Иностранцы массово уходят из рынка жилья США — покупки упали на 76% с 2017
Потрясение в цифрах: иностранцы и недвижимость США
Покупки иностранцев на рынке недвижимости США сократились резче, чем многие ожидали. В 12‑месячном периоде до марта 2024 года иностранцы купили всего 67 100 домов, что означает падение на 76% от пика 2017 года. Это не сезонный провал, а долгосрочная смена тренда, которая заставляет нас задавать вопрос: что это значит для покупателей и инвесторов?
Здесь и далее мы используем данные отчёта Национальной ассоциации риелторов, на которые опирается первоисточник. Наша цель — дать практичный разбор для тех, кто рассматривает инвестиции в недвижимость США или следит за международными потоками капитала.
Коротко о важном в первые секунды
- 67 100 домов — общее число покупок иностранными покупателями за год до марта 2024.
- Падение на 76% с пика 2017 года (284 500 домов тогда).
- Покупки иностранцев‑резидентов США упали на 77% до 37 600 домов.
- Покупки иностранцев‑не‑резидентов упали на 75% до 29 500 домов.
Все эти цифры означают, что иностранный спрос на американскую недвижимость — и в количественном выражении, и в некоторых сегментах по деньгам — стал заметно слабее.
Что показывает отчёт NAR: структурные изменения спроса
Национальная ассоциация риелторов ведёт статистику по иностранным покупателям начиная с 2009 года. Её отчёт за год до марта 2024 фиксирует рекордно низкий уровень с момента запуска серии данных.
Ключевые тезисы:
- Общее снижение 76% с 2017 года показывает системную трансформацию, а не временный провал.
- Сокращение покупок наблюдается и среди иностранцев, живущих в США, и среди покупателей, проживающих за границей. Это говорит о множественных причинах — от валютных и миграционных факторов до локальных ценовых и кредитных условий.
- Отчёт не даёт данных по иностранным продавцам, но заметные сообщения о продажах, в частности среди канадцев, позволяют предположить, что некоторые группы стали нетто‑продавцами.
Почему это не просто «меньше туристов»? Потому что сокращение охватывает покупателей, которые проживают в США, и тех, кто за рубежом. Это означает изменение инвестиционных решений, изменение восприятия рынка и, возможно, влияние политик в странах происхождения покупателей.
По странам: кто ушёл сильнее всех
Давайте посмотрим, кто именно сократил покупки и сколько они в среднем тратят на дом.
- Канада: 10 700 покупок, средняя цена $486 000. Падение на 84% от пика в 2010 году, и на 46% с 2019 года. Канадцы традиционно часто инвестировали в приграничные регионы и курортные рынки, но недавние отчёты указывают на случаи массовых продаж.
- Мексика: 9 400 покупок, средняя цена $532 000. Падение на 69% от пика 2010 года. Мексиканские покупатели активны в Юго‑Западных штатах и приграничных районах.
- Китай (включая Гонконг и Тайвань): 7 400 покупок, средняя цена $1,03 млн. Падение на 82% от пика 2017 года. Несмотря на меньшее количество сделок, китайские покупатели потратили $7,6 млрд — больше любых других стран по объёму трат.
- Индия: 6 000 покупок, средняя цена $617 000, падение на 65% от пика 2015 года. Покупки концентрированы в технологических хабах с высокими ценами.
- Великобритания: 2 700 покупок, средняя цена $444 000, падение на 90% от пика 2010 года.
Эти данные показывают важный контраст: некоторые страны сделали гораздо меньше покупок по числу транзакций, но их покупки по сумме остаются значимыми из‑за высокой средней цены сделки. Китайские покупатели — яркий пример: меньший объём, но наибольшие расходы.
География спроса: где иностранцы всё ещё важны
Иностранные покупки сосредоточены в небольшом числе штатов и субрынков. Три крупнейших штата отвечают за около 50% всех иностранных покупок:
- Флорида — 20% доли иностранных покупок; популярна среди канадцев, британцев и латиноамериканских покупателей.
