Греция отказалась от налога на пустующие дома — шанс или риск для инвесторов?

Почему решение Афин важно для рынка: краткий ввод

В первые строки: решение Греции отказаться от налога на пустующие объекты меняет логику дискуссии о недвижимости Греции и влияет на динамику рынка жилья в туристических и городских зонах. Мы объясняем, что обсуждали министры финансов еврозоны в Никосии, почему Афины отвергли налог в 2025 году и какие практические выводы стоят за этой позицией.

Что произошло в Никосии

На встрече Евро-группы, созванной по инициативе министра финансов и президента Евро-группы Кириакоса Пьерракакиса, министры финансов 20 стран еврозоны впервые формально обсудили проблему общеевропейского жилищного кризиса. В центре внимания были успешные меры из Испании, Ирландии и Хорватии по увеличению предложения и снижению цен на аренду.

• Представленные подходы включали ограничения на краткосрочную аренду через платформы вроде Airbnb в зонах высокой нагрузки.
• Обсуждались программы реконверсии пустующих зданий в социальное или долгосрочное жилье.
• В ряде стран упоминались налоговые санкции для владельцев, которые держат объекты закрытыми длительное время.

Встреча носила формат обмена опытом; она не привела к обязательному плану действий.

Почему Греция отвергла налог на пустующие объекты

Греция официально исключила введение налога на закрытые или пустующие объекты.

• Правительство подтвердило, что такая мера уже рассматривалась и была отвергнута в 2025 году.
• Вместо налоговых санкций Афины делают ставку на положительные стимулы: налоговые льготы и поддержку ремонтов, чтобы вернуть на рынок порядка 700 000–800 000 пустующих единиц жилья.

Наш анализ показывает две ключевые причины отказа:

1. Структурная природа пустующих объектов. Многие пустующие единицы требуют значительных инвестиций в ремонт или переоборудование; налог без рабочих механизмов по восстановлению жилья мог бы ударить по владельцам малого фонда, не увеличив реального предложения.
2. Политическая и социальная чувствительность. Налоги на частную собственность вызывают сильное сопротивление, особенно в периферийных районах и островах, где вторые дома являются значимой частью доходов семей.

Я лично вижу в этом прагматизм: греческие власти старались избегать мер, которые могут вызвать массовые судебные споры или бегство капитала.

Что предлагают другие страны Еврозоны — опыт, который обсуждали

На встрече в Никосии обсуждались примеры из Испании, Ирландии и Хорватии. Ниже основные меры, применявшиеся в этих странах:

• Ограничения на краткосрочную аренду в зонах с высокой туристической нагрузкой.
• Государственные программы по конверсии пустующих коммерческих и жилых помещений в доступное жилье.
• Налоговые и административные санкции для длительно пустующих объектов в отдельных муниципалитетах.

Эти подходы оказались разными по эффективности в зависимости от локальных условий: в густонаселённых городах ограничения на Airbnb уменьшали давление на арендный рынок, а в небольших муниципалитетах программы реновации требовали значительных бюджетных вливаний.

Что делает Греция вместо налога — практические меры и стимулы

Греция делает ставку на стимулирование ввода пустующих единиц в рынок через экономические преференции, а не через наказание. Среди ключевых мер:

• Налоговые льготы для владельцев, которые ремонтируют и сдают жильё в долгосрочную аренду.
• Государственные субсидии или кредиты на реконструкцию пустующих зданий с условием их использования под жильё.
• Программы стимулирования преобразования вторичного фонда в социальное жильё или доступные арендные единицы.

Цель этих мер — минимизировать барьеры для вывода жилья на рынок, особенно для тех объектов, которые сейчас находятся в плохом состоянии.

Что это значит для покупателей, инвесторов и арендаторов

Мы делаем простой вывод: отказ от налога на пустующие объекты уменьшает риск краткосрочной фискальной нагрузки на владельцев, но не решает проблему дефицита доступного жилья сам по себе.

Для инвесторов:

• Возможность: 700 000–800 000 пустующих единиц — это значительный потенциал для тех, кто готов вкладываться в ремонт и перевод объектов в долгосрочную аренду или продажу.
• Ограничение: отсутствие жестких наказаний для владельцев, которые не вводят жильё в оборот, может снизить скорость высвобождения предложения.

Для покупателей и арендаторов:

• В краткосроке давление на аренду в крупных городах и туристических зонах сохранится; в среднесрочной перспективе успех программ по ремонту определит падение или стабилизацию цен.
• Появление налоговых льгот может сделать вторичный фонд более доступным для инвесторов-ремонтовщиков, что влияет на предложение арендного жилья.

Мы советуем инвесторам оценивать объекты с учётом затрат на ремонт и локального спроса на долгосрочную аренду, а не только ориентироваться на турпоток.

Локальные риски: где стимулы могут не сработать

Есть ситуации, в которых политика стимулов может оказаться недостаточной:

• В районах с низкой ликвидностью и высоким уровнем износа недвижимости владельцы могут предпочесть оставить объекты пустыми вместо инвестиций.
• В маленьких островных муниципалитетах доступ к финансированию и строительным подрядчикам ограничен, что удорожает реновацию.
• Рынок краткосрочной аренды остаётся прибыльным; если ограничения на платформы не ужесточатся, владельцы будут предпочитать туристическую модель эксплуатации.

Поэтому я оцениваю шансы успеха программ как зависящие от качества локального исполнения: финансы, бюрократия и контроль будут решающими.

Что нужно инвестору знать на практике — шесть конкретных советов

1. Оцените реальные затраты на ремонт. Многие пустующие единицы требуют капитального ремонта, который съедает значительную долю ожидаемой прибыли.
2. Проверьте муниципальные планы и программы. В некоторых районах могут быть доступные субсидии или упрощённые разрешения на реконструкцию.
3. Стройте сценарии с долгосрочной арендой. Греческие власти сейчас стимулируют именно этот сегмент, а не краткосрочную аренду.
4. Учтите сезонность. Туристические регионы показывают высокую волатильность дохода от аренды, что влияет на окупаемость.
5. Диверсифицируйте портфель по локациям. Не полагайтесь только на крупные города или острова с высокой туристической нагрузкой.
6. Подготовьтесь к регуляторной неопределённости. Единый европейский подход может появиться позже; пока решения остаются национальными.

Аналитика цен и спроса — что сейчас видно на рынке

Официальные данные, которые обсуждались на встрече, говорят о росте цен аренды в крупных городах и популярных туристических зонах.