Цены на жилье в Португалии под угрозой снижения из-за спроса.

В международном контексте, отмеченном геополитическими напряжениями в Украине и на Ближнем Востоке, неопределенностью в отношении продолжительности рестриктивной монетарной политики Европейского центрального банка и ухудшением экономических перспектив, "вероятность коррекции цен на рынке жилой недвижимости склонна увеличиваться", предупреждает Португальский банк (BdP). И все это "увеличивает кредитный риск портфеля жилищного кредита". Однако ограниченное предложение жилых домов должно смягчить влияние снижения спроса на цены.

В своем анализе основных уязвимостей для финансовой стабильности в Португалии, португальский регулятор указал на риск "коррекции цен на рынке жилья, обусловленной реализацией неопределенной макроэкономической ситуации", отмеченной повышением процентных ставок и геополитической нестабильностью, говорится в докладе о финансовой стабильности ноября 2023 года, опубликованного в среду. Кроме того, "недавняя политическая неопределенность, которую испытывает страна, представляет собой новый источник риска, несмотря на то, что она смягчена ожидаемым утверждением правительства проекта государственного бюджета на 2024 год", добавляет он.

Этот риск снижения цен на дома связан с ослаблением спроса, что уже хорошо заметно в стране, поскольку продажа домов снижается: число сделок уменьшилось в первом полугодии 2023 года, уменьшившись на 22% по сравнению с прошлым годом (-10% во втором полугодии 2022 года); среднее время продажи недвижимости стабилизировалось около 6 месяцев в первом полугодии 2023 года после снижения, зафиксированного в 2022 году; жилищные кредиты снижаются: новые операции по жилищному кредиту (за исключением переоформлений) сократились на 20% в январе-сентябре 2023 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. С другой стороны, спрос на недвижимость в Португалии поддерживается иностранцами. "Географическое положение Португалии и условия безопасности и стабильности, которые делают его желательным местом назначения, продолжают поддерживать спрос со стороны нерезидентов и резидентов-иностранцев", подчеркивает регулятор, возглавляемый Марио Центено.

За последнее десятилетие "увеличение доли нерезидентных покупателей характеризовало рынок жилой недвижимости в Португалии". И в первом полугодии 2023 года доля покупателей, проживающих за пределами страны, в рынке жилой недвижимости выросла на 2 процентных пункта по сравнению с аналогичным периодом 2022 года и составила 12,7% от объема сделок.

Есть также те, кто продолжает искать жилую недвижимость в Португалии в качестве инвестиционного актива.

Предложение новых домов ограничивает влияние снижения цен

Что также говорит BdP, так это то, что "ограниченное предложение нового жилья и отсутствие накопленного запаса доступных домов смягчают влияние на цены в случае снижения спроса". Правда в том, что продажа новых домов увеличилась, но предложение по-прежнему остается недостаточным по сравнению с спросом. "Количество жилых помещений, выставленных на продажу, увеличилось в первой половине 2023 года по сравнению с 2022 годом после сокращения, зафиксированного между 2014 и 2021 годами", напоминает португальский регулятор. Это произошло несмотря на препятствия для строительной деятельности в Португалии, в том числе на нехватку рабочей силы, уровень процентных ставок и нехватку материалов.

Помимо недостатка предложения, "стоимость строительства осталась высокой, хотя и снизилась в последние месяцы", поэтому "они могут продолжать отражаться на цене продаваемой недвижимости, в частности, новых зданий", добавляет он.

Таким образом, ограничения в предложении нового жилья, отсутствие накопленного запаса доступных домов и рост стоимости строительства способствовали росту цен на жилье в стране. "Индекс цен на жилье в реальных терминах продолжал расти в Португалии до второго квартала 2023 года, в то время как в еврозоне он снижался с первого квартала 2022 года", отмечает BdP. Данные Национального института статистики показывают, что цены на жилье в Португалии выросли на 8,7% по сравнению с предыдущим годом.

Кроме того, "развитие арендного рынка следует за развитием цен на сделки с жилой недвижимостью. Во втором квартале 2023 года медианный ценник на квадратный метр новых арендных договоров вырос на 11% по сравнению с предыдущим годом", говорится в документе.