Иностранцы возвращают рынок: почему состоятельные покупатели мигрируют в Таиланд

Почему иностранные покупатели вновь делают ставки на недвижимость в Таиланде

Нынешняя волна спроса на недвижимость в Таиланде заметна не только в туристических заметках — она отражается в цифрах и в стратегиях крупнейших девелоперов. Мы видим возвращение иностранцев к покупкам кондоминиумов, и это уже не только китайцы: профиль инвесторов расширяется, и интерес приходит с Востока и Запада одновременно. Спрос на кондоминиумы приближается к допандемийному уровню, и это меняет баланс в локальном рынке жилья.

Короткий вводный тезис

• По данным Real Estate Information Centre (REIC), иностранный спрос на кондоминиумы возвращается к уровню около 13 000 единиц в год.
• В первом квартале 2026 года было запущено 7 170 новых кондоминиумных единиц; прогноз объёма новых предложений на год — 15 000–18 000.

Эти цифры показывают: иностранцы становятся ключевой опорой рынка, в то время как внутренний спрос ослаблен.

Как изменился портрет иностранного покупателя

Пандемия и текущая геополитика перекроили карты капитала. Мы наблюдаем качественные изменения в том, кто покупает и зачем.

• Традиционные источники спроса диверсифицировались: Россия, Тайвань, Индия, Великобритания и страны Европы теперь составляют заметную долю. Рост интереса идёт и из региона Ближнего Востока, особенно к проектам на Пхукете.
• Покупатели преследуют разные цели: второе жильё, долгосрочные инвестиции, места для выхода на пенсию и базы для цифровых кочевников.

Руководители девелоперов отмечают, что в сегменте luxury и ultra-luxury спрос остаётся устойчивым, особенно в центральных деловых районах Бангкока. По словам главы Ananda Development по недвижимости, состоятельные покупатели продолжают искать премиальные объекты в центре города, что держит интерес девелоперов к привлечению земли под будущие проекты.

Внешний спрос против слабого внутреннего рынка

Cushman & Wakefield Thailand подчёркивает: внутренний рынок испытывает давление из-за замедления экономики и влияния конфликта на Ближнем Востоке. Рост цен на нефть ударил по потребительскому доверию, и многие застройщики задерживают запуск новых проектов.

• В первом квартале 2026 года запустили 7 170 новых единиц — выше предыдущего квартала, но это отражение нескольких крупных запусков, а не полного восстановления покупательной способности.
• Прогноз на год — 15 000–18 000 единиц нового предложения. Это умеренный объём, но при слабом внутреннем спросе он увеличивает роль иностранного покупателя в поддержке рынка.

Иностранцы оказывают влияние в двух основных нишах:

• покупка вторых домов и резиденций для длительного проживания;
• инвестиции в жилые активы с расчётом на рост стоимости и доходность от аренды.

Мы считаем, что пока внутренний спрос остаётся слабым, иностранный спрос будет определять динамику некоторых сегментов — особенно в популярных зонах как Пхукет, Бангкок, Чиангмай и Паттайя.

Визовые стимулы: как недвижимость превращается в пропуск для долгого проживания

Один из ключевых факторов притока — связка покупок с визовыми преференциями. Девелоперы и операторы программ долгосрочного проживания сделали этот механизм удобным для состоятельных покупателей.

• В проектах, участвующих с Thai Longstay Management, иностранцы, приобретшие кондоминиум на сумму не менее 3 млн бат, могут претендовать на годовую визу для долгосрочного проживания.
• Компании Sansiri и SC Asset объявили о партнёрствах, где покупатель, оформивший и переоформивший собственность, получает доступ к процедуре подачи на визу.

Ananda Development пошла дальше со стратегией «Relocate to Thailand — We Handle Everything», предлагая не только недвижимость, но и комплекс услуг по переезду: аренда на время до принятия окончательного решения, сервисы по адаптации и помощь в бумаготворчестве. Origin также отмечает рост запросов от клиентов из Ближнего Востока, которые рассматривают Пхукет как приоритет.

Как это влияет на спрос? Простой механизм «покупка = шанс на визу» экономит время и снижает барьеры для инвесторов, которые иначе могли бы рассматривать другие юрисдикции.

Инфраструктура и крупные проекты: доводы в пользу долгосрочности

Для многих инвесторов Таиланд перестал быть только курортом. Девелоперы говорят о концепции, которую Sansiri называет «Infrastructure of Life»: сочетание медицины, международных школ, безопасности продовольствия и умеренной стоимости жизни в сравнении с мировыми городами.

Крупные правительственные проекты также поддерживают тезис о долговременной привлекательности:

• проект Южного сухопутного моста (southern Land Bridge) с оценкой более 1 трлн бат;
• развитие Восточного экономического коридора (EEC), который остаётся ключевым для логистики и индустриального роста.

Такие инфраструктурные инициативы повышают шанс на устойчивый спрос в долгой перспективе, особенно в районах, где инвесторы рассчитывают на развитие деловой среды и транспорта.

Практическое руководство для покупателей и инвесторов

Мы предлагаем конкретные шаги для тех, кто рассматривает инвестиции в таиландскую недвижимость:

1. Оцените мотивацию покупки

• Если цель — годовая виза, убедитесь, что объект участвует в программе Thai Longstay Management и что стоимость сделки покрывает порог 3 млн бат.
• Если цель — доход от аренды, фокусируйтесь на локациях с круглогодичным спросом: центральные районы Бангкока и туристические центры с развитой инфраструктурой.

2. Проверяйте застройщика

• Изучите репутацию девелопера, история завершённых объектов и сроки сдачи.
• Обратите внимание на крупные игроки, упомянутые в исследовании: Ananda, Sansiri, SC Asset, Origin — они активно работают с иностранными покупателями.

3. Правовая и налоговая экспертиза

• Привлекайте адвоката и консультанта по сделкам с иностранными инвесторами. Мы рекомендуем проверять все титульные документы и условия передачи права собственности.

4. Анализ ликвидности и резкого изменения спроса

• Учтите, что сегмент luxury ведёт себя иначе, чем средний сегмент.