Иностранцы скупают каждый четвёртый дом на Балеарах — местные молодые теряют шанс на жильё

Почему недавний отчёт Банка Испании меняет правила игры для покупателей и инвесторов

Недвижимость Испании вновь оказалась в центре внимания: по данным годового отчёта Банка Испании за 2025 год, каждый четвёртый дом, проданный на Балеарских островах в прошлом году, приобрёл иностранный покупатель без привычного места жительства на архипелаге. Это число шокирует не только с точки зрения рынка и туристической экономики, но и с точки зрения доступа к жилью для местного населения, в первую очередь — молодых людей.

Мы изучили цифры и последствия для покупателей, инвесторов и тех, кто планирует переезд в Испанию. В этой статье — точные данные отчёта, практическая интерпретация и несколько реальных рекомендаций, которые помогут ориентироваться в сейчас изменчивом рынке жилья Испании.

Ключевые факты отчёта Банка Испании

• 25% продаж жилья на Балеарах в 2025 году пришлось на иностранных нерезидентов.
• Балеары занимают третье место по доле продаж нерезидентам после Аликанте (33,3%) и Малаги (27,9%).
• Доля жилья, которое является дачным или принадлежит нерезидентам, на Балеарах составляет 10,9% от общего жилищного фонда (так же, как в Жироне), уступая только Малаге (14,1%) и Аликанте (14,5%).
• Только 1,5% жилищного фонда Испании — это социальное жильё, что ставит страну у конца европейского списка по этому показателю (Нидерланды 34%, Австрия 23,6%, Дания 21,5%, Великобритания 16,4%).
• Доля собственников жилья среди молодёжи 18–35 лет упала с 41% (2007) до 22% (2025).
• В крупных городах арендаторам требуется 10 лет чистого дохода от аренды, чтобы купить жильё (такой показатель зафиксирован в Малаге, Мадриде и Барселоне); для молодёжи и тех, кто родился за пределами Испании, это 7,5 лет, в то время как средний показатель для всех домохозяйств — 4 года.
• Аренда поглощает значительную долю чистого дохода в зонах высокого спроса: Малага 34,6%, Кадис 31,2%, Балеары 30,7%, Мадрид 30,4%.
• Среднегодовой рост реальных цен на жильё в 2014–2025 гг.: Малага 5,2%, Мадрид 4,8%, Балеары 4.7%.
• В крупных городах среднегодовой рост ещё выше: Валенсия 7,9%, Малага 7,4%, Мадрид 6,1%, Барселона 4,6%.
• Рост цен для новых договоров аренды составил 4,9%, в то время как цены на новые объекты, выставленные на аренду в 2024 году, выросли на 16,6%.

Эти цифры — не просто статистика. Они показывают структуру спроса и то, как рынок реагирует на внешние факторы, в том числе на приток нерезидентов и туристов.

Что это значит для покупателей и инвесторов — практический разбор

Мы видим сочетание сильного спроса со стороны иностранцев и ограниченного предложения. Для разных групп участников рынка это даёт разные сигналы:

• Для инвесторов, ориентированных на доход от аренды: высокая доля приезжих и туристический спрос поддерживают короткосрочную и долгосрочную аренду, но рост предложения туристических объектов может столкнуться с регуляторными ограничениями.
• Для тех, кто покупает для собственного проживания: возрастает конкуренция и стоимость входа, особенно на Балеарах и в прибрежных провинциях, где доля покупок нерезидентами особенно высока.
• Для молодёжи и недавно прибывших в страну: доступность собственного жилья значительно снизилась, что может вынуждать оставаться в секторе аренды намного дольше.

Практические выводы по группам:

• Покупатели, ищущие «второй дом» или инвестиции: проверяйте потенциальные ограничения на использование жилья арендаторами и выясняйте, планируют ли местные власти вводить дополнительные ограничения на краткосрочную аренду или на продажу нерезидентам.
• Долгосрочные инвесторы: стоит рассчитать не только текущую доходность, но и сценарии изменения регулирования, расходы на адаптацию недвижимости к требованиям электросетей и налоги.
• Молодые покупатели: ожидайте, что потребуется большая начальная сумма на первоначальный взнос и более продолжительный период накопления по сравнению с предыдущими поколениями.

Ограничения предложения: почему новое жильё не приходит быстро

Банк Испании выделяет несколько факторов, которые мешают росту предложения и усиливают ценовую динамику:

• Проблемы с землей и градостроительством. Процессы планирования часто занимают годы, что тормозит запуск новых проектов.
• Недостаточная координация инфраструктуры, в том числе подключение к электросетям, что задерживает ввод жилья в эксплуатацию.
• Сокращение масштабов компаний и их продуктивности после кризиса 2008 года, что снизило способность сектора быстро увеличивать объёмы строительства.
• Дефицит рабочей силы: занятость в секторе сейчас даёт порядка 7% социальных взносов, что на 4 процентных пункта ниже уровня 1999 года.

Следствием этих проблем является то, что спрос, особенно в популярных зонах, сталкивается с жёстким ограничением со стороны предложения. До тех пор, пока планирование и инфраструктурные барьеры не будут сняты, цены и арендные ставки сохранят тенденцию к росту.

Политические риски и возможные меры — чего ожидать

Банк Испании предлагает два направления действий: сдерживание спроса и увеличение предложения. Среди упомянутых мер — введение временных ограничений, а также ограничения на нерезидентское использование жилья. Что это значит на практике?

• Режимы регулирования краткосрочной аренды могут стать строже. Это уже происходило в ряде муниципалитетов, и новые ограничения возможны в местах с высоким давлением туристов.
• Ограничения на покупку жилья нерезидентами или дополнительные требования к регистрации могут снизить приток зарубежного спроса и замедлить рост цен, но они также могут оттолкнуть инвесторов.
• Усиление мер по увеличению предложения требует реформ в градостроительной политике и инвестиций в инфраструктуру, но такие изменения идут медленно и сталкиваются с политической и административной инерцией.

Риски для инвесторов:

• Регуляторные: внезапные запреты на краткосрочную аренду или новые налоги.
• Ликвидности: в периоды ужесточения правил объекты с туристической специализацией могут терять спрос.
• Операционные: задержки с подключением коммуникаций и судебные споры по плану использования земли.

Мы считаем, что в ближайшие 1–3 года наиболее вероятны выборочные регуляторные вмешательства в зонах высокого давления, а системные реформы в градостроительстве займут больше времени.

Как изменяются цены и что это значит для доходности инвестиций

Рост реальных цен в 2014–2025 гг. показывает устойчивую тенденцию, но она неоднородна по регионам:

• Малага: 5,2% в год — устойчивый рост, подкреплённый туризмом и притоком нерезидентов.
• Мадрид: 4,8% — спрос динамичен, особенно сегмент премиума и центральные районы.
• Балеары: 4,7% — высокая волатильность и зависимость от иностранного спроса.

В крупных городах годовые темпы выше: Валенсия 7,9%, Малага 7,4%, Мадрид 6,1%, Барселона 4,6%.