Для чего испанский рынок недвижимости готовится к затуханию в этом году?

Будьте в курсе последних экономических и финансовых анализов ING. Подпишитесь на Think View о красочных домах на пляже в историческом старом городе Вильяхойоса.

Ожидается спад на испанском рынке недвижимости

Из-за повышения процентных ставок и более жестких условий кредитования, что может привести к застою цен на недвижимость в этом году. Однако столь же крупного краха, как во время финансового кризиса, не предвидится. Ожидается, что рынок будет продолжать превосходить среднюю по еврозоне благодаря устойчивому спросу. Рост цен на жилье замедлится в следующем году.

Цены на испанские дома выросли в 2022 году

Несмотря на резкий рост процентных ставок и экономическую неопределенность, цены на испанские дома в среднем выросли на 7,4% в 2022 году, как показывают данные Eurostat. Однако этот тренд ожидается завершиться в 2023 году. Положительный ветер падающих процентных ставок за последний год изменился. Кроме того, ожидается, что условия кредитования станут более строгими, и процентные ставки продолжат расти в 2023 году, что, в конечном счете, замедлит темпы роста рынка недвижимости. Мы прогнозируем, что цены на недвижимость останутся стабильными в течение 2023 года, с возможным снижением в первой половине года. Хотя номинальное снижение цен будет ограниченным, реальное снижение цен, скорее всего, будет намного больше: ожидается, что инфляционно-скорректированные цены на жилье снизятся на 7% за три года, с 2022 по 2024 год. Более того, даже после 2024 года маловероятно, что цены на жилье будут продолжать так быстро расти, как в последние годы, поскольку преимущество падающих процентных ставок исчезло.

Рост спроса на жилье в Испании

За последние 10 лет ставки по ипотечным кредитам продолжали снижаться, что привело к увеличению возможностей для заимствования средств семьями, превышающих рост доходов. Однако этот тренд резко закончился в прошлом году в связи с резким ростом процентных ставок. Поскольку вернуться к крайне низким процентным ставкам прошлого маловероятно, это может стать концом быстрого роста цен, наблюдавшегося в последнее десятилетие.

Ослабление спроса на жилье в 2023 году

Несмотря на то, что объем выдачи ипотеки и продажи жилья оставались сильными в 2022 году, в 2023 году ожидается постепенное ослабление спроса. Основная причина - повышение процентных ставок по ипотеке, эффект которых будет ощущаться все сильнее. Кроме того, снижение экономического роста и влияние высокой инфляции на покупательную способность также способствуют замедлению рынка. Некоторые факторы, способствовавшие росту рынка недвижимости в прошлом году, также ожидается, что потеряют динамику в текущем году.

Спрос на жилье в прошлом году, вероятно, был стимулирован семьями, использующими свои накопленные сбережения во время пандемии для покупки дома. Кроме того, многие покупатели могли ускорить свои решения о покупке в прошлом году, чтобы опередить рост процентных ставок. Однако ожидается, что эти факторы потеряют динамику в этом году. Наконец, дальнейшее ожесточение условий кредитования также ослабит спрос.

Ожидаемый рост процентных ставок по ипотеке

Прогнозируется дальнейший рост процентных ставок по ипотеке в 2023 году. Euribor на 1 год вырос с -0,5% 1 января 2022 года до 3,5% к концу марта, что привело к значительному росту ставок по ипотеке. Ожидается, что процентные ставки по ипотеке продолжат расти в первой половине 2023 года. Как показано на графике ниже, разрыв между Euribor и ставками по ипотеке значительно сократился в последнее время, что говорит о том, что ставки по ипотеке еще не догнали, а фиксированные ставки представляют больший потенциал роста. В результате развала Silicon Valley Bank и приобретения Credit Suisse UBS, Euribor значительно снизился. Тем не менее, маловероятно, что ставки по ипотеке последуют этому тренду. Потрясения в банковском секторе привели к резкому росту затрат на финансирование банков, что заставило их ужесточить условия кредитования в ближайшие месяцы. Согласно последнему опросу банковского кредитования Европейского центрального банка, проведенному до проблем в банковском секторе, испанские банки уже планировали ужесточить условия кредитования в первом квартале этого года. Недавние потрясения только усилят эту тенденцию. Кроме того, мы ожидаем, что Европейский центральный банк будет дальнейше повышать процентные ставки в ближайший период для сдерживания инфляции. Несмотря на снижение инфляции из-за снижения стоимости энергоресурсов, базовая инфляция в еврозоне остается стабильно высокой. Мы предполагаем, что ЕЦБ повысит процентные ставки дважды на 25 базисных пунктов, прежде чем сделает паузу. В результате всех этих факторов переменные процентные ставки по ипотеке могут превысить 4% во второй половине года, а фиксированные ставки могут подняться до 5%.