Что ждет медиацию в 2023 году: без ложных оптимизмов и паники

Между эйфорией и депрессией. Год 2022 оказался биполярным, даже шизофреническим годом, отмеченным множеством вызовов в глобальной экономике и сфере недвижимости в Португалии.

Был активный бизнес, динамика и рост, но вместе с тем была неопределенность из-за переворота, который привел к войне на Украине, на фоне постпандемической ситуации. Инфляция выросла, процентные ставки начали расти, покупательская способность семей и сбережений сократилась, но Португалия все равно остается привлекательным направлением для инвестиций. Что ждать от 2023 года? Издание idealista/news выслушало мнение нескольких специалистов в сфере недвижимости, чтобы предвидеть тенденции и указать на вызовы и возможности на год, который наступит и, как ожидается, будет полон сюрпризов.

Недвижимость успешно справляется с кризисами

и эксперты считают, что устойчивость отрасли сохранится и в следующем году. После динамичного 2022 года, в некоторых случаях бьющего рекорды по продажам жилой недвижимости и сделкам, 2023 год ожидается вызовым, но также перспективным для роста. Португальским семьям не будет легче приобрести жилье, хотя ожидается коррекция и адаптация, которая, тем не менее, будет неоднородной, так как проблема неравновесия предложения и спроса остается серьезной и не решена.

Специалисты предвидят естественное снижение или отсрочку намерений покупки жилья, особенно для тех, кто зависит от банковского финансирования, которое ожидается более строгим и требовательным. Без доходов, соответствующих значениям, применяемым в крупных городах, некоторые покупатели будут вынуждены адаптироваться к обстоятельствам и обратить внимание на окраины, а также некоторые районы внутренней части страны. Иностранные инвестиции, вероятно, останутся стабильными и надежными, с некоторыми национальностями, включая американцев.

Без ложного оптимизма, но и без паники, посредники делают оценку деятельности в этом году и предвидят тенденции на 2023 год.

Баланс 2022 года: динамичный, но "противоречивый"

В 2022 году рынок оставался динамичным, и был отмечен ростом сделок с недвижимостью, "что подтверждает устойчивость отрасли, даже в ситуации неопределенности и множества вызовов, с которыми мы сталкиваемся сейчас", - говорит Патрисия Сантос, генеральный директор Zome. По мнению руководителя, недвижимость по-прежнему привлекает большие инвестиции и представляет собой безопасный вариант для инвестирования, поскольку "это один из наиболее прибыльных способов вложения денег".

Руй Торгал, генеральный директор ERA Portugal, также отмечает 2022 год как "очень положительный для рынка недвижимости, характеризующийся спросом, значительно превышающим предложение, несмотря на повышение процентных ставок и инфляции". Это мнение разделяет и Луис Нунеш, генеральный директор ComprarCasa. "Мы столкнулись с рекордной инфляцией за последние 30 лет и ставками EURIBOR за последние 15 лет. Несмотря на это, 2022 год завершится очень интересными цифрами на рынке недвижимости. Мы наблюдаем замедление рынка, но это положительно", - говорит он. Процентные ставки и инфляция, действительно, являются одной из "горячих тем" года, которые непосредственно влияют на деятельность, а также на бюджеты семей. Беатрис Рубио, генеральный директор Remax, называет их "неожиданными трудностями, которые повлияли на рынок", к которым нужно добавить "сказочный спектр европейского экономического кризиса в 2023 году". Действительно, в 2022 году инфляция и процентные ставки резко выросли, превысив прогнозы многих экспертов. И подъем не должен остановиться. Европейский центральный банк (ЕЦБ) вновь объявил в конце прошлой недели о повышении процентных ставок на 50 пунктов и заявил, что намерен продолжить увеличение ставок "существенно" в следующем году, чтобы обеспечить "своевременное" возвращение инфляции к целевому уровню в 2% в среднесрочной перспективе.

Это сценарий, который ограничивает финансовые возможности семей для оплаты своих расходов и выплаты ипотеки. Тем не менее, в экономическом бюллетене декабря 2022 года Банк Португалии (BdP) указывает, что усилия по оплате жилья стабилизируются для тех, кто имеет меньшие зарплаты. Согласно анализу регулятора, большинство семей с переменной процентной ставкой по кредитам (включая ипотеку) сможет поддерживать потребление основных товаров и удовлетворять обслуживание долга собственными доходами в 2023 году.

