Инфляция и процентные ставки - влияние на недвижимость: какой сектор сверкает ярче?

Рынок недвижимости продолжает проявлять устойчивость, но не является иммунным к текущему экономическому контексту, отмеченному высокой инфляцией и повышением процентных ставок. Правда в том, что активность на рынке недвижимости в Португалии развивалась по-разному в первом квартале 2023 года: в то время как коммерческие инвестиции, продажа жилья и занятость офисов замедлились, деятельность в сфере логистики, розничной торговли и гостиничного бизнеса сияла, превышая показатели последних двух лет.

Жилье:

• начало года было отмечено новым снижением продаж (примерно на 5% по сравнению с предыдущим кварталом), продолжая тенденцию, которая наблюдается с 2022 года
• также наблюдаются некоторые корректировки средних цен на продажу в Лиссабоне (снижение на 3% до 4,200 евро/м2) и Порту (снижение на 6% до 2,800 евро/м2)
• несмотря на текущую ситуацию, спрос, основанный на португальцах, продолжает превосходить предложение

Офисы:

• в Лиссабоне занятость составила около 20,000 кв.м в квартал, менее половины среднего значения за последние пять лет
• в Порту активность составила приблизительно 8,000 кв.м, на 41% ниже среднего значения за последние пять лет
• тенденция замедления в занятости офисов также отмечается на других европейских рынках из-за неопределенности

Коммерческие инвестиции в недвижимость:

• в первом квартале 2023 года было совершено сделок на сумму 240 миллионов евро, что на 63% ниже среднего значения за последние пять лет
• активность была отмечена покупкой портфеля из 40 супермаркетов компанией LCN Partners за 150 миллионов евро
• поэтому розничная торговля составляла 63% от общей суммы инвестиций, офисы - 16%, а логистика - еще 16%
• большая часть капитала была вложена иностранцами

"Резкий рост процентных ставок, рост инфляции и ужесточение условий финансирования влияют на семьи и компании, которые являются потребителями жилья и офисов", - объясняет Жоана Фонсека, руководитель стратегического консалтинга и исследований в JLL, подчеркивая, что "из этой ситуации невозможно выйти незапятнанным".

К макроэкономическому контексту добавляются внутренние факторы, влияющие на бизнес недвижимости. "Меры программы Mais Habitação могут иметь противоположный эффект, особенно в отношении создания нового предложения и, в особенности, аренды. Принудительная аренда неиспользуемого жилья или ограничение арендной платы может ограничить активность рынка и создать неопределенность, приводящую к отсрочке или отмене проектов", - говорится в пресс-релизе, отправленном в редакции.

Отчет также отмечает блестящую деятельность в сфере логистики, розничной торговли и гостиничного бизнеса в начале 2023 года:

Логистика:

• в первом квартале 2023 года было заполнено 214,000 кв.м площадей, что в два раза больше, чем в предыдущие два года
• примерно 52% занятости пришлось на регион Лиссабон, особенно на район Карнаксид-Алфрагид
• только 2% занятости было зарегистрировано в Порту и 46% - в остальных регионах страны
• из-за недостатка предложения при растущем спросе арендные платы также растут

Розничная торговля:

• продажи розничной торговли выросли на 1,6% в первом квартале (по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года), с "положительным влиянием на торговые центры"
• арендная плата коммерческих помещений "отражает инфляцию"
• также розничная торговля была динамичной как в Лиссабоне, так и в Порту (где недавно открылся рынок Больяу), с "хорошими продажами и спросом на новые помещения"

Гостиничный бизнес:

• количество туристов и ночных пребываний выросло на 14% по сравнению с первым кварталом 2019 года, соответственно, до 5.1 миллиона и 12.5 миллионов человек
• как в Лиссабоне, так и в Порту, уровень заполнения гостиниц и цены на ночлеги приближаются к уровням 2019 года
• "Это по-прежнему сектор, на котором делается ставка, с открытием трех новых 5-звездочных отелей (одного в Фаро и двух в Порту) и двух 4-звездочных отелей (в Лиссабоне) в течение этого периода"

В целом, отчет отмечает устойчивость рынка недвижимости в терминах доходности, роста арендных плат в логистике и стабильности в офисах и розничной торговле, хотя на рынке жилья выявлена тенденция к замедлению цен в двух основных рынках - Лиссабоне и Порту.

Что касается активности на рынке недвижимости в 2023 году, Жоана Фонсека уверена, что "сегменты, замедлившиеся в этом квартале, ускорятся, даже при потенциальной корректировке стоимости. С одной стороны, у нас уже есть признаки большей макроэкономической стабильности, подтверждающие замедление инфляции и меньшую темпов возрастания процентных ставок, что повлияет на доверие тех, кто ищетнедвижимость для инвестиций, занятости или покупки", - она подчеркивает, добавляя, что "нет утраты конкурентоспособности недвижимости" и что теперь "осталось только обеспечить фискальную и правовую стабильность, которая является очень важным фактором для доверия инвесторов и увеличения предложения".