- Калифорния — 19%; притягивает покупателей из Китая, Гонконга и Тайваня, а также индийских инвесторов, особенно в прибрежных и технологических регионах.
- Техас — 12%; рост интереса к техасским городам до 2019 года сменился ослаблением международного спроса.
Внутри этих штатов иностранцы часто концентрируются в ограниченном числе субрынков. Это значит, что локально их влияние на цены и ликвидность может быть существенно выше, чем у среднего по стране.
Примеры с рынка:
- В некоторых прибрежных районах Калифорнии средняя цена покупки китайских покупателей превышает $1 млн.
- В Флориде иностранцы традиционно поддерживают сегменты курортной и вторичной недвижимости.
Почему так резко упал спрос: мои наблюдения и анализ
Мы видим сочетание факторов, объясняющих падение.
- Валютные и экономические ограничения в странах происхождения.
- Усиление контроля за капиталом в ряде стран, что усложнило прямые переводы на зарубежную недвижимость.
- Рост ипотечных ставок и изменение иного финансового окружения в США, что снижает привлекательность покупки.
- Жесткие ценообразовательные условия в некоторых сегментах: слишком высокие цены отталкивают покупателя.
- Геополитика и миграционная политика делают инвестиционные решения более осторожными.
- Активная маркетинговая конкуренция привела к пику спроса в 2017, а затем рынку требовалась коррекция.
Я считаю, что главное — это сочетание внешних и внутренних факторов.
Что это значит для инвесторов и покупателей
Если вы инвестор или потенциальный покупатель, вот практичные выводы, на которые стоит опираться.
- Снижение иностранных покупателей снижает конкуренцию на определённых рынках. Это может создать возможности для местных инвесторов и покупателей, особенно в районах, где раньше был высокий спрос со стороны иностранцев.
- Но уход иностранцев не равен автоматическому снижению цен по всей стране. Влияние распределено неравномерно: там, где иностранцы концентрируются, цены и ликвидность могут корректироваться сильнее.
- Высокая средняя цена покупок от некоторых групп (например, китайских покупателей) означает, что в сегменте элитной недвижимости спрос в денежном выражении остаётся значимым, даже если по количеству сделок он упал.
- Риски остаются: волатильность валют, изменение иммиграционной политики, налоговые новшества для иностранных владельцев, и локальная регуляция рынков жилья.
Для иностранных инвесторов, планирующих вход на рынок США, я рекомендую:
- Концентрироваться на конкретных субрынках с историей стабильного спроса и понятной ликвидностью.
- Учитывать высокий барьер входа в элитных зонах, где средняя цена сделки превышает $1 млн.
- Планировать долгосрочно и иметь сценарии для валютных шоков и изменения ставок.
Как реагируют брокеры и продавцы
Крупные брокерские сети активно работали на иностранных рынках, особенно на китайском. Компании, такие как Compass, Coldwell Banker и Berkshire Hathaway HomeServices, инвестировали в маркетинг и локальные площадки:
- Compass продвигает дома через сайт на мандаринском языке и через агентов, говорящих по‑мандарински.
- Compass приобрела Anywhere Advisors, владельца Coldwell Banker и других брендов, что усиливает их присутствие.
- Berkshire Hathaway HomeServices в 2017 заключила соглашение с Juwai.com для продвижения в Китае.
Такое присутствие не исчезло, а стало адаптироваться к новым реалиям. Агентства продолжают работать с иностранными покупателями, но теперь фокус смещается: меньше массового спроса, больше прицельных сделок в избранных сегментах.
Риски и возможности для рынка
Риски:
- Уязвимость локальных субрынков, где иностранцы играют большую роль.
- Увеличение числа продавцов, которые покупали в пике и теперь вынуждены фиксировать потери.
- Возможные новые барьеры для иностранных инвесторов со стороны регуляторов.
Возможности:
- Снижение конкуренции за жильё в популярных среди иностранцев районах может дать шанс местным покупателям.
- Инвесторы с долгой горизонтом и устойчивой валютой найдут ценовые возможности в отдельных сегментах.
