Иностранцы обогнали местных в Пафосе: продажи жилья на Кипре растут

Рынок недвижимости Кипра: что показал май 2026 года

Рынок недвижимости Кипра продолжил рост в мае 2026 года, и это важно для инвесторов и экспатов, рассматривающих покупку жилья на острове. Недвижимость Кипра привлекла внимание как местных, так и иностранных покупателей: по данным Департамента земель и кадастра в мае было зарегистрировано 1 723 договора купли-продажи, что на 5% больше, чем в мае 2025 года. Мы подробно рассматриваем, что скрывается за этой цифрой, какие районы выигрывают, кто покупает и какие практические выводы можно сделать покупателям и инвесторам.

Ключевые факты в двух предложениях

• В мае 2026 года было заключено 1 723 сделок, рост +5% г/г.
• Киприоты остались крупнейшей группой покупателей с 1 081 сделкой, или 62,7% от общего числа.

Кто и где покупает: распределение по группам покупателей

Данные по группам покупателей позволяют увидеть структуру спроса и понять, откуда идёт основная поддержка рынка.

Местные покупатели

• Киприоты оформили 1 081 сделку в мае, рост +6% по сравнению с маем 2025 года (1 055 сделок). Это подтверждает стабильный внутренний спрос.
• По районам динамика разная: Пафос показал самый сильный рост среди местных покупателей — +34% до 147 сделок; Лимассол и Ларнака прибавили по +8%, с 368 и 256 сделками соответственно.
• В то же время Никосия сократила местные сделки на 13% до 281, а Фамагуста упала на 37% до 29.

Годовые итоги за первые пять месяцев 2026 года показывают, что во всех районах было зафиксировано увеличение местных покупок по сравнению с тем же периодом 2025 года: Фамагуста +22%, Лимассол +11%, Ларнака +8%, Пафос и Никосия +4%.

Покупатели из ЕС

• Граждане ЕС оформили 241 сделку в мае, это значительный рост +31% по сравнению с 184 в мае 2025.
• Лидером среди районов для покупателей из ЕС стал Пафос с ростом +83% до 88 сделок. Фамагуста прибавила +82% до 20, а Ларнака выросла на +50% до 54.
• Единственный регион с падением по покупкам ЕС — Лимассол, где сделки уменьшились на 18% до 56.

За пять месяцев 2026 года лидируют по росту EU-сегмента: Пафос +46%, Ларнака +31%, Никосия +19%.

Нерезиденты (покупатели из стран вне ЕС)

• Продажи нерезидентам составили 401 договор в мае, незначительное снижение -1% по сравнению с 405 годом ранее.
• По районам: Никосия -27% до 19 сделок, Лимассол -6% до 109, Пафос -3% до 141. Напротив, Ларнака +13% до 110, Фамагуста +10% до 22.
• Несмотря на слабое месячное снижение, годовые данные за первые пять месяцев показывают двузначный рост по всем районам для нерезидентов.

Почему Пафос так привлекает иностранцев и что это значит для инвестора

С одной стороны, рост продаж в целом говорит о восстановлении и адаптации рынка после предыдущего цикла. С другой, Пафос выделяется особым образом: в мае нерезиденты купили больше объектов в Пафосе, чем местные жители, а суммарные продажи иностранцам в этом районе были более чем вдвое выше, чем покупки местных.

Почему это важно:

• Иностранный спрос формирует ценовое давление в прибрежных районах и поддерживает вторичный рынок апартаментов и вилл.
• Высокая доля иностранцев означает сильный спрос на краткосрочную аренду и жильё для отдыха, что меняет профиль инвестиционных объектов и требования к управлению недвижимостью.

Для инвестора это означает следующее:

• В Пафосе можно рассчитывать на высокий приток иностранных арендаторов и покупателей, но и конкуренция по качественным объектам высокая.
• Надо отличать покупку для личного использования от покупки под доход: стратегии и ожидания по доходности будут разными.

Региональные различия: где искать лучшие сделки и где осторожничать

Рынок Кипра не однороден, и данные мая 2026 года это подтверждают. Наш разбор по районам поможет потенциальным покупателям сфокусироваться.

• Пафос: силен иностранный спрос, особенно из ЕС и стран вне ЕС. Подходит для покупателей, ориентированных на аренду и на покупку жилья у моря.
• Лимассол: сохраняет устойчивый спрос со смешанным профилем покупателей. Здесь традиционно выше доля премиальных объектов и бизнес-клиентов.
• Ларнака: заметный рост интереса из ЕС и нерезидентов, можно найти объекты по более умеренным ценам чем в Лимассоле.
• Никосия: снижение местных и нерезидентных сделок в мае указывает на разницу в спросе внутри столицы, рынок более ориентирован на постоянное проживание и офисную инфраструктуру.
• Фамагуста: волатильность, но значительный рост спроса из ЕС и по итогам пяти месяцев лидирует по росту среди местных покупателей.

Практический совет: инвесторам и экспатам стоит учитывать не только текущие продажи, но и характер спроса в районе — туристический, сезонный или постоянный — это повлияет на доходность от аренды и на ликвидность при выходе из инвестиций.

Риски и вопросы, которые надо учитывать

Данные выглядят обнадёживающе, но мы не забываем о рисках. Ниже перечислены реальные факторы, которые стоит оценить перед покупкой на Кипре.

• Зависимость от иностранных покупателей. Районы с высокой долей нерезидентов могут быть чувствительны к изменениям миграционной политики, валютных курсов и туристических потоков.
• Региональные колебания. Как видно из данных, динамика по районам неодинакова; покупка в Никосии будет отличаться от покупки в Пафосе по целому ряду параметров.
• Правовые и налоговые вопросы.