Где в мире существует риск имущественного пузыря?

Увеличение инфляции и процентных ставок в последние два года привело к резкому снижению дисбалансов на мировых рынках недвижимости в глобальных финансовых центрах, согласно UBS Global Real Estate Bubble Index 2023. В этом году только два города - Цюрих и Токио - остаются в категории "недвижимость в рискованном состоянии". Португалия не была включена в исследование, но несколько национальных игроков отвергают этот сценарий для страны, так как недостаточное предложение жилья продолжает не отвечать на существующий спрос. Швейцарский банк UBS проанализировал цены на жилую недвижимость в 25 крупных городах мира. С середины 2022 года по середину 2023 года реальные цены на жилье в городах снизились в среднем на 5% - и вероятно, будут снижаться еще больше. По словам швейцарского банка, резкое снижение дисбалансов было вызвано не только снижением цен на жилье, но также сокращением доходов (из-за роста инфляции) и ростом арендной платы.

Поправки цен во всем ряду

Низкие затраты на финансирование были "силой жизни" мировых рынков недвижимости в последнее десятилетие, "поднимая цены на жилье на рекордные высоты", говорится в исследовании UBS. Однако резкое завершение периода с низкими (и даже отрицательными) процентными ставками "поколебало хрупкую конструкцию". В среднем по всем городам, в прошлом году цены на жилье, скорректированные по инфляции, испытали наиболее резкое снижение с глобального финансового кризиса 2008 года. Города, которые хотя бы раз в последние три года были отнесены к зоне риска пузыря на рынке недвижимости, испытали еще более сильное снижение средних цен. Однако воздействие более высоких процентных ставок сильно варьируется в зависимости от города, и коррекция цен также зависит от различных других факторов.

"С учетом инфляции цены на самом деле на 5% ниже, чем в середине 2022 года. В среднем города потеряли большую часть реального роста цен, полученного во время пандемии, и теперь они приближаются к уровню середины 2020 года", комментирует Клаудио Сапутелли, руководитель отдела недвижимости Управления глобального богатства UBS. Цюрих и Токио - города в риске

Цены на жилье в Цюрихе продолжают расти в 2023 году, хотя и медленнее, чем в предыдущие годы. Покупатели жилой недвижимости теперь платят на 40% больше, чем десять лет назад. Эта цифра значительно превышает среднюю по стране и сильнее роста аренды, которая увеличилась почти на 12% с 2013 года. Соотношение между ценами на покупку и арендой остается несбалансированным, особенно с учетом более высоких процентных ставок. "Рынок по-прежнему находится в зоне риска пузыря", утверждает банк.

Дисбалансы на рынке недвижимости в Токио продолжают расти, превращая город из недооцененного в зону риска пузыря за последние 20 лет, в отличие от остальной части страны. Цены на недвижимость почти беспрерывно растут уже более двух десятилетий, отдельно от остальной части страны, поддерживаемые привлекательными условиями финансирования и ростом населения. Хотя рост доходов не смог сравняться с темпами роста цен и ипотечными ставками, которые умеренно росли в последние кварталы, динамика номинальных цен на жилье не ослабла.

Европа, Азия и Америка: города в центре внимания

Гонконг постоянно находится на уровне риска пузыря с момента первого издания этого исследования. "После снижения на 7% с середины 2022 года по середину 2023 года цены на жилье, скорректированные по инфляции, в Гонконге вернулись к уровням, замеченным в последний раз в 2017 году. В целом, мы сейчас видим город в состоянии переоценки", - говорится в исследовании.

Во Франкфурте и Торонто - двух городах с самыми высокими оценками риска в прошлогоднем издании - реальные цены снизились на 15% за последние четыре квартала. Высокие оценки рынка и относительно короткие сроки ипотеки также оказали сильное давление на цены в Стокгольме и, в меньшей степени, в Сиднее, Лондоне и Ванкувере. В отличие от этого, в Мадриде, Нью-Йорке и Сан-Паулу - городах с умеренными оценками риска до сих пор - цены на жилье продолжали умеренно расти.

