Цены на недвижимость в Сербии: Почему нет покупателей и являются ли объявленные суммы реалистичными?

Продавцы не снижают астрономические цены, а покупатели жалуются, что не хотят покупать квартиры, которые стоят как в Вене или какой-либо другой европейской столице. Вот вкратце описание ситуации на сербском рынке недвижимости.

Эксперты говорят: "Застой - к весне ситуация улучшится". Напомним, согласно отчету Республиканского геодезического института за первое полугодие 2023 года, на рынке недвижимости продолжилась тенденция стабилизации и успокоения после двухлетнего динамического роста, который последовал после вспышки пандемии коронавируса.

Также отмечено, что средняя цена новостроек в Сербии в первом полугодии этого года составляла 214 017 динаров за квадратный метр, что означает снижение на 1,8 процента по сравнению со вторым полугодием 2022 года. Статистические данные показывают, что цены на квартиры в рассматриваемый период варьировались в диапазоне от 52 481 динара в Буюновце до 489 634 динара за квадратный метр в белградском районе Савски венац.

Как было объявлено на сайте РГИ, самые высокие цены на новостройки были зафиксированы в белградских районах, где средняя цена в городских населенных пунктах снизилась на 0,6 процента по сравнению со вторым полугодием 2022 года и составила 314 955 динаров за квадратный метр. Помимо белградских районов, выделяются Нови Сад, Чайетина, медианский район Ниш, Врнячка Баня и Сокобања по высоким ценам.

Согласно статистическим данным, средняя площадь проданных новостроек составляла 55 квадратных метров.

Продавцы не снижают цены

Предраг Девич из агентства "Беоагент" говорит для N1, что на рынке недвижимости в столице заметно большое затишье. "Очень мало сделок. Те, кто продает, все еще пытаются получить более высокие цены, но все стоит. Нет покупателей. Кроме того, кредиты подорожали, и мы приходим к ситуации, когда тот, кто хочет продать, должен снизить цену. Это стандартная ситуация. Я работаю в недвижимости 30 лет, цены растут - растут, но когда они падают, должен наступить период затишья, как сейчас. Продавцы должны понять, что больше не смогут получить большую цену. Мы не можем поднимать и снижать цены, как в магазине", подчеркивает он.

Он объясняет, что на затяжное состояние на рынке также влияют банковские кредиты, которые подорожали, и отмечает, что "редко кто берет ипотечный кредит под эти проценты". На вопрос, как долго длится затяжная ситуация на нашем рынке покупки-продажи, и может ли это продолжаться год, он отвечает: "Нет. Затяжка не может длиться год. Это сроки от трех, четырех или пяти месяцев. К весне все уладится. В какой-то момент кто-то должен что-то попробовать. Это своего рода игра нервов между продавцами и покупателями".

Цены не реальны в объявлениях

Комментируя тенденцию падения цен на недвижимость в странах Европейского союза, он отметил, что такие тенденции немного "перетекают" в нашу страну. "Мы уникальны. У нас все опаздывает. Поэтому у нас сейчас цены стоят, а должны бы падать. Когда начинается у них, нужно полгода или год, чтобы дошло до нас. В принципе, цены даже не были реальными. Они были высокими в Белграде. Но они упадут к весне. Чтобы подчеркнуть, они не будут такими, как до резкого скачка, но они определенно упадут. И никто не может сказать насколько. Это определит рынок", указывает Девич.

Говоря о ценах, которые указаны в объявлениях, он подчеркивает, что они не являются информативными. "Часто люди звонят мне из-за цен в объявлениях, но эти цены не реальны. В объявлениях люди, которых мы в недвижимости называем - 'хотят продать квартиру, но не хотят продавать'. С акцентом на - не хотят. Мы можем что-то продавать, но если хотим продать, мы должны установить цену, которая соответствует реальной стоимости на рынке.