- Агентства с международными каналами могут извлечь выгоду, корректируя предложения под новых типов покупателей.
Я считаю, что рынок стал менее зависим от глобальной миграции капитала, но не потерял полностью привлекательность для иностранных инвесторов. Это сдвиг в составе спроса, а не отказ от США как объекта инвестиций.
Практические советы для тех, кто планирует покупку или инвестицию
- Оцените не только цену, но и ликвидность выбранного субрынка. Там, где иностранный спрос особенно упал, продажа может занять больше времени.
- Смотрите на долларовую цену и на то, как это выглядит относительно ваших валютных рисков.
- Концентрируйтесь на налоговой и юридической структуре сделки: иностранные покупатели сталкиваются с особенностями налогообложения и отчетности.
- Если вы агент или инвестор, используйте данные NAR для поиска «горячих» или «холодных» районов: там, где иностранцы ушли, могут быть возможности для закупки по более выгодной цене.
Frequently Asked Questions
Вопрос: Почему падение началось именно после 2017 года?
Ответ: 2017 был пиковым годом для иностранных покупок. После него сочетание ужесточения контроля за капиталом в ряде стран, изменение кредитной и процентной среды в США, и коррекция цен в фаворитных зонах привели к постепенному снижению спроса.
Вопрос: Значит ли это, что цены на жильё в США упадут повсеместно?
Ответ: Нет. Снижение иностранного спроса влияет неравномерно. В ряде субрынков, где иностранцы были важны, может наблюдаться давление на цены. Но в других регионах локальный спрос и дефицит предложения держат цены.
Вопрос: Есть ли страны, где покупатели всё ещё активны?
Ответ: Канадцы, мексиканцы, китайцы, индийские покупатели и британцы остаются в числе крупнейших по объёму, хотя их активность упала. Китайские покупатели по объёму расходов всё ещё лидируют с $7,6 млрд.
Вопрос: Что это значит для рынка элитной недвижимости?
Ответ: Элитный сегмент стал более фрагментированным. Хотя количество покупок упало, средняя сумма сделки у некоторых групп остаётся высокой. Это значит, что денежный поток в элитный сегмент сократился не так драматично, как число сделок.
Заключение: что важно помнить инвестору
Снижение иностранных покупок в США до 67 100 домов и падение на 76% с 2017 года — это важный сигнал о перераспределении международного спроса. Для инвестора это значит: искать возможности в конкретных субрынках, учитывать валютные и налоговые риски, и не полагаться на восстановление иностранного спроса как на единственный драйвер ликвидности. Концентрация иностранных покупок в Флориде (20%), Калифорнии (19%) и Техасе (12%) остаётся ключевым фактом, с которым стоит считаться при выборе локации.
Практический вывод: если ваша стратегия зависит от иностранного спроса, ориентируйтесь на эти три штата и готовьтесь к волатильности, а если вы локальный покупатель, снижение конкуренции может дать шанс купить в тех местах, где раньше конкурировали с зарубежными инвесторами.
Подберём недвижимость в США под ваш запрос
- 🔸 Надежные новостройки и готовые квартиры
- 🔸 Без комиссий и посредников
- 🔸 Онлайн-показ и дистанционная сделка
Консультант по зарубежной недвижимости
Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!
Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!
Популярные статьи
Подберём недвижимость в США под ваш запрос
- 🔸 Надежные новостройки и готовые квартиры
- 🔸 Без комиссий и посредников
- 🔸 Онлайн-показ и дистанционная сделка
Консультант по зарубежной недвижимости
Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!
Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!
Я соглашаюсь с правилами обработки персональных данных и конфиденциальности ХатаМататыПопулярные предложения
2
1
50
3
3
217
200
Нужна консультация по вашей ситуации?
Бесплатно консультируем по подбору зарубежной недвижимости. Обсудим ваши задачи, подберем стратегии и подходящие страны, объясним, как поэтапно оформить сделку. Ответим на любые вопросы о покупке, инвестициях и переезде за рубеж.
Директор по продажам ХатаМататы