Цены на жилье на рынке Лондона находятся на нисходящей траектории с Brexit в 2016 году. Несмотря на структурный дефицит предложения, цены остаются ниже среднего по стране. В отсутствие сильного международного спроса цены на жилье продолжают оставаться под давлением, так как доступность на местном уровне находится на самом низком уровне с 2007 года из-за высоких процентных ставок. В Амстердаме цены снизились на 14% - это самая сильная годовая коррекция с 1980-х годов.

Цены на жилье в Майами продолжают расти быстрее, чем в среднем по стране. Уровень цен более чем удвоился за последние 10 лет. Город является главным бенефициаром роста привлекательности городов в "солнечном поясе" в США. Пандемия привела к нестабильности на рынке жилой недвижимости в Нью-Йорке, но согласно UBS, она в основном окончена. В 2021 и 2022 годах рынок недвижимости Манхэттена сильно восстановился по мере постепенного снятия ограничений и возвращения людей в город. "Поскольку предложение структурно ограничено и, что более важно, рынок не находился в состоянии риска пузыря, резкое повышение процентных ставок оказало только ограниченное влияние на местные цены на жилье. С середины 2022 до середины 2023 года цены на продажу выросли более чем на 3% с учетом инфляции и восстановили все накопленные потери во время пандемии. В целом рынок недвижимости Манхэттена оценивается довольно высоко и ожидается, что он останется стабильным в ближайшее время, по мнению исследования. Цены в Дубае растут с 2021 года и увеличились на 15% с середины 2022 по середину 2023 года, что является наиболее высоким темпом роста среди всех городов, проанализированных в исследовании. Рост цен в роскошном сегменте был еще более сильным. Город привлекает инвесторов в недвижимость со всего мира. "Новая программа виз с более гибкими требованиями к резиденции для богатых и квалифицированных людей, отсутствие налога на доходы физических лиц и раннее снятие ограничений на путешествия во время пандемии стимулировали иммиграцию", подчеркивает швейцарский банк. Кроме того, благодаря повышенным ценам на сырье, Дубай испытал сильный экономический рост и рост доходов семей с 2021 года, превысивший другие города. "В результате объемы сделок с жилой недвижимостью выросли до исторических максимумов. Однако цены, скорректированные по инфляции, находятся примерно на 25% ниже пика 2014 года", - объясняет UBS.

Ситуация в Португалии: недостаток предложения отталкивает от сценария пузыря

Призрак недвижимостной пузыря нависает над Португалией уже несколько лет. Но правда в том, что участники рынка продолжают отвергать этот сценарий, поскольку предложение жилья остается ограниченным. И даже если спрос замедлится (количество сделок уже снижается, согласно последним данным INE), то, что мы можем наблюдать, это стабилизация цен и увеличение сроков продажи - то есть, продажа недвижимости занимает больше времени. Кроме того, банки имеют более строгие условия, чем в прошлом, что также снижает риск невыполнения обязательств.

Антонио Рамалью, бывший генеральный директор Novo Banco, полностью исключает эту возможность, несмотря на то, что цены на недвижимость выросли в последние годы. На Portugal Real Estate Summit он отметил, что "Португалия никогда не имела и не будет иметь недвижимостного пузыря". Кроме того, рынок труда стабилен, спрос на жилье по-прежнему значительно превышает предложение жилой недвижимости (в отличие от ситуации с недвижимостной кризисом 2008 года, когда строительство превышало спрос). По словам управляющего, "рост цен не был связан с увеличением задолженности семей".

В интервью идеалиста/новостей экономист Вера Гоувейя Баррос анализировала рынок жилья в Португалии и объяснила, почему она считает, что мы не сталкиваемся с явлением спекуляции на рынке недвижимости. "О механизме спекуляции на рынке недвижимости говорят очень много, и было бы хорошо понять, что такое спекуляция. Когда у меня есть недвижимостный пузырь, спекулятивный пузырь, цены растут. Но это повышение цен не обязательно означает,