Что происходит в Испании: цены на жилье в Берлине и Лондоне падают, в Мадриде - нет.

Несмотря на повышение процентных ставок, спрос на недвижимость в Испании остается устойчивым.

На данный момент недвижимость в Европе находится в необычной ситуации. Цены на жилье в Великобритании упали со скоростью, не наблюдавшейся за последние 14 лет, а в Германии цены на жилье также снизились наиболее существенно с 2000 года. В целом в континенте цены снизились на 1,7%, а в Европейском союзе - на 1,1% во втором квартале 2023 года, согласно данным Eurostat.

Во многих странах континента средние цены на жилье уже стали ниже, чем год назад, но не в Испании. Данные. Цены на жилье в Германии во втором квартале этого года упали наиболее существенно с момента начала учета. Правительство страны указывает на высокие процентные ставки и рост затрат на материалы, которые оказали негативное воздействие на рынок недвижимости. Итогом стало снижение цен на жилую недвижимость на 9,9% по сравнению с прошлым годом, особенно в Берлине, Гамбурге и Мюнхене.

Подобное явление наблюдается и в Великобритании, где цены снизились на 3,8% по сравнению с прошлым годом, согласно данным Nationwide Building Society. Указывается, что рост объема кредитов ограничил спрос, что привело к снижению цен. Всего девять стран Европейского союза зафиксировали более низкие цены на жилье во втором квартале 2023 года по сравнению с предыдущим годом, но в остальных 17 странах цены на недвижимость продолжают расти.

К сожалению, такова ситуация в нашей стране, в Испании. Цены на жилье выросли на более чем 6% в первой половине года, в частности, зафиксировано повышение на 6,7% в годовом исчислении с января по март и на 6,4% с апреля по июнь, согласно данным консалтинговой компании Gesvalt. Таким образом, уже девять последовательных кварталов цены на жилье растут более чем на 3%. Это означает, что стоимость жилой недвижимости составляет 1 568 евро за квадратный метр. Это значение, хотя и далеко от значений, которые были до кризиса 2008 года, все же приближается к буму на рынке недвижимости в 2012 году.

Фактически рынок недвижимости в Испании замедляется, что видно по количеству сделок купли-продажи и заключению ипотечных сделок, но это происходит незначительно.

Почему?

Хотя общее мнение указывает на то, что в Европе наблюдается умеренность после подъема в 2022 году, вызванного нервозностью из-за ужесточения денежно-кредитной политики со стороны центральных банков (повышение процентных ставок), некоторые эксперты не считают, что повышение процентных ставок оказывает влияние на цены в Испании. Они видят причину именно в ограниченном предложении и сохранении спроса.

Кристина Ариас, директор исследований в Tinsa, объясняет в статье El Periódico de España, что основная причина заключается в том, что "в некоторых европейских городах цены на жилье постоянно растут с 2008 года, но после 2019 года рост ускорился. Изменение денежно-кредитной политики показало, что существовалы пузыри, и цены в этих рынках начали корректироваться".

По ее словам, здесь нет пузыря, наоборот: "В Мадриде и Барселоне рост цен начался позже, и темпы роста не были такими агрессивными в течение такого длительного времени. Кроме того, ипотечное финансирование было на уровне равновесия, и спрос не был раздут из-за кредита".

С этим согласен и Хосе Мария Басаньес, президент оценочной компании Tecnitasa, который утверждает в той же статье, что "цены на жилье в нескольких странах Европы снижаются, особенно в тех странах, где они сильно возросли в последние годы, и это произошло на гораздо более высоком уровне, чем в Испании".

Иными словами, в других столицах Европы цены на жилье значительно выросли после крупного финансового кризиса, и сейчас было бы нормально, если они снизились. Нет пузыря, нет предложения. В отличие от того, что произошло в первое десятилетие XXI века, сейчас не было избытка предложения, а скорее наоборот. В то время как спрос значительно вырос с начала пандемии, рынок смог оперативно отреагировать на него со стороны предложения. Очень сложно было увидеть увеличение запасов нового жилья из-за небольшого числа застройщиков и серьезных преград входа на рынок.

Здесь действительно важную роль играет повышение процентных ставок, которое влияет на доступ к кредиту застройщика. И спрос остается сильным. К этому добавляется тот факт, что, как уже упоминалось, несмотря на повышение процентных ставок и усложнение условий выдачи ипотек со стороны банков, спрос на недвижимость в Испании остается устойчивым. Некоторые эксперты указывают на факторы, такие как высокий процент иностранных покупателей и то, что в настоящее время почти половина сделок купли-продажи недвижимости в Испании производится наличными, то есть без ипотечного финансирования.

Изображение: Unsplash на Xataka | В Мадриде продаются квартиры за 50 000 евро. Есть только одна проблема: они уже заселены.