Дубай: Сколько денег должны зарабатывать жители ОАЭ, чтобы купить недвижимость?

Дубай: Для многих иностранцев владение собственным жильем является долгосрочной целью и показателем финансовой стабильности, для которых многие предполагают, что нужно много сберегать или инвестировать в течение многих лет. Однако для резидентов ОАЭ может быть лучше и дешевле купить, а не арендовать. Оплата 6 000 дирхамов в месяц в течение 20 лет приводит к сумме около 1,4 миллиона дирхамов, и это без учета неизбежного повышения цен на аренду. Только за последний год ставки аренды выросли на 19-20 процентов. Даже с прогнозируемым годовым повышением в 5 процентов, человек, платящий в этом году 6 000 дирхамов, заплатит свыше 2,19 миллиона дирхамов всего через 20 лет. 2,38 млн дирхамов за аренду, если вы платите 6 000 дирхамов в месяц сейчас - в течение 20 лет с ежегодным увеличением на 5%. Добавьте затраты на переезд и другие скрытые расходы - становится ясно, что покупка - это разумное финансовое решение, если планируете задержаться на ОАЭ на длительный срок.

Мы рассмотрим возможность покупки жилья в Дубаи для человека с доходом от 15 000 до 30 000 дирхамов - подробнее в конце данного отчета.

Владение вместо аренды

Индийский экспат Шаран (43 года) устал от ежегодного повышения арендной платы и переездов. "Мой арендодатель увеличил мою аренду дважды, и моя жена и я уже решили, что мы останемся в Дубаи на долгосрочной основе", - добавил Шаран.

Именно это побудило пару принять решение купить квартиру. Менеджер по продажам платит почти 7 000 дирхамов в месяц за свою текущую двухкомнатную квартиру и нравится планировка и размер в более чем 1 500 кв. футов.

Согласно данным Property Finder, наиболее популярными районами для покупки недвижимости были Дубай Марина, Downtown Dubai, Jumeirah Village Circle (JVC), Business Bay и Palm Jumeirah. В списке Bayut также указаны Аль Рим Айленд, Jumeirah Lake Towers (JLT) и Dubai Silicon Oasis (DSO).

При помощи агента он получил ипотеку на двухкомнатную квартиру на другом этаже в том же здании в Дубай Марина. Цена квартиры составляла 1,2 миллиона дирхамов плюс сборы и комиссии. В сравнении с его текущей арендой Шаран будет платить всего лишь дополнительные 900 дирхамов каждый месяц по ипотеке, включая плату за обслуживание. Квартира уже сдается в аренду за 96 000 дирхамов в год. Через месяц новая квартира Шарана окупится за счет аренды (и даже немного дополнительных средств) - до тех пор, пока он не переедет. А когда он это сделает, Шаран будет защищен от последующих повышений стоимости аренды.

Офф-план или готовая недвижимость?

Офф-план продажи в ОАЭ составляют значительную долю недвижимости в стране, и основным преимуществом является низкая стоимость входа и привлекательные условия оплаты. При покупке непосредственно от застройщиков покупатели также могут воспользоваться дополнительными скидками, участвовать в обсуждениях дизайна и получать высокий капитальный рост стоимости объекта.

Но что лучше для жителей - офф-план или готовая недвижимость? Милос Антич из швейцарского застройщика DHG Properties говорит: "В Дубае очевидна сила сегмента офф-плана; объемы продаж в этом сегменте достигли впечатляющих 35,71 миллиарда дирхамов ($9,7 миллиарда) в третьем квартале 2023 года".

Плата за офф-план

Если вы можете позволить себе платить 30 процентов своей зарплаты в размере 30 000 дирхамов на аренду, то это составит 9 000 дирхамов в месяц. Любая покупка офф-план недвижимости, вместе с расходами на аренду, означает дополнительные выплаты из вашего кармана/сбережений с возможностью роста стоимости или дохода от аренды в будущем.

"Сказанное выше означает, что решение арендовать или покупать зависит от ситуации конкретной семьи. Независимо от того, планируют ли они сдавать ее в аренду с целью получения прибыли или жить в ней, офф-план недвижимость предоставляет то, чего нет в уже готовых объектах - снижение преграды в виде более низкой стоимости входа".

Однако важно отметить, что получить ипотеку на недвижимость офф-план сложнее (поскольку банки предпочитают предоставлять такие займы только крупным застройщикам) и ограничено около 50 процентов от стоимости недвижимости. Для жителей, планирующих проживать в Дубае по крайней мере 10 лет, покупка может быть более доступной, чем аренда. Даже с платежными планами на 1 процент и отсрочкой платежей, это требует наличия крупной суммы на счету или высокой ежемесячной зарплаты. Таким образом, для людей, которым не хватает таких денег, готовые объекты могут быть более осуществимыми с помощью ипотеки.

Данные от Property Finder показали, что готовая недвижимость составляет 52,8 процента от общего количества сделок, и продажи готовых объектов достигли нового рекорда с 16 467 сделок, что является самым высоким показателем за квартал, с годовым приростом 21,2 процента и приростом на 7,24 процента по сравнению с показателями во втором квартале 2023 года.

