Иностранцы сворачивают покупки жилья в США — сделки упали на 14%

Падение спроса: что произошло с недвижимостью США и почему это важно

Недвижимость США снова теряет иностранный спрос, и это заметно: согласно новому отчету Национальной ассоциации риэлторов (NAR), за период с апреля 2025 по март 2026 иностранцы приобрели 67 100 жилых объектов — это на 14% меньше, чем в предыдущие 12 месяцев. Такая динамика делает текущий показатель вторым самым низким с начала ведения статистики в 2009 году.

Мы входим в эпоху, когда внешние факторы — от турпотока до визовой политики — прямо влияют на рынок жилья. Для инвесторов и покупателей это не абстрактная новость: сокращение международного спроса меняет структуру покупателей, ликвидность в популярных с международной аудиторией сегментах и перспективы доходности в сегменте аренды и сезонных домов.

Коротко по сути

• 67 100 домов купили иностранцы в США за 12 месяцев (апрель 2025—март 2026).
• Это снижение на 14% год к году и второй по величине минимум с 2009.
• Международные покупатели потратили ~$45,3 млрд за тот же период, заметно ниже пика $153 млрд в 2017.

Что показывает отчет NAR — ключевые цифры и тренды

Отчет NAR 2026 International Transactions in U.S. Residential Real Estate даёт чёткое представление о долгосрочных изменениях. Основные моменты, которые стоит сохранить в голове:

• Долларова стоимость покупок иностранных граждан упала до ~$45,3 млрд (апрель 2025—март 2026), это ниже результата годичной давности — $56 млрд — и чуть выше рекордного минимума 2024 ($42 млрд).
• Структура назначения покупки: 49% объектов покупались для отпуска или сдачи в аренду, 44% — для постоянного проживания покупателя.
• В опросах агентов 68% риэлторов работали с международными клиентами, которые в итоге не купили жильё. Среди причин:
  • 33% — клиент не смог найти подходящий объект;
  • 28% — стоимость была слишком высокой;
  • 19% — сложности с иммиграцией или визами.

Главный экономист NAR Лоуренс Юн прямо связывает падение активности с уменьшением потока иностранных посетителей: даже небольшое ослабление доллара не компенсировало снижение числа путешественников и потенциальных покупателей.

Откуда уехали и кто остался: страны-лидеры и их вклад

За последние годы география иностранных покупателей изменилась заметно. NAR фиксирует перераспределение долей по странам-источникам капитала:

• Канада вновь на первом месте — 16% доли, 10 700 купленных домов (снижение на 200 домов год к году).
• Мексика — 9 400 домов.
• Китай — резкое снижение до 7 400 домов (в 2025 отчетах было 11 700).
• Индия — 6 000 домов.
• Великобритания — 2 700 домов.

Это сдвиги, которые отражают не только валютные и экономические факторы, но и изменение логистики: меньше туристов и деловых визитов означает меньше тех, кто приезжает изучать рынок и совершать покупку.

Отдельный сигнал — поведение канадцев. По данным компании Redfin, в июне поисковые запросы канадцев на американскую недвижимость упали на 15% по сравнению с прошлым годом, а за два года — на 37%. Экономическое восстановление Канады идёт неравномерно; многие канадцы сейчас пересматривают планы крупных покупок за границей.

Почему это важно для покупателей и инвесторов — практическая оценка

Мы даём практическую интерпретацию данных NAR: что изменение спроса иностранцев значит для рынка и для тех, кто планирует покупать или продавать в США.

• Меньше международного спроса может снизить конкурентность на отдельных локальных рынках, особенно в районах, ориентированных на туристов и сдачу в аренду. Это даёт возможности для домашних покупателей, готовых действовать быстро.
• Снижение денежного потока от зарубежных покупателей может приводить к давлению на цены в районах с высокой долей международных сделок; в долгосрочной перспективе это повышает риск замедления роста стоимости в этих нишах.
• Для инвесторов, ориентированных на краткосрочную аренду, падение притока иностранцев, которые покупали жильё для сдачи, усиливает важность анализа туристического и локального спроса: доходность может снизиться, а операционные риски вырасти.

Мы считаем, что для аккуратных решений сейчас важнее чем раньше:

• Чётко проверять локальную динамику спроса на аренду и туристические потоки.
• Больше внимания уделять финансовым сценариям с учётом ужесточения визовой политики и возможных ограничений на въезд.
• Понимать, что геополитические и экономические риски в странах-источниках капитала напрямую отображаются на объёмах покупок.

Главные барьеры для иностранных покупателей — что мешает сделкам

NAR привёл опросы агентов, которые подтверждают три основных препятствия:

• Поиск подходящей недвижимости. 33% агентств сказали, что их клиенты отказались от покупки, потому что не нашли подходящий объект.
• Цена. 28% называют стоимость ключевой причиной отказа.
• Иммиграция и визы. 19% указывают на проблемы с визовым режимом и иммиграционными ограничениями.

Эти причины имеют практическую сторону: высокая цена и дефицит подходящих объектов чаще всего связаны с локальным рынком и предложениям; визовые ограничения и сложность въезда — с политикой и международными отношениями. Для агента, представляющего иностранного покупателя, это означает: заранее проверяйте возможность финансирования, способ въезда и стройте план поиска с учётом рисков.

Что теперь делать иностранным покупателям и инвесторам — руководство от практиков

Мы предлагаем конкретные шаги тем, кто всё же рассматривает покупку жилья в США.

• Юридическая и налоговая предпокупочная проверка. Свяжитесь с юристом по иммиграции и налоговым консультантом, чтобы понять последствия владения имуществом при условии проживания вне США.
• Планирование визовой части. Если покупка зависит от проживания, заранее изучите визуционные опции и риски отказа.
• Финансирование.