Цены на дома в США упали сильнее за 9 лет — почему продажи при этом растут

Место падения цен и рост сделок: парадокс рынка недвижимости США

Рынок недвижимости США показал странное сочетание: средняя цена предложения снизилась, но число домов с принятыми офертами растёт. В мае национальная медианная цена предложения упала на 2,4% год к году до $429,500, а одновременно количество домов под контрактом выросло на 4,3% — уже шестой месяц подряд. Эти цифры от Realtor.com говорят о том, что цены корректируются, но спрос по-прежнему присутствует.

Мы внимательно изучили данные и мнения экономистов и агентов, чтобы объяснить, что именно происходит с рынком жилья, какие сигналы важны для покупателей и инвесторов и какие риски остаются.

Что случилось с ценами в мае: факты и цифры

Май ознаменовался самой резкой годовой просадкой средней листинговой цены, зафиксированной в данных Realtor.com с 2017 года. Ключевые показатели:

• Медианная цена предложения (national median listing price): $429,500, -2.4% г/г
• Цена за квадратный фут: -2.5% г/г (снижение отмечено в 35 из 50 крупнейших рынков)
• Доля списков с понижением цены: 17.5%, уменьшилась на 1.6 процентных пункта по сравнению с прошлым годом
• Новые листинги (fresh inventory): +2.1% г/г — самый высокий майский показатель с 2022 года
• Доля домов под контрактом (pending sales): +4.3% г/г, рост шестой месяц подряд

Эти данные приходят из ежемесячного отчёта Realtor.com; главные комментарии дали старший экономист Джейк Криммел и риелтор Виктор Карри из Douglas Elliman (Лос-Анджелес).

Почему цены падают, а сделки растут — логика участников рынка

На первый взгляд снижение цен и рост «подписанных, но не закрытых» сделок — противоречие. Но объяснение простое: продавцы перестали «тестировать потолок» и начали сразу выставлять адекватные цены. Как говорит Джейк Криммел, это означает, что продавцы «ценообразуют, чтобы продать, а не чтобы понять, насколько высоко можно поднять цену».

Практический эффект:

• Покупатели возвращаются, когда видят реальные цены, соответствующие их бюджету.
• Меньше драм с грубыми скидками в процессе продаж, поэтому доля листингов с понижением цен снизилась.
• Новый приток листингов даёт покупателям выбор, особенно в регионах, где запас жилья вырос.

Я бы добавил: это не массовое «удешевление», а более управляемая коррекция. Продавцы, которые долго оставались «под низкими ипотечными ставками» и откладывали продажу, теперь чаще решают продать по рыночным ценам из-за перемен в жизни — смены работы, переезда или желания сократить расходы.

Региональные контрасты: где падение самое резкое и почему это важно

Движение цен не однородно. Самые заметные падения в майском отчёте наблюдались в следующих метрополиях:

• Мемфис, TN: -13% (наибольшее падение среди топ-50 рынков)
• Баффало, NY: -11.6%
• Остин, TX: -9.5%
• Лос-Анджелес, CA: -7.9%

Отличия по причинам:

• Остин переживает ценовую корректировку, во многом из‑за того, что предложение жилья опережает спрос. Цена за квадратный фут в Остине упала на 8.3%, а среднее время нахождения дома на рынке выросло на 10 дней по сравнению с прошлым годом. При этом через апрель 2026 года Остин показал почти 8% больше закрытых сделок, чем годом ранее — это указывает, что рынку нужны правильные цены.
• Мемфис выглядит иначе: здесь цены снижаются, но это не вызывает всплеска спроса. На 22.3% листингов были сделаны значительные скидки — доля листингов с понижением цен выросла. В Мемфисе подписей под контрактами и ожидающих сделок стало меньше, что говорит о стагнации.
• В Лос-Анджелесе медианная листинговая цена в мае составила $1.1 млн — второе место по уровню среди топ-50 рынков. Традиционный «весенний подъём» в ЛА не случился, хотя сегмент luxury остаётся устойчивым.

Для инвесторов важен вывод: региональный анализ сейчас важнее, чем общенациональные тренды. Один рынок может корректироваться из‑за избытка предложения, другой — «застревать» в цене без притока сделок.

Что это значит для покупателей и инвесторов — практические рекомендации

Мы выделяем конкретные шаги, которые имеют смысл в текущей фазе рынка.

Для покупателей и покупателей-инвесторов:

• Рассмотрите сегменты с падающими ценами, но с признаками восстановления спроса — там легче договориться и получить доход при удержании или перепродаже.
• Следите за временем на рынке (days on market) и за движением цены за квадратный фут — это даёт лучшее представление о реальном спросе, чем только медианная цена.
• Учитывайте текущие ипотечные ставки: они находятся в середине 6%, и это ограничивает покупательскую способность. Финансируйте покупку заранее и обсудите с кредитным брокером варианты заблокировать ставку.

Для инвесторов в аренду:

• Оцените баланс спроса и предложения в регионе. В Остине, например, высокий товарный запас снижает риск оверпрайсинга, но и ставку доходности может снизить конкуренция.
• В мемфисоподобных рынках риск простойной недвижимости выше: цена может упасть, а объёмы продаж не поддержат быструю ликвидность.

Стратегии переговоров:

• Просите данные о последних продажах и средней цене за квадратный фут за последние 3–6 месяцев.
• Если дом в листинге более 17–22% объектов с понижением цен в регионе, предлагайте более агрессивно, но с учётом реальной стоимости ремонта и времени на продажу.

Риски и сигналы для отслеживания этим летом

Экономические и геополитические факторы остаются значимыми. Конфликт в Иране и рост инфляции давят на уверенность покупателей и на уровень ставок.