"Инструментом, которым центральные банки могут влиять на инфляцию, является процентная ставка. Повышение процентной ставки и, таким образом, ограничение увеличения доступных денег в обращении должно привести к снижению или медленному росту цен. Однако заем денег становится дороже, поэтому у людей меньше денег. Эта мера имеет подавляющий эффект на экономику", - комментирует Фредерико Абекассис, генеральный директор Coldwell Banker Portugal. По мнению руководителя, с 2022 года уже началось "некоторое отступление" в некоторых географических зонах у клиентов, более зависимых от финансирования. С другой стороны, он говорит, что повышение процентных ставок не влияет на международный рынок, "который остается верным инвестициям в Португалию".

"Поиск недвижимости в центрах городов со стороны инвесторов или клиентов с более высокими возможностями был постоянным, однако средний класс семей ищет больше в пригородах Лиссабона, Порту и Коимбры, а также растет спрос на районы внутренней части страны", - подтверждает Гида Соуза, национальный координатор Децизионс энд Солюшнс. Рикарду Соуза, генеральный директор Century 21 Portugal, добавляет, что, несмотря на "ослабление, которое начинает наблюдаться в этом году, ожидается, что число проданных домов в Португалии в 2022 году увеличится минимум на 5% по сравнению с 2021 годом, а объем сделок в целом должен увеличиться еще больше, учитывая рост средней стоимости проданных недвижимостей". О продажах и сделках Хуан-Гало Масия, президент Engel & Völkers Испания, Португалия и Андорра, отмечает "сильный спрос со стороны иностранных клиентов", который, по его словам, "способствовал постоянному росту цен на недвижимость в Португалии за последние пять лет".

Это мнение разделяет и Рафаэль Ассенсо, генеральный директор Porta da Frente Christie's. Руководитель отмечает, что Португалия благодаря своим особенностям способна "привлечь все больше иностранных инвесторов и сохранять тенденцию роста в отличие от других рынков, таких как американский и шведский". "Фактически, иностранные покупатели видят в стране много привлекательных сторон для инвестиций и проживания. Качество жизни, мягкий климат, легкость интеграции, безопасность и стоимость жизни, которая остается одной из самых низких в Европе", - подчеркивает он. Для Альфредо Валенте, генерального директора iad Portugal, 2022 год трудно описать. "Мы можем сказать, что наш бизнес идет хорошо, но невозможно оставить за скобками все, что происходит вокруг нас", говорит он. "Чтобы залечить раны пандемии, мы сталкиваемся с войной в Европе, с кризисом в снабжении сырьем, которое стало более дефицитным и дорогостоящим. А во второй половине этого года сильное влияние инфляции и соответствующее повышение процентных ставок в попытке ее контролировать сделали жизнь португальцев очень трудной. Таким образом, это сложный год", - объясняет он.

Чего ожидать от недвижимости в 2023 году

Цены на жилье: стабилизация и коррекция

Цены на жилье в Португалии продолжали расти в 2022 году. Свежие данные от idealista показывают, что в ноябре жилье, выставленное на продажу, подорожало на 1,9% по сравнению с предыдущим месяцем и стоило 2460 евро за квадратный метр в среднем. Рост цен на покупку жилья был заметен практически по всей территории Португалии, поскольку жилье подорожало в 17 столицах округов. С учетом квартальной и годовой динамики, цены на покупку жилья в Португалии выросли соответственно на 2,8% и 5,9%.

Но помимо нехватки предложения при высоком спросе, есть и другие причины, объясняющие дисбаланс на рынке жилья в Португалии, который подталкивает стоимость приобретения жилья, в том числе стабильная занятость - уровень безработицы самый низкий за последнее десятилетие, большие сбережения семей, доступность кредитов на жилье от банков, иностранные инвестиции, а также рост затрат на строительство, который снова увеличился из-за войны.

В связи с повышением процентных ставок по ипотечным кредитам и снижением покупательской способности из-за высокой инфляции, спрос на жилье может ослабеть, что приведет к замедлению рынка недвижимости. Согласно н