Один наследник получит право принудительно продать дом — шанс для 485 000 пустующих объектов

Закон, который может вернуть на рынок миллионы пустующих домов

Парламент Португалии принял закон, который прямо влияет на рынок недвижимости Португалии и может быстрее выводить с рынка «застопоренные» унаследованные объекты. Суть проста: теперь один из наследников сможет инициировать принудительную продажу совместно принадлежащей недвижимости, если остальные наследники не приходят к согласию. Мы считаем это решение важным и спорным одновременно: оно может увеличить предложение жилья, но несет юридические и социальные риски, о которых надо знать заранее.

В первых строках: правящая коалиция и ряд оппозиционных партий поддержали инициативу, а парламент дал правительству 180 дней на внедрение упрощённой процедуры через поправки в Гражданский кодекс и Кодекс гражданского судопроизводства. Закон направлен на то, чтобы вернуть в оборот тысячи пустующих домов, которых, по оценке, около 485 000 семейных пустующих объектов, а также порядка 3,4 млн сельских построек без чётко оформленных прав на собственность, многие из которых оставлены и уязвимы для лесных пожаров (источник: LUSA / Portugal Resident, Natasha Donn).

Почему это важно прямо сейчас

Рынок недвижимости Португалии испытывает дефицит предложений в сегменте жилья для покупки и аренды. Мы видим рост цен в городах и давление на доступность жилья для местных семей и экспатов. Закон пытается решить проблему со стороны предложения: вернуть в оборот накопившийся «залежалый» фонд недвижимого имущества, остановить порчу зданий и снизить риск возгораний в заброшенных сельских зонах.

Что конкретно меняет новый закон?

Закон вводит несколько ключевых нововведений, которые мы разберём по пунктам.

• Право одного наследника инициировать продажу: если наследники не могут договориться о разделе имущества, один из них сможет обратиться к упрощённой процедуре продажи.
• Срок на внедрение процедуры — 180 дней: правительство обязано внести изменения в Гражданский кодекс и Кодекс гражданского судопроизводства.
• Применение ко всем неразделённым наследствам: новые правила будут действовать для всех неразделённых наследственных масс, существующих на момент вступления закона в силу.
• Защита семейного жилья: если выживший супруг или партнёр проживает в семейном доме, этот объект не может быть продан без его явного согласия.
• Исключение неплатёжеспособных наследств: если наследственная масса неплатёжеспособна, принудительная продажа не проводится.
• Создание института независимого исполнителя: появляется третье лицо, уполномоченное администрировать, ликвидировать и делить наследство.
• Право наследников назначать администратора простым большинством: традиционная роль «главы семьи» может быть заменена, если большинство наследников так решит, за исключением ситуации, когда выживший супруг уже выполняет эту роль или когда назначен независимый исполнитель.
• Защита для посмертного оплодотворения: если умерший дал согласие на посмертное оплодотворение, раздел имущества откладывается до трёх лет или до рождения ребёнка, если тот появится ранее.

Эти пункты уже приняты парламентом при голосовании: за закон проголосовали PSD и CDS‑PP, а также PS, IL и JPP; Chega и PAN воздержались; PCP, BE и Livre проголосовали против.

Как будет работать процедура на практике

Закон даёт правительству полномочия разработать быстрый механизм продажи. На практике мы ожидаем следующий алгоритм:

1. Наследник подаёт заявление о запуске упрощённой продажи в суд или уполномоченный орган.
2. Назначается либо партийный администратор (по воле большинства наследников), либо независимый исполнитель, если он предусмотрен законом и назначен.
3. Независимый исполнитель оценивает имущество, организует продажу и распределяет выручку между наследниками с учётом законных долей.
4. Если дом является семейным жильём, где проживает переживший супруг, продажа не проводится без его согласия.

Практическая роль независимого исполнителя важна: он будет нейтральной стороной, которая снимает организационный и процедурный груз с наследников, часто находящихся в конфликте. Мы ожидаем, что государство установит квалификационные требования и обязанности для таких исполнителей, включая отчётность и санкции за злоупотребления.

Как изменения повлияют на рынок и цены

Мы не можем утверждать, что закон немедленно приведёт к падению цен. Однако использование закона может привести к:

• Увеличению предложения частных домов и квартир, особенно в городах и пригородах.
• Поступлению в продажу старых объектов, которые раньше были невостребованы из‑за споров о наследстве.
• Освобождению сельских построек, которые сейчас не имеют чётких владельцев и подвержены разрушению.

Для инвесторов это означает новые возможности поиска выгодных предложений, но с оговорками:

• Многие возвращаемые на рынок объекты потребуют значительного ремонта, что увеличит входные затраты.
• Юридические риски остаются: возможны апелляции, скрытые долговые обязательства наследства и споры о праве пользования.

Наш анализ: в кратком сроке локальные цены не упадут драматически, но в среднесрочной перспективе предложение вырастет, и в отдельных сегментах давление на рост цен ослабнет.