Наиболее популярными районами для покупки недвижимости согласно данным Property Finder были Дубай Марина, Downtown Dubai, Jumeirah Village Circle (JVC), Business Bay и Palm Jumeirah. К списку Bayut также добавлены Аль Рим Айленд, Jumeirah Lake Towers (JLT) и Dubai Silicon Oasis (DSO). В отношении среднерыночных двухкомнатных квартир стоимостью от 950 тысяч до 2,2 миллиона дирхамов также популярны районы Town Square, Barsha Heights, Dubai Sports City, Motor City, Al Furjan и Arjan, согласно данным от Bayut.

Компания ZaZEN Properties, разработчик, ориентированный на доступность и устойчивость, надеется решить эту проблему. Мадхав Дхар из ZaZEN заявил: "В 2019 году сообщалось, что только около 77 процентов жителей ОАЭ имеют чистую стоимость менее 100 000 долларов США, и около 22 процентов из этой группы имеют чистую стоимость более 100 000 долларов США". "Мы понимаем, что не все могут позволить себе роскошный образ жизни, с которым связан Дубай", - добавил он. Компания планирует предоставить доступное для среднего класса качественное жилье, сказал Дхар.

Стоимость аренды выросла двузначными цифрами в нескольких районах Дубая в этом году, с жильцами, платящими до 90 000 дирхамов за однокомнатные квартиры в зависимости от местоположения и удобств. С увеличением количества брендированных резиденций, роскошных особняков и пентхаусов, продаваемых в ОАЭ, может показаться, что жители со средним доходом практически не могут позволить себе купить собственное жилье. Однако данные показывают, что это не так. Исследование от консультанта по недвижимости Knight Frank показывает, что независимо от чистой стоимости, востребованы среднеклассные квартиры - с двумя спальнями и тремя спальнями. Для инвестиций однокомнатные квартиры также в список приоритетов, показывает отчет Knight Frank. Данные поиска продаж от Bayut также показывают, что более 35 процентов просмотров на сайте недвижимости относятся к однокомнатным квартирам, за которыми следуют двухкомнатные квартиры с 33,87 процента. Средняя цена двухкомнатной квартиры может быть от 800 000 до 2,2 миллиона дирхамов - в зависимости от района, удобств и застройщика.

Влияние Линии Блу на цены

Сумит Аугустин (35 лет) имеет маленького сына, и ее желания в сфере недвижимости сосредоточены на создании дохода и инвестиций для семьи в будущем. Отец Аугустина, владеющий собственным бизнесом, владеет квартирой на Palm Jumeirah, которую он купил за 1,2 миллиона дирхамов в 2008 году, когда глобальный рынок находился на спаде. Тогдашняя своевременная покупка помогает Аугустине сэкономить сейчас - она откладывает более 40 процентов своей зарплаты на первоначальный взнос на студию или однокомнатную квартиру.

Экспат живет со своими родителями и братом в семейном доме, который сейчас удвоил свою стоимость из-за его живописного и актуального местоположения. Расширение Линии Блу метро Дубая приведет к повышению цен на недвижимость примерно на 25 процентов в районах с остановками/станциями метро. "Я бы купил студию или однокомнатную квартиру, возможно, в новом районе, в контексте расширения Линии Метро Дубая", - сказала она.

Аугустин хочет купить готовую квартиру, которую, надеется, сможет арендовать в период пикового туристического сезона в Дубаи. Представитель Bayut сообщил: "Согласно отчетам от RTA, цены на землю в районах вдоль этой линии могут вырасти на 25 процентов в соответствии с увеличением, которое мы наблюдали в районах, таких как DIP, Al Furjan и Discovery Gardens после запуска Route 2020".

Как определить, можете ли вы позволить себе готовый дом?

Первоначальный взнос Вам нужно иметь как минимум 20 процентов от вашего целевого бюджета - так, для дома стоимостью 1 миллион дирхамов вам нужно иметь как минимум 200 000 дирхамов накоплений, согласно экспертам. Даже при возможности снижения первоначального взноса, вам нужно иметь как минимум 10 процентов сохраненных средств, чтобы оплатить сборы Дубайского земельного департамента (4 процента), регистрационный сбор, плата за NOC, страхование, комиссии, банковские сборы и другие сборы.

Ежемесячный ипотечный платеж и возможный доход Если вы можете комфортно платить 30 процентов своего дохода на покрытие расходов по ипотечному кредиту, вы можете позволить себе купить жилье для проживания. Если вы планируете купить недвижимость для инвестиций, ваша квартира идеально должна оплачиваться сама, если готова к проживанию, или общая сумма затрат (аренда+ипотека) не должна превышать 40 процентов вашего общего дохода.

Так что чтобы иметь свой дом с зарплатой 15 000 дирхамов, вы можете платить 5 000 дирхамов в месяц - после накопления средств для первоначального взноса. Это позволит вам купить квартиру стоимостью 1 миллион дирхамов (после выплаты 200 000 дирхамов в качестве первоначального взноса, процентная ставка по ипотеке 4,24 процента, фиксированная процентная ставка на срок 25-летнего кредита). Этот расчет предполагает, что вы намерены начать жить в квартире. В другом сценарии вы можете купить студию для инвестиций в доход от аренды. В этом случае, например, если вы берете студию стоимостью 400 тысяч дирхамов, приносящую доход от аренды, вы будете платить немногим менее 2000 дирхамов в месяц в течение 20 лет после первоначального взноса 80 000 дирхамов (20 процентов). Идеально, если доход от аренды покроет сумму ипотеки и даст вам дополнительный доход.