Думательство или бум?: Испанский рынок недвижимости в 2023 году

Большинство покупателей и продавцов, с которыми я разговариваю в последнее время, постоянно упоминают возможность наступления экономического спада. Как можно не заметить? Просто посмотрите новости, и каждый день напоминают о экономических трудностях, включая сектор недвижимости. Я уверен, вы знаете эту историю: инфляция и рост процентных ставок, нарастающий рецессионный риск, война на Украине и напряженность с Китаем. Однако, в то же время, на испанском рынке недвижимости и в экономике в целом все еще существует много оптимизма, что текущие проблемы - это краткосрочные и временные трудности. Какая версия реальности верна и что это означает для рынка жилья на Коста-дель-Соль? Мы должны быть оптимистами или пессимистами?

Давайте начнем с плохих новостей.

Инфляция выросла из-за ряда факторов. Некоторые из них связаны с пандемией и ущербом для поставочных цепей после снятия ограничений. Другие - из-за инфляционных трат во время попыток предотвратить обвал экономик и банкротств людей. Конечно, есть также влияние войны на стоимость топлива, и для перебалансировки экономики центральные банки повысили процентные ставки неоднократно в этом году. Независимо от того, работает это или нет, повышение процентных ставок оказывает значительное влияние на рынок недвижимости, особенно поскольку они снижают спрос, повышая стоимость заемных средств.

Есть еще одна плохая новость, когда вы начинаете рассматривать клиентскую базу на Коста-дель-Соль, например Швеция, которая составляет 14% покупателей провинции Малага. В Швеции ставки по ипотеке на 10 лет сейчас составляют от 4,44% до 4,9%. При кредите в размере 200 000 евро это означает ежемесячный платеж в размере 1111 евро. За год ранее эту же ипотеку можно было получить по ставке 1,5%, с ежемесячными платежами менее 800 евро. И шведские процентные ставки все еще растут, и ожидается, что они достигнут 3,5% - 4% по крайней мере. С премией, которую банки взимают сверх базовой ставки, ставки по ипотекам могут достичь 6% до конца повышений. В результате цены на жилье в Швеции и объемы продаж резко снижаются. Цены на жилье упали на более чем 11% с марта. Риксбанк прогнозирует, что снижение цен будет продолжаться, достигнув 19,9% к концу 2023 года от пика. Причина ясна: шведы имеют высокий уровень задолженности, соотношение долга к чистому доходу составляет чуть более 200%. Фактически, все страны Скандинавии имеют очень высокие соотношения долга к чистому доходу. Единственная страна, находящаяся в той же лиге, - это Голландия, соотношение долга к доходу составляет 222%. Также были неподъемные повышения цен, например, в Швеции они выросли на невероятные 32% с 2019 года, в то время как в Голландии они выросли на 40%. Именно из-за этого дисбаланса между долгом и доходом и неподъемного роста цен журнал "The Economist" недавно поднял тревогу. "Спады на рынке жилья и рецессии, которые предшествуют такому накоплению долга, обычно бывают более серьезными.

Но не паникуйте. А теперь хорошие новости.

Здесь, в Испании, рынок недвижимости, который пережил один из самых серьезных кризисов в Западном мире в 2008-2014 годах, находится в намного лучшем состоянии. Опыт этого кризиса повлиял на поведение продавцов и покупателей, а также на рынок в целом, что делает его одним из самых устойчивых в Европе. Долг домохозяйств сейчас составляет менее половины относительно Швеции и Голландии. Фактически, он сократился на 50% с 2010 по 2020 год, составив чуть более 100% от чистого располагаемого дохода. Кроме того, по мере восстановления рынка в 2015 году после кризиса, когда цены на жилье снизились на 37%, испанцы начали переходить на ипотеки с фиксированной процентной ставкой. Это гарантировало им защиту от колебаний процентных ставок, которые мы видим сегодня. Сейчас около 72% ипотек являются фиксированными, в то время как перед кризисом практически все ипотеки имели переменную процентную ставку. В отличие от этого, в Финляндии 96% новых ипотечных кредитов имеют переменные ставки, а в Швеции - 48% новых кредитов.

Более того, испанские цены на жилье так и не вернулись к уровню до кризиса 2007 года и по-прежнему значительно ниже. Даже после восстановления после пандемии, цены выросли всего на 5,5%. Другими словами, цены на жилье в Швеции выросли почти в шесть раз больше. Существует согласие в том, что рост цен в Испании замедлится в ближайшие два года по мере решения экономических проблем. И существует также согласие в том, что Испания будет делать лучше, чем большинство стран. Однако неизвестно, что именно это означает. Bankinter считает, что цены упадут на 3% в следующем году, а затем на 2% в 2024 году. ING, с другой стороны, считает, что цены вырастут на 1% в 2023 году после роста на 7% в 2022 году. Это все равно означает реальное снижение цен, учитывая, что ING ожидает снижения инфляции в 2023 году до 4,4%, то есть снижение реальных цен на 3,4%. В любом случае, это лучше, чем среднее падение цен на 9%, которое ожидает Европейский центральный банк в еврозоне в целом. В Великобритании аналитики рынка ожидают падения цен на жилье на 5-10% уже в следующем году. Таким образом, рынок недвижимости Испании структурно находится в более благоприятном положении, чем большая часть Европы.

Есть и другие факторы, которые следует учесть.

Например, испанские процентные ставки, вероятно, останутся значительно ниже, чем в других юрисдикциях, вероятно, до 3,6% для фиксированных ставок и 4,1% для переменных ставок, прежде чем стабилизируются (по данным ING). В сравнении с Швецией, где фиксированные ипотечные ставки превысили 5%, и с Великобританией, где ставки также останутся между 5 и 6% в ближайшие два года, испанские деньги обходятся дешевле для людей из этих двух стран, и более дешевое жилье и ипотеки в Испании могут быть альтернативой более волатильным рынкам на родине. Давайте надеяться на это. Также хорошо, что Хунта сделала регион более привлекательным направлением, отменив налог на имущество, который наказывал иностранцев, владеющих недвижимостью за границей.

В заключение, я думаю, что есть много причин оставаться оптимистом. Я ожидаю, что недвижимость на Коста-дель-Соль, особенно в высшем сегменте, почувствует меньшее количество последствий по сравнению с Северной Европой. И хотя, да, рост цен замедлится, мы вряд ли увидим значительное снижение. Таким образом, стабильность и солнечность - это основные выводы на этот год!