемой. Рост ипотечных ставок и доходности государственных облигаций усложняют инвестиционный рынок, уменьшая риск-премию и корректировку рисково-скорректированной доходности от недвижимости. Чтобы возобновиться, цены должны приспособиться к реальной экономической и кредитной среде. Рефинансирование является основным риском, который может заставить некоторых инвесторов продать в короткой перспективе из-за корректировки цен и, таким образом, увеличения коэффициента заемных средств по отношению к стоимости. Однако инвесторы по-прежнему очень заинтересованы в жилых активах из-за значительно возросшего спроса в секторе аренды из-за ухудшающейся доступности, поскольку ипотечные ставки и цены на жилье растут. Кроме того, большие города сталкиваются с серьезным дефицитом жилья и устареванием, в то время как новое формирование домохозяйств будет продолжать расти в среднесрочной перспективе.

Цены на жилье в Европе

Объем сделок на рынке недвижимости в Европе в первом квартале 2023 года снизился на 10.7% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. Цены на жилье на континенте снижались два квартала подряд, а именно на -0.7% после -1.4% в четвертом квартале 2022 года. За последние шесть месяцев цены на жилье снизились на -2.1% в Европе. Наиболее пострадавшие страны: Германия (-7.8%), Люксембург (-5.6%), Финляндия (-5.2%), Швеция (-4.4%) и Дания (-4.0%), те же самые страны, которые показали большее снижение, чем максимальное за последние два года.

Цены на жилье падают в Европе...

По городам, согласно нашему отчету о доступности, все рынки (кроме Рима и Брюсселя) значительно переоценены. В результате цены на жилье падают в 20 из 28 городов, достигнув пиков в последние два года. Цены на жилье упали более чем на 10% во Франкфурте (-16.2%), Копенгагене (-12.7%), Амстердаме (-12.7%), Брюсселе (-10.4%) и Мюнхене (-10.1%). Южноевропейские города, такие как Вена и Варшава, самые устойчивые, поскольку цены на жилье еще не снизились и продолжают расти. Однако этот тренд может измениться к концу года. Что касается упомянутых выше факторов, рост цен на бу вторичное жилье ожидается отрицательным в следующие пять лет, прежде чем постепенно восстановиться с 2025 года. В целом цены на жилье ожидается снижение на 9.5% в Нидерландах, 6.8% в Германии и Франции, -5.9% в Великобритании, -4.4% в Испании и -2.9% в Италии к концу 2022 года.

Арендный рынок жилой недвижимости в Европе

Изменение финансовых условий, влияющих на домохозяйства, увеличило спрос на арендное жилье в больших городах. Рост арендной платы достиг +8.2% год к году в Европе в первом квартале 2022 года: самый высокий средний годовой рост с 2010 года. Дисбаланс между спросом и предложением на рынке арендного жилья значителен из-за непредсказуемости жилищного законодательства, что способствовало резкому сокращению предложения аренды, например, в Берлине, Барселоне и Валенсии. Кроме того, ограничение роста арендной платы до 2-3% для предотвращения индексации по инфляции заставляет арендодателей компенсировать потерю дохода в новых договорах аренды. Спрос арендаторов также сместился в сторону более эффективного жилья, чтобы избежать роста счетов за энергию. Наступающим вызовом может стать запрет на сдачу в аренду ненадежного с точки зрения энергоэффективности жилья, как это уже сделано во Франции и Великобритании. Такое регулирование значительно уменьшило доступность арендного жилья.

Показатель соотношения покупки и аренды показывает, что в большинстве рынков аренда является лучшим вариантом для семей, которым нужно больше места. В Стокгольме, Лондоне, Мюнхене, Гамбурге, Париже, Франкфурте, Лионе, Копенгагене, Праге и Осло аренда предлагает вдвое больше места, чем может позволить себе приобрести семья. С начала пандемии аренда является дешевле, чем покупка на нескольких южноевропейских рынках, включая Барселону, Мадрид, Милан, Лиссабон, Рим и Севилью.

Как сильно вырастет арендная плата в Европе?

Арендная плата ожидается продолжать расти под влиянием инфляции, восстановления располагаемого дохода домохозяйств и нехватки предложения по сравнению с арендным спросом. Южноевропейские рынки арендного жилья должны продолжать развиваться и отмечать значительный рост арендной платы за счет улучшения рынка труда, ожидаемого роста доходов и высокого потенциала глубины арендного рынка.

Прогнозы на рынок недвижимости в других сегментах на 2024 год

Офисы
Наибольшая неопределенность на рынке недвижимости ощущается именно в этом сегменте, который проходит через глубокие изменения с разных сторон: корректировка цен в связи с самым большим повышением затрат на финансирование за десятилетия, рабочие паттерны, которые продолжают указывать на снижение спроса на пространство, и регуляторная среда, которая будет продолжать повышать устареваемость. Эти проблемы поставили сегмент в период, который можно охарактеризовать как "приостановленная анимация": живой, но с ограниченной активностью. Стагнация цен будет разрешена в первой половине 2024 года, когда монетарная политика достигнет своих конечных ставок в текущем цикле. Что касается занятости, спрос остается сосредоточенным на лучших объектах, продолжая динамику, установленную после пандемии, отражая желание арендаторов сократить площадь и занимать здания, соответствующие экологическим стандартам.

Логистика
2022 год стал самой крупной коррекцией на рынке логистики из-за роста затрат на финансирование. Кроме того, восстановление логистики в этом году происходило намного быстрее, чем в других сегментах недвижимости. Ожидается устойчивое и широкое восстановление в оставшейся части года. Получившееся увеличение арендных ставок, иногда достаточно значительное, неравномерно затрагивает арендаторов. Инвесторы должны учесть это при сдаче в аренду.

Розница
Сектор пережил один из самых продолжительных спадов в истории, вызванный глубокими структурными изменениями в наших покупательских привычках. Доля розницы в европейских инвестиционных операциях значительно сократилась, и как следствие, цены сильно скорректировались. Этот эффект был неравномерным в этом широком секторе. Нисходящий цикл, кажется, достиг дна, что подтверждается ограниченным влиянием текущего цикла процентных ставок на цены. Кроме того, снова наблюдается рост арендной платы в некоторых областях. Возникает вопрос, заслуживает ли сектор теперь возможности для инвестиций.