Что такое «большой держатель» по новому жилищному закону? Последствия.

Новый Закон о Жилище вызывает много вопросов, особенно в отношении определения "крупного владельца недвижимости". Применяется ли одно и то же определение во всех регионах? Какие объекты недвижимости входят в уравнение? Что означает быть крупным собственником? Мы разъясняем сомнения.

Так что же такое крупный владелец недвижимости?

По букве закона, крупным владельцем недвижимости является любое физическое лицо или компания, которые владеют более 10 жилыми объектами, не включая гаражи и кладовые помещения, или объектами с общей площадью более 1500 кв. м. Однако количество недвижимости сокращается до пяти, если они находятся в напряженных регионах, объявленных соответствующим региональным управлением.

Это означает, что в напряженном рынке жилья, если таковой объявлен, количество жилых объектов может быть снижено (в зависимости от компетентных региональных управлений) до пяти (здесь уже пять достаточно, чтобы быть считаемым крупным владельцем). Или более жилых объектов, но они должны находиться в одном и том же напряженном жилом районе. То есть, пять или более жилых объектов, принадлежащих одному лицу, должны находиться в одной и той же области.

Кто считается крупным владельцем в Каталонии?

В Каталонии человек, владеющий 5 или более жилыми объектами, находящимися в напряженных районах, считается крупным владельцем с соответствующими последствиями. Не считаются крупными владельцами социальные и частные застройщики, чьей целью является продажа жилых объектов, а не их сдача в аренду.

Какие объекты недвижимости включаются в определение крупного владельца?

В расчет включаются только жилые объекты, находящиеся в городах или поселках, которые могут быть заселены (имеющие разрешение на проживание). Исключаются объекты, такие как гаражи, кладовые помещения и коммерческие помещения, поскольку они не предназначены для проживания.

Включается ли основное жилье в определение крупных владельцев? Хосе Мендес, партнер юридической фирмы "Мендес Лит", отмечает, что в букве Закона о Жилище не делается различия, поэтому основное жилье действительно учитывается.

А что если я владею наследственным или совместным собственностью жильем?

Хотя законодательство не указывает, как обращаться с такой недвижимостью, вероятно, что любая недвижимость, на которую у нас есть право собственности, будь то совместная собственность или основное жилье, будет учитываться.

Статья 19 нового Закона о Жилище указывает, что в напряженных районах правительство может запрашивать у крупных владельцев информацию о их собственности и ее назначении с целью изучения каждой ситуации в отдельности.

Каким образом мое качество крупного владельца влияет на меня?

Первым последствием для крупного владельца будет ограничение в увеличении арендной платы. С марта 2022 года владельцы не смогут повышать ставку арендной платы более чем на 2%, и так будет до 31 декабря 2023 года. Теперь Закон устанавливает, что в 2024 году в договорах аренды жилья, в которых требуется повышение арендной платы, увеличение не должно превышать 3% для крупных владельцев.

Регионы напряженного рынка жилья.

Закон позволяет компетентным органам в области жилищного строительства объявлять районы напряженного рынка жилья, если соблюдаются одно из следующих условий: средние затраты на ипотеку или арендную плату в персональном или домашнем бюджете, а также базовые расходы и коммунальные услуги, превышают 30% среднего дохода семьи; цена покупки или аренды жилья в данном районе увеличилась за последние 5 лет как минимум на 3% выше соответствующего индекса цен.

Соблюдение любого из этих условий не приводит к автоматическому признанию зоны напряженного рынка жилья, необходимо, чтобы соответствующий орган (региональный орган управления) явно объявил об этом. Срок действия первого объявления составляет 3 года, с возможностью ежегодного продления.

Объявление района напряженного рынка жилья влечет за собой две вещи:

• Изменение условий продления договоров.
• Ограничение цены аренды.

По окончании срока обязательного продления или подразумеваемого продления, арендатор может запросить особое продление на один годные с возможностью последующего продления на максимум 3 года, в течение которого применяются те же условия, что и в действующем договоре. Арендодатель обязан принять это продление, за исключением случаев, когда были оговорены иные условия или если владелец закономерным образом уведомил о необходимости занять жилье для себя или членов семьи и использовать его как основное место жительства, или если был заключен новый договор с ограничением арендной платы.

Если заключаются новые договоры аренды, последствия будут отличаться в зависимости от того, является ли арендодатель крупным владельцем или нет. Стоит отметить, что регионы могут уменьшить порог с 10 до 5 жилых объектов в собственности крупных владельцев в напряженных районах, будь то физические или юридические лица.

Увеличение цены аренды на 10% в новых договорах. Если арендодатель является крупным владельцем, арендная плата по новому договору не должна превышать максимальное ограничение цены, которое будет определено в будущем системой индексов референтных цен. Эти правила будут применяться к договорам, заключенным после вступления в силу Закона (26 мая 2023 года), когда будет утверждена система индексов (она будет учитывать условия и характеристики арендованного жилья и здания, в котором оно находится). То же самое ограничение в соответствии с системой индексов референтных цен будет применяться к договорам аренды жилья, если недвижимость находится в зоне напряженного рынка жилья, где не было никаких действующих договоров аренды жилья за последние пять лет.

Если арендодатель не является крупным владельцем, арендная плата не должна превышать плату по предыдущему договору, после применения ежегодного обновления, за исключением определенных случаев, когда она может увеличиться максимум на 10% (например, если в течение последних 2 лет были проведены работы по реконструкции или улучшению, что привело к сокращению использования нерегенерируемой первичной энергии; если в течение последних 2 лет были проведены работы по улучшению доступности или если срок действия договора составляет 10 лет или более). Кроме того, не разрешается взимание с арендатора платежей или расходов, не предусмотренных в предыдущем договоре.

Кто считается малыми владельцами?

Малыми владельцами считаются владельцы, у которых менее 10 жилых объектов (или 5 в напряженных районах). Для таких арендаторов существуют специфические правила:

• Изменение цены для существующих арендных договоров.

Запрещено повышение арендной платы каждый год (в независимости от того, находится ли район в напряженной зоне или нет) на более чем следующие проценты:

• 2023 год: максимальное увеличение на 2%
• 2024 год: максимальное увеличение на 3%
• 2025 год: увеличение, определенное на основе нового индекса, о котором пока ничего неизвестно.

Для новых договоров аренды:

В напряженных районах: цена аренды не должна превышать предыдущего соглашения, увеличенного на определенный процент (2% в 2023 году, 3% в 2024 году и индекс, который будет определен с 2025 года и далее).

Вне зон повышенного спроса: владельцы имеют свободу устанавливать цену, которую они считают справедливой.

Кроме того, эти владельцы имеют право на фискальные льготы при сдаче своей недвижимости в аренду. Эти стимулы включают скидки от 60% до 90% на доходы, полученные от аренды, в зависимости от определенных условий, таких как аренда молодым людям или снижение цены аренды в районе повышенного спроса на не менее чем 5% по сравнению с предыдущим договором.