Цены на жилье в Хорватии выросли на 14,1% — регионы показали до 23,3%

Рынок недвижимости Хорватии в 2025: быстрый рост и заметные сдвиги

Цены на недвижимость Хорватии выросли на 14,1% в 2025 году по сравнению с предыдущим годом, следует из отчёта Хорватского бюро статистики. Это не просто цифра — это сигнал: спрос остаётся высоким, а предложение не успевает за ним. В нашем анализе мы смотрим на региональные различия, сегменты рынка, что это значит для покупателей и инвесторов и какие риски сейчас важны.

Первое впечатление

Рост виден в обоих ключевых сегментах: цены на новостройки поднялись на 13,1%, а на вторичное жильё — на 14,3%, что говорит о сохраняющемся предпочтении готовых к заселению объектов. Мы постоянно получаем вопросы от читателей-экспатов и инвесторов: где искать доходность, где безопаснее покупать и чего ожидать от рынка в ближайшие месяцы. В этой статье мы даём практические выводы, основанные на свежих цифрах.

Общие цифры и квартальная динамика

Данные за весь 2025 год и за четвёртый квартал показывают устойчивость тренда:

• Годовой рост (2025 vs 2024): +14,1% (в среднем по стране).
• Рост новостроек: +13,1% год к году.
• Рост вторичного рынка: +14,3% год к году.
• Рост в IV квартале 2025 vs III квартал: +3,4% в целом.
• IV квартал 2025 год к году: +16,1%.
• Квартальный рост новостроек в IV квартале: +3,5%; вторичного рынка: +3,4%.

Эти показатели показывают, что рынок не замедлился к концу года — квартальные темпы подтверждают продолжение спроса.

Региональная картина: где сильнее, где слабее

Рост цен распределился по регионам неравномерно. Ключевые показатели по зонам:

• Загреб: +14,2% год к году; квартальный прирост в IV квартале составил +1,2%.
• Адриатическое побережье: +11,8% год к году; квартальный прирост +4,9%.
• Прочие регионы (вне Загреба и побережья): +19,3% год к году; в IV квартале год к году рост достиг +23,3%; квартальный прирост +5,2%.

Что это значит на практике:

• Загреб традиционно остаётся экономическим центром и показывает стабильный, но не рекордный рост. Здесь объёмы и ликвидность выше, но и конкуренция среди покупателей сильнее.
• Побережье по-прежнему подпитывается туризмом и иностранными покупателями; однако рост там более умеренный по сравнению с внутренними регионами.
• Самый впечатляющий рост — в «других регионах». Это указывает на перенос спроса в провинцию, где цены были ниже, а потенциал роста выше.

В нашем анализе это важный момент: спрос выходит за пределы традиционных хабов, и это меняет карту привлекательности инвестиций внутри страны.

Что движет ценами: спрос, предложение и специфика сегментов

Причины роста очевидны, но важно оценить их состав:

• Спрос со стороны внутренних покупателей остаётся сильным. Местные покупатели ищут готовые объекты и ликвидные квартиры в городах.
• Иностранные покупатели и инвесторы по-прежнему активны, особенно на побережье, где есть спрос на аренду для туристов и покупку вторых домов.
• Предложение не успевает нарастать: хотя новостройки растут в цене на 13,1%, рост вторичного рынка показывает конкуренцию за ограниченное предложение готового жилья.

Сегменты рынка, которые стоит разделять:

• Новостройки: важен срок готовности и качество исполнения, покупатели готовы платить за современные стандарты, но объём новых проектов ограничен строительными ресурсами и разрешениями.
• Вторичный фонд: здесь идёт основная конкуренция, особенно за объекты, готовые к сдаче в аренду или немедленному заселению.

Финансирование и валюта. С учётом того, что Хорватия перешла на евро в 2023 году, валютный риск для иностранных инвесторов смягчился по сравнению с предыдущими годами; это делает рынок более предсказуемым для евро-инвесторов. Процентные ставки и доступность ипотечного кредита остаются важными факторами, но конкретные ставки зависят от банка и профиля заёмщика.

Что это значит для покупателей и инвесторов

Мы разбираем практические сценарии для трёх типов покупателей: владельцы жилья для сдачи в аренду, покупатели-экспаты и инвесторы, ориентированные на перепродажу.

Покупатели, ищущие жильё для собственного проживания:

• Готовьтесь к конкуренции за объекты на вторичном рынке — они дорожают быстрее. Учтите, что за готовое к заселению жильё платят премию: вторичный рынок вырос на 14,3%.
• Если приоритет — городская инфраструктура, разумно смотреть в сторону Загреба, где рост стабилен, а выбор шире.

Инвесторы в аренду:

• Побережье остаётся привлекательным для сезонной аренды, но рост цен там менее стремителен (+11,8%), значит доходность от аренды может быть под давлением при высокой стоимости покупки.
• «Другие регионы» показывают самые высокие темпы роста — там можно найти объекты с более низкой входной ценой и потенциальным ростом капитала, но спрос на аренду может быть более локальным.

Инвесторы, ориентированные на быстрое перепродажу:

• Растущие цены дают возможности, но и повышают риски — чем быстрее растёт рынок, тем выше вероятность коррекции.
• Следите за темпами ввода новых проектов: если предложение резко вырастет, это может замедлить рост цен.

Практические шаги, которые мы рекомендуем:

• Проверяйте дату ввода в эксплуатацию для новостроек и состав расходов при покупке вторичного жилья.
• Сравнивайте динамику цен по небольшому набору похожих объектов за последние 12 месяцев.
• Консультируйтесь с местными риелторами и юристами по вопросу налогообложения и права собственности для иностранцев.

Риски: на что обращать внимание

Рынок выглядит сильным, но есть факторы, которые нужно учитывать:

• Риск перегрева. Быстрый рост цен, особенно в регионах (+19,3% год к году и до +23,3% в IV квартале), увеличивает вероятность ценовой коррекции при изменении экономических условий.
• Зависимость побережья от туризма. Любые внешние шоки, влияющие на туристический поток, могут снизить спрос на вторые дома и краткосрочную аренду.
• Локальные дисбалансы предложения.