Инвесторы выбирают отели в Португалии: почему 2026 может побить все рекорды

Португалия на радаре инвесторов: что произошло и почему это важно

Рынок недвижимости Португалии привлекает внимание международных инвесторов сильнее, чем год назад. Внутри гостиничного сегмента этот интерес перерастает в реальные сделки — и быстро: по данным опроса "European Hotel Investor Intentions Survey 2026" компании CBRE, Португалия заняла четвертое место среди самых привлекательных стран Европы для инвестиций в отели в 2026 году. Это фактически означает, что спрос на гостиничную недвижимость Португалии растёт и инвесторы теперь рассматривают страну как приоритетный рынок для размещения капитала.

Мы изучили результаты исследования и поговорили с местными экспертами в отрасли. В этой статье мы объясняем, что стоит за цифрами, какие типы сделок сейчас интересуют инвесторов, какие риски стоит учитывать и как действовать тем, кто рассматривает покупку отеля или инвестиции в гостиничный фонд.

Ключевые выводы исследования CBRE

CBRE привела ряд конкретных и легко проверяемых наблюдений. Основные тезисы, которые нужно помнить:

• Португалия — 4-я по привлекательности для инвестиций в гостиницы в Европе (2026).
• Лиссабон поднялся на 6-е место в рейтинге европейских городов по привлекательности для гостиничных инвестиций.
• Более 90% опрошенных инвесторов планируют сохранить или увеличить вложения в отели в 2026 году.
• Почти треть инвесторов ожидает значительного роста объёмов инвестиций.
• Южная Европа (Пиренейский полуостров и Италия) формирует свыше 40% инвестиционных намерений в гостиничный сектор Европы.
• По словам Гилберту Мартинша, руководителя направления IP Hotels в CBRE Португалия, объём инвестиций в первые четыре месяца 2026 года уже превысил общий показатель за весь 2025 год.

Эти факты указывают на сильную уверенность инвесторов в гостиничном секторе, причём доверие остаётся высоким даже на фоне экономической нестабильности и геополитического напряжения.

Почему инвесторы идут в отели Португалии: четыре фактора

Мы выделяем четыре практических причины, почему портфельные менеджеры и частные инвесторы сейчас нацелены на гостиничную недвижимость Португалии.

1. Спрос на размещение и туризм

• Туризм остаётся значимым драйвером спроса на отели в городах и курортных зонах.
• Лиссабон и портовые/курортные регионы показывают устойчивый спрос вне сезона — важный фактор для доходности отеля.

2. Возможности для value-add проектов

CBRE отмечает, что наибольший интерес у инвесторов вызывают value-add проекты — объекты, которые можно модернизировать, репозиционировать или оптимизировать операционно для увеличения доходности. Мы видим это в практических сделках:

• покупка устаревших гостиничных комплексов с целью ребрендинга;
• конверсия апартаментов в бутик-отели или apart-hotel форматы;
• капитальные ремонты для повышения ADR (average daily rate) и RevPAR (revenue per available room).

3. Финансовая доступность и доходность по сравнению с другими европейскими рынками

• По данным источников CBRE, Южная Европа сейчас формирует более 40% всех инвестиционных намерений — часть капитала перемещается с более дорогих рынков на периферию, где остаётся потенциал роста доходности.

4. Локальные условия и операторы

• Наличие опытных операционных групп и международных брендов упрощает сделку и берёт на себя операционные риски, делая инвестицию более предсказуемой.

Эти факторы в совокупности делают инвестиции в гостиничную недвижимость Португалии привлекательными — особенно для тех, кто готов работать с активом, а не просто держать пассивный портфель.

Что означает для инвесторов фокус на value-add

Value-add сделки — сейчас самый обсуждаемый формат. По сути, это инвестиции в активы, где важна операционная работа: ремонт, смена позиционирования, улучшение маркетинга и управления. Мы видим несколько практических последствий для покупателей и фондов:

• Требуется высокая экспертиза в гостиничном менеджменте и операциях.
• Необходима точная оценка капитальных затрат и сроков окупаемости.
• Риск реализации проекта выше, чем у «stable-income» активов, но и премия за успешную репозицию выше.

Если вы рассматриваете value-add, обратите внимание на следующие элементы при due diligence:

• текущие показатели RevPAR, ADR, коэффициент загрузки;
• наличие договоров с брендами и условия франчайзинга;
• регуляторные ограничения на реконструкцию и изменения назначения;
• сезонность спроса и клиентская база (B2B vs B2C, конференции, туризм).

По нашему опыту, инвесторы, которые недостаточно учитывают операционный риск, платят дороже при выходе из проекта.

Практические шаги для покупателя/инвестора в 2026

Если вы думаете о покупке отеля или вложении в фонд, учитывайте следующие рекомендации:

• Проведите углублённую операционную проверку: проверьте управление, контракты с OTAs, распределение дохода по каналам.
• Оцените капитальные затраты: сделайте подробную смету ремонта и приведение стандартов к требуемому бренду.
• Сформируйте план управления рисками: валютные риски, процентная ставка, изменения спроса.
• Рассмотрите партнерство с опытным оператором или фондом, который понимает португальские реалии.
• Прогнозируйте чувствительность доходности к изменению ADR и загрузки — сценарии «пессимистичный», «базовый», «оптимистичный».

Мы настоятельно рекомендуем работать с локальными консультантами: законы и требования к лицензированию гостиниц в Португалии могут отличаться от вашей страны.

Региональная картина: Южная Европа берёт долю рынка

CBRE указывает на смещение интереса инвесторов в сторону Южной Европы. Что это значит для Португалии и соседей:

• Иберийский полуостров и Италия формируют свыше 40% инвестиционных намерений в гостиничном секторе Европы. Это повышает конкуренцию за лучшие активы, но и увеличивает количество отчётных сделок, которые задают ориентиры цен.
• Рост интереса может привести к быстрому сжатию доходностей по мере того как «premium» активы уходят в руки сильных игроков.

Для инвестора это означает: чем раньше вы входите в рынок с качественным планом по добавлению стоимости, тем выше шансы на привлекательную доходность; опоздание означает борьбу за ограниченные лоты и ценовой прессинг.

Риски и ограничения, о которых нельзя забывать

Интерес к отелям Португалии высок, но инвестиции в гостиничную недвижимость несут и существенные риски. Главные из них:

• Экономическая нестабильность и геополитика. Несмотря на высокую уверенность инвесторов, внешние шоки могут снизить турпоток и корпоративные поездки.
• Регуляторные изменения. Местные власти в некоторых регионах ужесточали правила аренды и преобразования квартир в апарт-отели; это может повлиять на проекты по конверсии.
• Волатильность операционной прибыли. Гостиничный бизнес зависит от сезонности и событийного спроса — это повышает колебания доходности.
• Конкуренция за качественные лоты.