Наш рынок несравним с рынками стран ЕС

Оценщик недвижимости Милич Ђокович отмечает для N1, что наш рынок несравним с рынками недвижимости в странах Европейского союза. "Мы не сравнимы во многом, а особенно в недвижимости. У нас нет ипотечного рынка. У нас только семь процентов по последнему отчету РГИ покупается в кредит. Это объекты с ипотекой. И только они в теоретическом варианте могут быть проданы на аукционе. А остальные 93 процента нет. В мире наоборот, народ в основном покупает в кредит, и поэтому мы не сравнимы с рынками стран ЕС", говорит Ђокович.

Он говорит, что в последние три месяца произошло затишье, и мало кто покупал, но напоминает, что это обычно для лета. Он напоминает, что во время короны произошел "бум" на рынке, и тогда покупали рекордное количество. "Все ошибаются, сравнивая этот год с прошлыми годами, но они не подлежат сравнению. Год короны был аномальным, тогда покупали, как будто мы были 'голодными' по недвижимости. Я не знаю, повлияла ли эта корона на мозги, и люди сумасбродили, но действительно покупали необычно много. Поэтому это не подлежит сравнению. Теперь мы возвращаемся к норме, сколько это возможно сказать, что мы нормальные, и цены стали стабильными. Они растут только в соответствии с евроинфляцией. В некоторых местах есть рост от одного до пяти процентов, в то время как в других есть снижение до пяти процентов", говорит Ђокович.

По его словам, торговля меньше, и в обращении меньше денег, и он объясняет, что мы - рынок "связанных сделок", то есть 85 процентов продавцов квартир делают это и сразу после этого покупают недвижимость. "Из-за этого они не снижают цену, потому что если они снижают цену своей недвижимости - после этого они не могут ничего купить. Это еще один фактор, почему на нашем рынке не происходит снижение цен", объясняет собеседник N1.

Ђокович предсказывает успокоение рынка и подчеркивает, что на это может повлиять Евробор, который, по оценкам, "придет в норму серединой следующего года", что также способствует снижению цен на рынке.

Белград лидер по дороговизне, Суботица самая доступная

Согласно данным с специализированного сайта недвижимости "4 зида", текущая объявленная средняя цена на квартиры в новостройках в Белграде составляет 2 496 евро за квадратный метр, в то время как цена на старую застройку составляет 2 515 евро. В Новом Саду средняя цена на старую застройку составляет 2 247 евро, а на новостройку - 2 175 евро за квадратный метр. В Крагуевце цены значительно ниже, средняя цена на старую застройку составляет 1 292 евро, а на новостройку - 1 497 евро. В Нишу цена на старую застройку составляет 1 536, а на новостройку - 1 751 евро. Самые низкие цены среди крупных городов в Суботице, где текущая объявленная средняя цена на старую застройку составляет 1 181 евро, в то время как на новостройку - 1 507 евро.

"Средние объявленные цены на квартиры при продаже стабилизируются и незначительно снижаются во втором и третьем кварталах в большинстве городов в Сербии. Что касается сдачи квартир в аренду в Белграде, средние объявленные цены на нашем сайте были на одном уровне в первых двух кварталах этого года, но в третьем квартале произошел небольшой рост. Так, средняя цена аренды за гарсонерку в Белграде в третьем квартале выросла с 300 евро, что составляло среднюю цену в первых двух кварталах этого года, до 330 евро, но в настоящее время средняя объявленная цена за гарсонерку снова незначительно снижается и составляет 285 евро. Подобную тенденцию наблюдают и в остальных типах квартир", сказала Александра Михаилович, PR-менеджер портала "4 зида".

Таким образом, в Белграде средняя цена аренды за гарсонерку составляет 285 евро, за однокомнатную квартиру - 363 евро, а за двухкомнатную квартиру - 672 евро. В Новом Саду средняя арендная плата за гарсонерку составляет 252 евро, за однокомнатную квартиру - 279, а по данным "4 зида" за двухкомнатную квартиру требуется 447 евро. В Крагуевце цена за гарсонерку составляет 149 евро, за однокомнатную квартиру - 186 евро, а за двухкомнатную - 234. Самые доступные для аренды города - Ниш и Суботица. В Нишу средняя цена за гарсонерку составляет 209 евро, за однокомнатную квартиру - 240,