До трёх лет без налога на аренду: как законно обнулить доход в 2025 году

Мы советуем заранее провести тестовое заполнение с вашим налоговым консультантом, чтобы избежать формальных ошибок.

Документы, которые AADE может запросить при проверке

• Копия договора аренды и регистрационный номер договора в системе.
• Документы, подтверждающие простой за 2022–2024: показания счётчиков, письма от соседей, объявления о продаже/аренде, отсутствие платежей по коммуналке.
• Подтверждение регистрации в реестре краткосрочной аренды за 2024 год — для кода 65.
• Подтверждение статуса арендатора (медработник, учитель и т.д.) для кодов 66/67.
• Судебные иска или документы о выселении при декларировании неоплаченной арендной платы.

AADE вправе запросить любые сопроводительные документы — отсутствие доказательств повышает риск доначислений и штрафов.

Как это повлияет на рынок и на владельцев

Мои наблюдения и выводы по возможным эффектам:

• Краткосрочные арендодатели получат сильный стимул перейти в долгосрочный сегмент, особенно если их объекты были зарегистрированы в 2024 году. Это может увеличить предложение для долгосрочной аренды и снизить давление на арендные ставки в популярных городах.
• Для инвесторов, ориентированных на доходность через Airbnb, экономический выбор станет более сложным: налоговое освобождение снижает налоговую нагрузку, но долгосрочная аренда обычно даёт меньшую доходность на единицу площади.
• Владельцы пустующего жилья получают реальный экономический стимул сдать квартиру быстро, что может сделать пустующие активы более ликвидными.
• Операционные риски: риск неправильно оформленного договора, ошибок в E2, утраты льготы и последующих штрафов. Административная нагрузка вырастет — понадобится больше документов и внимания.

Резюмируя: мера коррелирует с целью государства — вернуть объекты на рынок аренды — но реальный эффект на цены зависит от масштаба конверсий и локального спроса.

Рекомендации для владельцев и инвесторов

• Проконсультируйтесь с сертифицированным бухгалтером или налоговым юристом перед подачей декларации E2. AADE уже заявляла, что будет проводить выборочные проверки.
• Взвесьте финансовую модель: сравните ожидаемую годовую доходность в краткосрочной аренде с налоговой экономией при долгосрочной аренде с кодом 65. Учтите дополнительные издержки — ремонт, коммуналка, налог на имущество.
• Подготовьте доказательства простоя в 2022–2024 заранее. Без них льгота не доказуема.
• Если вы управляете портфелем краткосрочных объектов, рассмотрите поэтапные переводы на долгосрочные договоры, чтобы минимизировать потери дохода и оформить льготы корректно.
• Для арендодателя, сдающего жильё работникам госструктур, проверьте соответствие арендатора категориям, указанным в инструкциях AADE (медперсонал, учителя, военные, службы безопасности).

Где появляются подводные камни: риски и ограничения

• Короткий срок действия льготы: максимум 3 года — после этого доход снова облагается.
• Отсутствие льгот для дохода от краткосрочной аренды. Доходы от Airbnb остаются полностью налогооблагаемыми.
• Бумажная работа и проверка. Неправильный код или пропущенное поле приведут к обычному налогообложению и возможным штрафам.
• Реальный экономический компромисс: даже при отмене налога долгосрочная арендная ставка обычно ниже, чем средний доход от краткосрочной аренды в туристических районах.
• Юридические риски: при декларировании неоплаченных сумм нужна инициированная претензия или судебное дело — простого письма не хватит.

Я считаю, что льгота интересна для ответственных собственников, готовых работать с документами и долгосрочно удерживать арендаторов, но она не решает мгновенно проблему нехватки жилья — это механизм, который требует контроля.

Frequently Asked Questions

Q: Какие коды нужно указывать в E2 для полного освобождения?

A: Используйте код 64 для долгосрочной аренды пустующих объектов, код 65 для перевода из краткосрочной в долгосрочную аренду, коды 66 и 67 для аренды работникам госструктур (минимум 6 месяцев).

Q: Нужно ли платить налог с дохода от краткосрочной аренды (Airbnb)?

A: Да. Доход от краткосрочной аренды остаётся полностью облагаемым — никаких налоговых каникул для этого типа дохода не предусмотрено.

Q: Что делать, если договор аренды подписан в 2024 году?

A: Льгота рассчитана на договоры, подписанные в 2025 году. Договоры 2024 года обычно не соответствуют условиям кодов 64/65; проконсультируйтесь с налоговым специалистом на предмет возможных исключений.

Q: Какие доказательства простоя нужно предоставить при аудите AADE?

A: Подходящие доказательства включают показания счётчиков, акты осмотра, документы о коммунальных платежах, письма от управляющей компании, копии объявлений о продаже/аренде, а также иные подтверждения отсутствия жильцов. При декларировании неоплаченной аренды потребуются судебные документы или уведомления о выселении.

Заключение: что нужно сделать прямо сейчас

Если у вас есть пустующий объект или вы управляете арендой через платформы краткосрочной аренды, начните подготовку уже сейчас:

• Проведите аудит вашего портфеля: какие объекты соответствуют условиям 2022–2024 простоя или были зарегистрированы как краткосрочные в 2024.
• Свяжитесь с налоговым консультантам и запланируйте корректное заполнение E2 в 2025 году с указанием нужных кодов (64–67) и сбором всех подтверждающих документов.
• Помните ключевое требование: договоры должны быть подписаны в 2025 году и удовлетворять минимальным срокам (3 года для основных льгот, 6 месяцев для аренды госработникам).

Конкретный практический вывод: чтобы получить освобождение от налога на аренду, собственник обязан в 2025 году заключить долгосрочный договор (минимум 3 года для кодов 64/65), точно заполнить форму E2 с соответствующим кодом и предоставить 9‑значный номер электропитания и регистрационный номер договора аренды — без этих шагов льгота не применяется.