Дубай: почему рынок жилья может упасть на 20% и что это значит для инвесторов

Резкий прогноз и первая реакция рынка

Вице-председатель Danube Group Анис Саджан прогнозирует снижение рынка недвижимости ОАЭ на 20% в 2026 году из-за геополитической напряжённости в регионе. Это заявление прозвучало на фоне рекордного 2025 года: рынок зафиксировал более 270 000 сделок на сумму AED 917 млрд (≈ $250 млрд). В первые строки новостей попали два противоречивых факта — рекордные объёмы транзакций и резкий оптимистично-пессимистичный прогноз на следующий год. Мы проанализировали, что стоит за цифрами, почему покупатели перешли в режим ожидания и какие практические выводы из этого должны извлечь покупатели, инвесторы и застройщики.

Что важно знать в первых 100 словах

Термин «недвижимость ОАЭ» сегодня оказывается в центре споров: рынок показал мощный рост в 2025 году, но текущая геополитика вынуждает многих игроков корректировать ожидания. По словам Саджана, объёмы продаж упали — то, что раньше продавалось за месяц, теперь уходит за три.

Что именно сказал Анис Саджан и почему его слова имеют значение

Анис Саджан — топ-менеджер одного из крупнейших застройщиков ОАЭ — считает, что 2026 год будет годом корректировки: 0.2 падения в календарном выражении. В его заявлениях есть несколько ключевых тезисов, которые важно отметить:

• Рост 2025 года составил около 20%, и за прошлый год было заключено более 270 000 сделок стоимостью AED 917 млрд ($250 млрд).
• В 2026 году, по оценке Саджана, возможна дегrowth 20% относительно 2025 года.
• Продажи замедлились: количество единиц, которое раньше распродавалось за месяц, теперь продаётся за три месяца.
• Урепутированных застройщиков серьёзных коррекций цен нет, но на вторичном рынке есть примеры продажи активов от владельцев, испытывающих дефицит ликвидности.
• Серьёзная проблема для застройщиков — рост цен на стройматериалы на 20%, который снизит прибыль строительного сектора на 1–1,5%.
• Danube запустила проект Greenz By Danube с ценами от AED 3,5 млн и зафиксировала хорошие показатели в своём материальном бизнесе в апреле.

Мы не принимаем прогнозы на веру, но слова Саджана важны: он управляет бизнесом, который одновременно строит и продаёт, и его индикации отражают ситуацию с ликвидностью, спросом и себестоимостью строительства.

Причины ожидаемого спада: геополитика и её эффекты на спрос

Сажан прямо связывает прогноз с геополитической напряжённостью в Западной Азии. Но как именно это действует на рынок недвижимости ОАЭ?

• Покупательская психология. В условиях внешней нестабильности вынужденные и инвесторы переходят в режим «ждать и смотреть». Это снижает скорость реализации новых проектов и вторичного рынка.
• Краткосрочная ликвидность. Владельцы, у которых уменьшаются свободные средства, продают активы на вторичном рынке. Это создаёт давление в сегменте «вторичка», где цены и условия могут отличаться от первичного рынка.
• Рост себестоимости строительства. Увеличение цен на стройматериалы на 20% бьёт по маржам застройщиков; Саджан оценивает потерю прибыли в 1–1,5%.
• Ожидание банков и кредиторов. В периоды неопределённости кредитные условия могут ужесточаться, что снижает покупательскую способность и усложняет финансирование девелоперских проектов.

В сумме эти факторы переводят рынок из фазы быстрых сделок в фазу фильтрации: остаются только те проекты и покупатели, у которых есть чёткая финансовая база и долгосрочная стратегия.

Почему фундаментальные показатели всё ещё сильны

Несмотря на прогнозируемый спад, ряд фундаментальных факторов остаются положительными:

• Рекорд транзакций и объёмов в 2025 году говорит о высокой активности и глубине рынка: 270 000 сделок и AED 917 млрд — это не случайный всплеск, а показатель ликвидного спроса.
• Инвестиционная база: Саджан отмечает, что индийские покупатели не уходят с рынка; они остаются одной из ключевых групп по числу сделок. Привлекательность ОАЭ для них — безопасность, инфраструктура и доходность аренды.
• Доходность аренды. Саджан называет диапазон 6–10% годовых по доходности аренды, что делает инвестиции в недвижимость ОАЭ привлекательными с точки зрения операционного дохода.
• Аккумулированные запасы проектов. Многие застройщики предпочитают завершать существующие проекты и фокусируются на продажах готового жилья, а не на запуске новых очередей. Это сокращает риски нереализуемых обязательств.

Моя оценка: рынок имеет достаточный фундамент, чтобы пережить коррекцию, но распределение риска меняется — большее предпочтение получают качественные, законченные объекты и застройщики с сильной репутацией.

Что меняется для инвесторов и покупателей: практические рекомендации

Мы даём конкретные рекомендации разным группам участников.

Покупателям (с личной целью проживания):

• Сосредоточьтесь на проверенных районах и застройщиках. Где нет крупных ценовых коррекций у репутационных девелоперов, риск дефолта ниже.
• Рассчитайте горизонты владения: если покупаете для собственного проживания, краткосрочные колебания менее важны.
• Проверьте состояние финансирования проекта и этапы завершения строительства.

Инвесторам (ориентированным на доход от аренды):

• Оценивайте доходность — 6–10% аренды остаётся привлекательной, но учитывайте возможную временную просадку цены и риски пустующих периодов.
• Рассмотрите покупку на вторичном рынке: в случае продаж по стрессовым причинам можно найти дискаунты, но нужна тщательная проверка прав и долгового обременения.

Спекулянтам и краткосрочным трейдерам:

• Временные возможности появятся, но волатильность вырастет. Я бы советовал сокращать леверидж и работать с лимитами убытков.

Застройщикам и подрядчикам:

• Контролируйте себестоимость и запас материалов. Рост цен на стройматериалы на 20% должен стать фактором бюджета и переговоров с поставщиками.
• Приоритет — завершение текущих проектов и поддержание доверия покупателей; запуск новых масштабных очередей лучше отложить.

Кредиторам и банкам:

• Пересмотрите стресс-тесты для девелоперов и обратите внимание на ликвидность портфелей под залог недвижимого имущества.

Greenz By Danube и реакция Danube Group на рынок

Danube Properties запустила проект Greenz By Danube — большое мастер-плановое сообщество с виллами и таунхаусами, стартовая цена AED 3,5 млн.