Цена на жилье в 2023 году не снизится, говорят эксперты в недвижимости.

Рынок недвижимости испытывает снижение активности после двух лет значительного увеличения операций по купле-продаже жилых помещений после пандемии. Высокий уровень инфляции в Европе привел к повышению процентных ставок Центрального банка Европы (ЦБЕ) до 4,5%, что привело к превышению 4% еврибора, основного индекса, определяющего процентные ставки по ипотекам в Испании, с июня текущего года. Это решение изменило предложение кредитования в Испании за год, чтобы получить доступ к жилью.

Одновременно с этим предложение жилых домов продолжает сокращаться, в то время как спрос на их покупку неуклонно растет. Согласно словам Даниэля дель Позо, генерального директора idealista/data, "мы видим, что на данный момент спрос на продажу недвижимости превышает предложение на 16% по сравнению с прошлым годом, а предложение жилья на рынке сократилось на 7%. С такой ситуацией можно предположить, что цены не снизятся до конца года, и можно ожидать повышения национальных цен на 2% к концу года", - подчеркивает эксперт по анализу данных рынка недвижимости.

Количество сделок, совершенных между 2021 и 2022 годами, превысило на 19% объемы, сделанные между 2018 и 2019 годами, до начала коронавирусной кризиса, согласно статистике Национального института статистики Испании (INE). На текущий год ожидается меньше сделок, чем в 2022 году, когда было зарегистрировано около 650 000 сделок, что является лучшим результатом с 2007 года, по данным национального института. "Мы считаем, что стратегия повышения процентных ставок приходит к своему завершению. После последнего повышения в сентябре можно ожидать некоторого смягчения в следующем году, что приведет к возобновлению покупательских ожиданий и постепенному снижению стандартов финансовой задолженности семей и предприятий", - добавляет Хуан-Гало Масиа, президент Engel & Völkers Испания.

Сокращение числа сделок не приводит, пока что, к замедлению рынка жилья, как это было после взрыва недвижимостной пузыря 2008 года в Испании. К июлю этого года было продано более 360 000 единиц жилья, что на 5,3% меньше, чем в том же периоде прошлого года, по данным INE. И ожидается, что к 2023 году будет продано более полумиллиона домов, на условиях, схожих с периодом до пандемии (2018-2019) или даже лучше. "Неоспоримо, что повышение процентных ставок привело к тому, что большинство недвижимостных сделок заключаются в ценовом сегменте, ниже среднего уровня предыдущих лет. Если в 2021 году средняя стоимость сделок в нашей сети недвижимости превысила 200 000 евро, то к концу первого полугодия 2023 года средняя стоимость не превысила 150 000 евро", - комментирует Рикардо Соуза, генеральный директор Century 21 для Испании и Португалии.

В отличие от недвижимостного пузыря 2000-х годов, цены не стремительно растут с момента обострения ситуации с коронавирусом, хотя они все еще продолжают расти на данный момент. Значительное увеличение количества сделок с жильем сопровождается ростом официальных цен на 3,7% в 2021 году и на 7,4% в 2022 году, согласно INE. К концу 2022 года цены на предложения, размещенные на idealista, выросли на 5%, а по последнему отчету на август они выросли на 7,2% год к году, впервые превысив 2000 евро/м2 с лета 2008 года. По мнению Гонсало Велийи, директора по развитию RE/MAX Испания, "ожидается небольшое замедление в росте цен на жилье в Испании, что мы уже наблюдаем в настоящее время, и небольшие отрицательные корректировки к концу года в размере около 3%. Тем не менее, спрос наличествующий очень высокий, но предложение практически отсутствует, отсюда и такая низкая корректировка цен по сравнению с сокращением сделок.

