Души-громы: Что ждет рынок недвижимости Испании в 2023 году?

Большинство покупателей и продавцов, с которыми я общаюсь в последнее время, постоянно упоминают возможность наступления экономического спада. Как же можно не обратить на это внимание? Просто взгляните на новости, там каждый день напоминают о экономических трудностях, включая в сфере недвижимости. Я уверен, что вы знаете этот сценарий: инфляция и рост процентных ставок, надвигающийся рецессия, война в Украине и напряженность с Китаем. Тем не менее, в то же время на испанском рынке недвижимости и в экономике в целом сохраняется много оптимизма, и считается, что текущие проблемы являются краткосрочными и временными. Какая версия реальности является истинной и что это означает для рынка недвижимости на Коста-дель-Соль? Следует ли нам быть оптимистами или пессимистами?

Плохие новости

Инфляция выросла из-за нескольких факторов, включая последствия пандемии и ущерб поставочным цепочкам после снятия ограничений. Кроме того, из-за военных действий цены на топливо также увеличились, и для перебалансировки экономики центральные банки повысили процентные ставки несколько раз в этом году. Независимо от того, сработает это или нет, повышение процентных ставок оказывает значительное влияние на рынок недвижимости, особенно потому, что оно снижает спрос, повышая стоимость заемных средств. Есть еще плохие новости, когда вы начинаете рассматривать клиентскую базу на Коста-дель-Соль, например Швецию, которая составляла 14% покупателей в провинции Малага. В Швеции ставки по ипотеке на 10 лет в настоящее время составляют от 4,44% до 4,9%. При кредите на сумму 200 000 евро это означает ежемесячный платеж в размере 1111 евро. Это значительный скачок за год, когда та же ипотека могла быть получена по ставке 1,5%, с платежами менее 800 евро в месяц. И ставки в Швеции продолжают расти, и ожидается, что они достигнут 3,5% - 4% как минимум. С учетом премии, которую банки взимают сверх основной ставки, ставки по ипотеке могут достигнуть 6% до окончания повышения. В результате цены на жилье в Швеции и объемы продаж резко снижаются. Цены на жилье снизились более чем на 11% с марта. Риксбанк прогнозирует, что снижение цен будет продолжаться и достигнет 19,9% к концу 2023 года по сравнению с пиком. Причина ясна: шведы глубоко в долгах с соотношением долга к чистому доходу немного более 200%. Фактически, все скандинавские страны имеют очень высокое соотношение долга к чистому доходу. Единственной страной, находящейся в такой же ситуации, является Голландия со соотношением долга к доходу в 222%. Также были неустойчивые росты цен, например, в Швеции цены на жилье выросли на невероятные 32% с 2019 года, в то время как в Голландии они выросли на 40%. Именно из-за дисбаланса между долгом и доходом, а также неустойчивого роста цен, журнал The Economist недавно поднял тревогу. "Крах рынка недвижимости и рецессии, предшествующие такому накоплению долга, обычно являются более серьезными. С учетом того, что центральные банки сейчас повышают ставки почти наибольшими темпами за последние четыре десятилетия, страны, задавленные ипотечными долгами, снова окажутся перед неприятными последствиями".

Хорошие новости

Здесь, в Испании, рынок недвижимости, который пережил один из самых тяжелых кризисов в западном мире в 2008-2014 годах, находится в намного лучшей форме. Опыт этого кризиса повлиял на поведение продавцов и покупателей, а также на более широкий рынок, что делает его одним из самых устойчивых в Европе. Домашний долг теперь составляет менее половины того, что в Швеции и Голландии.