Цены растут, сделок меньше: почему жилье в Хорватии не дешевеет

Вступление: парадокс рынка — рост цен при падении активности

Рынок недвижимости Хорватии находится в состоянии, которое заставляет многих участников удивляться. С одной стороны, цены на жильё продолжают расти, с другой — количество сделок снижается. В первых 100 словах мы уже говорим о недвижимости Хорватии, потому что это ключ к пониманию текущих возможностей и рисков для покупателей, инвесторов и экспатов.

Ситуация выглядит противоречиво: спрос ослабевает, но предложение не расширяется, поэтому стоимость остаётся высокой. В этой статье мы разберёмся, какие факторы поддерживают цены, где именно падает активность, кто реже выходит на рынок и что это значит для тех, кто хочет купить или вложиться сейчас.

Ключевые цифры и факты рынка

• Общее число зарегистрированных сделок составляет примерно 117 000 — это показатель за последний год.
• Количество сделок снизилось примерно на 13% по сравнению с предыдущим годом.
• В отдельных регионах падение достигало до 20%, особенно заметно в Истрии.
• По объёму (по числу сделок) около 25% приходятся на сельскохозяйственные земли.
• По стоимости доминируют квартиры и апартаменты — они составляют около 45% от общей суммы сделок, несмотря на падение их стоимости сделок примерно на 10% в годовом выражении.
• Иностранные покупатели составляли примерно 30% рынка жилой недвижимости в прошлом году, в основном из Словении, Германии и Австрии.

Эти данные показывают, что рынок меняет структуру транзакций — больше земли по числу сделок и меньший объём операций с жильём по стоимости, но в денежном выражении апартаменты всё ещё ответственны за почти половину потраченных средств.

Почему цены не падают: структурный дефицит предложения

Мы видим, что основной драйвер устойчивости цен — это ограничение предложения. Причины следующие:

• Градостроительное планирование и ограничения зонирования сдерживают ввод новых проектов.
• Длительные процедуры получения разрешений на строительство замедляют запуск объектов на рынок.
• Нехватка проектов в стадии реализации означает, что даже при снижении спроса свободного товара для продажи остаётся мало.

Такая комбинация означает, что цена не может корректироваться вниз по простой логике спроса и предложения. Даже если покупатели становятся осторожнее, продавцы и застройщики не увеличивают объёмы, а существующее предложение остаётся дорогим.

Практическая сторона для инвесторов и покупателей:

• Если вы рассматриваете долгосрочные вложения, ограниченность предложения даёт аргумент в пользу сохранения капитала, но одновременно повышает риски ликвидности.
• Покупателям, ищущим жильё для проживания, нужно учитывать, что доступных предложений меньше и конкуренция за качественные объекты остаётся высокой.

Региональные различия: где падает, где растёт активность

Рынок недвижимости в Хорватии не однороден. Различия между жупаниями (областями) значительны:

• Истрия: крупнейшее сокращение активности, падение сделок до 20% в некоторых точках. Это тревожный сигнал для рынков с высокой долей туристической экономики.
• Приморье-Горски-Котар: спад умеренный, рынок сохраняет относительную устойчивость.
• Сплитско-Далматинская жупания: отмечается рост активности в определённых сегментах, что делает район интересным для инвесторов, ориентированных на краткосрочную аренду.
• Загреб и прибрежные зоны: цены остаются на вершине и проблема доступности наиболее острая.
• Континентальные регионы: более доступные цены, но более низкие средние доходы населения.

Для инвесторов это значит следующее:

• Побережье остаётся зоной с высокой ценой входа и менее предсказуемой ликвидностью.
• Континентальные регионы предлагают более низкий порог входа, но требуют оценки местных экономических показателей и спроса на аренду.

Изменение структуры спроса: иностранные покупатели и внутренний спрос

Рынок почувствовал снижение участия иностранцев, которые ранее формировали существенную долю спроса на побережье. В прошлом году иностранные покупатели составляли около 30% всех покупок жилья. Основные страны происхождения:

• Словения
• Германия
• Австрия

Снижение спроса из этих стран связано с общими экономическими проблемами в Европе — замедление роста, инфляция и неопределённость. Для Хорватии это означает уменьшение притока капитала в сегменты курортной недвижимости.

Внутренний спрос тоже ослаб. Главные причины:

• Высокие цены и проблемы доступности, особенно в Загребе и прибрежных зонах.
• Разрыв между доходами и ценами: жители, которые полагаются на зарплату, чувствуют себя более уязвимыми.

Мы отмечаем, что покупатели сейчас делятся на две большие группы:

• Те, кто покупает жильё как средство жилья — ориентированы на доступность и близость к рабочему месту.
• Те, кто инвестирует — рассчитывают на доход от аренды, туристический спрос или на прирост капитала при долгосрочном удержании.

Тайминг имеет значение: инвесторы, рассчитывающие на быстрый оборот, сталкиваются с рисками замедления продаж и ухудшения спроса на аренду вне сезона.

Сегменты: земля, апартаменты и жилой фонд — что происходит с ценами и объёмами

Ниже — более детальный разбор по сегментам рынка:

• Сельскохозяйственные земли: составляют примерно 25% всех сделок по числу транзакций. Такой высокий удельный вес означает, что покупки земли остаются популярными, возможно из-за ожиданий о будущем развитии, налоговых соображений или аграрных инвестиций.
• Квартиры и апартаменты: доминируют по стоимости сделок — около 45% от общей суммы, при этом годовой объём стоимости сделок в этом сегменте упал примерно на 10%.