При таком заторможенном темпе рынка и текущей экономической неопределенности ожидалось, что цены начнут снижаться, но эта ситуация еще не возникла, хотя уже заметно замедление роста цен по сравнению с 2020 годом. Индекс цен на жилье INE в заключионном квартале 2023 года вырос на 3,6% год к году, в соответствии с началом года, но далеко не до 8%, которые виделись в первом полугодии 2022 года. Нотариусы, с другой стороны, отметили снижение цен на 4,6% на проданные дома в июле. Из Генерального совета агентов недвижимости сообщают, что "уже начинается стабилизация цен на жилье". Один из членов совета, Анхель Марти́нес Лео́н, также указывает, что "мы увидим снижение цен на основное жилье в диапазоне от 150 000 до 200 000 евро вниз, вызванное ростом стоимости ипотек".

Изменение цен на жилье в Испании не сравнимо с двузначным ростом, происходящим в других важных экономиках, и бумом недвижимости в других странах между 2021 и 2022 годами, который привел к взрыву недвижимостного пузыря в США, Великобритании, Германии и Швеции, а также в других странах.

"Это не новая ситуация. Мы уже видели это в другие моменты, когда на рынке недвижимости происходил контракционный процесс, и падение продаж отражалось на ценах через некоторое время", комментирует Эмилиано Бермудес, заместитель генерального директора donpiso. "Сейчас мы находимся в этот момент, в этой фазе, когда рынок сокращается, и мы видим, что цены на жилье, которые в прошлом году выросли примерно на 3%, возможно, в этом году также вырастут, но уже меньше 3%. К концу года мы не увидим дефляционного процесса существенного снижения цен на жилье, возможно, мы увидим это в первой половине 2024 года", - точно определяет ситуацию.

Рынок жилья является разноплановым и состоит из различных секторов. Эксперты отмечают, что с течением времени все больше проявятся города, которые проявят большую устойчивость, а также какие типы домов и ниши рынка будут иметь более положительную динамику, чем другие.

"Главные провинциальные столицы продолжат оставаться машинистами роста, а именно Малага, Мадрид, Валенсия, Аликанте и Санта-Крус-де-Тенерифе, а также, в меньшей степени, Барселона и Лас-Пальмас-де-Гран-Канария", - подчеркивает генеральный директор idealista/data. "Повышение процентных ставок и рост стоимости ипотек затронули часть спроса. Однако по-прежнему существует много платежеспособного спроса, как со стороны местных, так и иностранных клиентов, которые покупают без ипотеки или имеют достаточное количество сбережений для получения финансирования", - уточняет Даниэль дель Позо.

По мнению Хуана-Гало Масии, "процесс принятия решений затягивается из-за текущей экономической конъюнктуры, но растущий международный спрос оказывает давление на повышение цен. Вероятно, у многих жилых помещений будет умеренное снижение цен, однако мы скорее сомневаемся в снижении цен на активы премиум-класса с привлекательным расположением и качествами", - подтверждает президент Engel & Völkers Испания.

Рынок роскоши действует по своим законам, независимым от обычного рынка, и более стабилен в экономических и политических изменениях, так как многие сделки превышают 2 миллиона евро и редко заключаются с банковским финансированием, подчеркивают из риэлторской компании высокого класса.

Между тем в Century 21 отмечают, что "факторы, оказывающие наибольшее влияние на рынок недвижимости, - ограниченность доступности жилья и низкая активность строительства и реконструкции в метрополитенских районах. Мы наблюдаем все больший тренд к городской концентрации", - добавляет генеральный директор Рикардо Соуза.

Со своей стороны, от donpiso отмечают, что "большие города будут первыми местами, где произойдет корректировка цен на жилье. Цены в крупных городах напряжены, именно там, где есть большой спрос, и именно там сначала произойдет сокращение цен", - по словам Эмилиано Бермудеса, заместителя генерального директора donpiso.

"Мы также видим падение в области инвестиций в долгосрочную аренду жилья, особенно в малых и средних масштабах, помимо крупных недвижимостных операций. Политика аренды, такая, как Закон о Жилье, не является хорошей новостью для роста инвестиций на рынке недвижимости", - уточняет эксперт недвижимости. Рынок аренды будет проанализирован экспертами недвижимости в idealista/news.