Глава Emaar: коррекция цен на недвижимость Дубая на 15% маловероятна

Альаббар против коррекции: резкий ответ на прогнозы Fitch

Мохаммед Альаббар, основатель застройщика Emaar, публично отверг возможность падения цен на недвижимость в Дубае на 15%, назвав такой сценарий «очень нереалистичным». Это заявление важно для тех, кто следит за рынком недвижимости ОАЭ: рынком, где инвестиции и миграция рабочей силы продолжают задавать тон спросу. В нашей статье мы разберём, почему Альаббар так уверен, какие факторы действительно могут влиять на цены и как инвесторам и покупателям адаптировать стратегию к ближайшим годам.

Ключевая мысль в двух предложениях

Альаббар считает, что спрос остаётся сильным, продавцы держат цену, а государственные меры быстро восстанавливают доверие — при этом ожидаемый приток новых объектов в 2026–2027 годах должен снизить давление на рост цен, а не привести к обвальному падению.

Что именно сказал Альаббар и откуда взялся страх коррекции

В интервью CNBC Альаббар сказал, что «потребительское доверие может быть немного пошатнуто», но затем быстро восстанавливается в ответ на политику властей ОАЭ. Он повторил мысль, что рынок ориентирован на долгую перспективу: «Мы не здесь на короткое время, мы здесь на долгое, долгое время, чтобы вести бизнес».

Эти комментарии были прямым ответом на прогноз агентства Fitch, которое заранее предупреждало о возможном снижении цен «в двузначных величинах» во второй половине 2025 года и в 2026 году. Fitch при этом отмечало, что запланированные поставки жилья в 210 000 единиц в 2026–2027 годах (что вдвое больше по сравнению с предыдущими тремя годами) должны ограничить падение цен величиной не более 15%.

Альаббар отвергает саму вероятность подобного провала рынка. Его доводы базируются на трёх тезисах:

• Спрос остаётся сильным и покупатели не готовы на резкие скидки;
• Правительственная политика быстро возвращает доверие потребителей;
• При текущем уровне цен застройщики получают достаточную прибыль и не имеют экономического стимула к дальнейшему росту цен.

Рост предложения: угроза или инструмент стабилизации?

Одна из самых заметных цифр в публичных обсуждениях — 210 000 новых объектов планируемых поставок в 2026–2027 годах. Это серьёзный объём, который вдвое превышает поставки за предыдущие три года.

Почему это важно:

• Большой приток предложения снижает дефицит и создаёт условия для охлаждения перегретых сегментов рынка.
• Более высокая доступность может ограничить дальнейший рост арендных ставок.
• Для инвесторов краткосрочные доходности (особенно от аренды) могут уменьшиться при одновременном росте предложения.

Альаббар считает, что такой приток предложения будет полезен: он поможет удержать цены и аренду на «приемлемом уровне», чтобы город оставался доступным для тех, кто приезжает на работу и для инвесторов. По его словам, «мы не хотим, чтобы арендная плата и цены на жильё были слишком высокими».

Что это значит для покупателей и инвесторов: практическая аналитика

Мы выделяем несколько сценариев и практических советов в зависимости от инвестиционных целей.

Сценарии

• Консервативный сценарий — мягкое охлаждение: рынок поглощает поставки, цены корректируются на несколько процентов, но не обрушаются.
• Сценарий, близкий к прогнозу Fitch — коррекция до 15% при слабом спросе и одновременном высоком объёме поставок.
• Оптимистичный сценарий по Альаббару — спрос остаётся устойчивым и рост цен замедляется без существенного падения.

Что мы советуем в зависимости от целей:

• Для долгосрочных инвесторов (10+ лет):

  • Рассматривать покупку на фоне ожидаемого притока предложения — временное охлаждение может создать точки входа с меньшей конкуренцией.
  • Сосредоточиться на локациях с устойчивым локальным спросом: деловые районы, близость к инфраструктуре, проекты с сильными операторскими моделями.

• Для цельовых покупателей, переезжающих по работе:

  • Наблюдать за завершением очередной волны поставок и лизинговым циклом — в первые 12–18 месяцев после ввода объектов часто наблюдаются скидки и промо-предложения.

• Для спекулянтов и краткосрочных инвесторов:

  • Нужно быть осторожнее; при удвоении поставок премиальные сегменты могут потерять импульс, и риск падения цен выше среднего возрастает.

• Для арендодателей:

  • Пересмотрите стратегию ценообразования; гибкие условия аренды и улучшение качества сервиса помогут удержать арендаторов при росте предложения.

Практические шаги перед покупкой

• Изучить pipeline проектов по району: сроки сдачи, долю свободных площадей и профиль покупателей.
• Оценить absorption rate — скорость поглощения новых объектов за последние 6–12 месяцев.
• Сравнить цену за кв.