Иностранцы избежали дополнительного налога при продаже жилья во Франции — что это значит для инвесторов

Неожиданная налоговая передышка для владельцев недвижимости Франции

Иностранные владельцы недвижимости Франции получили важную новость: ожидавшийся рост социальных сборов при продаже недвижимости для нерезидентов вне Европы не вступил в силу. Мы следим за рынком недвижимости Франции и объясняем, почему это важно для покупателей и инвесторов, какие ставки теперь применяются и какие документы стоит собрать перед сделкой.

Кратко — суть решения

Адвокат по налогам Лоран Гравель из София-Антиполис сообщил, что власти подтвердили возможность для нерезидентов продолжать платить социальные взносы по прежней, более низкой ставке. Это опровергло опасения многих экспертов о том, что социальные сборы вырастут.

Какие ставки действуют сейчас: сравнение для резидентов и нерезидентов

Понимание точных ставок критично при расчете чистой прибыли от продажи имущества. Ниже — соотношение ставок, основанное на официальной информации и комментариях Лорана Гравеля.

• Для нерезидентов из стран вне ЕС/ЕЭЗ и Швейцарии (например, США) общая ставка налогов и сборов на прирост капитала остается 26,5%: 19% налога на прирост капитала (CGT) + 7,5% prélèvement de solidarité (PDS).
• Для резидентов Франции ставка составит 36,2%: 19% CGT + 7,5% PDS + 0,5% CRDS + 9,2% CSG. Эта нагрузка не применяется при продаже основного места жительства.
• Ранее на некоторых видах дохода основная часть CSG выросла с 9,2% до 10,6%, что породило опасения о повышении общей ставки социальных взносов до 18,6% для нерезидентов. Однако власти подтвердили, что для прироста капитала от продажи недвижимости изменение не применяется и социальные взносы остаются на уровне 17,2%.

Эти цифры важны при оценке реальной доходности инвестиций в жилье во Франции, особенно если вы рассчитываете на быструю перепродажу.

Почему возникла путаница и как она решена

Разбор причин показывает, что проблема возникла из-за сочетания изменения ставки CSG и формулировок в законе о финансировании социальной безопасности на 2026 год. Вот ключевые факторы:

• В законе была предусмотрена корректировка CSG с 9,2% до 10,6% на отдельные виды доходов, например доходы от инвестиций.
• Многие юристы и налоговые консультанты прочли текст так, что он касается и прироста капитала при продаже недвижимости нерезидентами, что означало бы рост социальных взносов с 17,2% до 18,6% для лиц вне ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии.
• Тем не менее официальное разъяснение появилось: в пункте 10 бюллетеня по социальному обеспечению указано, что прирост капитала от продажи недвижимости подпадает под исключение, основываясь на конституционных принципах равенства.
• Дело De Ruyter в Европейском суде ранее установило, что нерезиденты из ЕС/ЕЭЗ и Швейцарии освобождены от CSG и CRDS по операциям с недвижимостью, что оставляет им только 19% CGT и 7,5% PDS, то есть 26,5%.

Именно сочетание этих юридических прецедентов и последнего официального бюллетеня позволило восстановить прежнюю налоговую нагрузку для многих категорий нерезидентов.

Что это значит для инвесторов и владельцев: практическая оценка

Мы рассматриваем последствия с точки зрения тех, кто владеет или планирует купить недвижимость во Франции.

• Для нерезидентов вне ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии это решение означает, что при продаже недвижимости они не столкнутся с дополнительным ростом социальных сборов. В числовом выражении это поддерживает привлекательность инвестиций, где расчёт доходности уже учитывает 26,5% налогов и сборов.
• Для резидентов Франции налоговая нагрузка остаётся выше 36,2%, но помните, что продажа основного жилья освобождается от этих налогов при выполнении условий.
• Инвесторы должны учитывать, что налоговая устойчивость не гарантирована надолго: законодатели могут корректировать ставки или трактовку норм, поэтому важно иметь резерв на непредвиденные изменения.

Практические моменты, которые мы рекомендуем учитывать:

• Подтверждение статуса налогового резидента. Статус определяет, какие ставки к вам применяются, так что документируйте дату отъезда и налоговое место жительства.
• Временные рамки продажи. Если вы претендуете на освобождение при продаже бывшего основного жилья, важно успеть с продажей до 31 декабря года, следующего за датой отъезда, при соблюдении других условий.
• Сдача в аренду. Если имущество было сдано в аренду после переезда, применяются дополнительные правила, в том числе возможное ограничение льгот.
• Документы для доказательства соответствия критериям освобождения: налоговые декларации, договоры аренды, доказательства проживания и выезда.

Особые правила для бывшего основного жилья и условия освобождения

Здесь кратко и ясно о том, когда можно избежать уплаты CGT и социальных сборов при продаже бывшего основного места жительства:

• Если владелец переехал в ЕС или в страну, имеющую соглашение с Францией по борьбе с налоговым мошенничеством и уклонением (например, Великобритания или США), можно быть освобождённым от налога на прирост капитала и социальных сборов при продаже бывшего основного жилья, при условии, что продажа произведена не позднее 31 декабря года, следующего за годом переезда, и имущество не сдавалось в аренду.
• Для граждан ЕС действует дополнительная норма: можно быть освобождённым от налога на сумму до €150,000 чистого налогооблагаемого прироста в течение 10 лет для объектов, которыми владелец не может пользоваться по объективным причинам (например, они сдаются в аренду). Освобождение применяется полностью, если собственник использовал жильё по состоянию на 1 января года продажи.

Эти правила важны тем, кто планирует переезд и последующую продажу. Мы видим, что закон содержит исключения, но их применение требует внимательной подготовки документов.

Риски и предосторожности: на что ориентироваться инвестору

Рынок и налоговая среда Франции предлагают возможности, но сопровождаются рисками. Наш анализ указывает на следующие моменты:

• Риск изменения законодательства. Нынешняя разъясняющая позиция основана на бюллетене и конституционных принципах; парламент может принять иные нормы в будущем.
• Возможность разной интерпретации текстов.