Бум в строительстве на Балканах и грязные деньги

Офшорская компания Mellimate вошла на рынок недвижимости в Македонии в 2010 году, приобретая ряд недвижимости в здании в самом центре Скопье. В то время разработкой урбанистических планов в центральной скопьской общине Центар занимался Владимир Здравев, председатель муниципального совета.

Здравев сыграл ключевую роль в изменении урбанистического плана общины, который позволил строительство контроверзного проекта "Скопье 2014". Преобразование Скопье было проектом бывшего премьер-министра Николы Груевского, который с 2018 года находится в бегах в Венгрии. Оно принесло Скопью множество неоклассических зданий и памятников, а также насытило карманы многим чиновникам тогдашней администрации.

Десять лет спустя после прихода компании Mellimate, недвижимость была продана компании, контролируемой семьей Здравева, которая в то время уже имела значительный портфель недвижимости. Количество квартир в Скопье выросло на 30% с 2002 по 2021 годы.

В середине этого года Здравев был арестован по подозрению в выводе денег из государственных средств путем завышения цен на литье статуй в Италии, заказанных в рамках проекта "Скопье 2014" в конце 2000-х и начале 2010-х, примерно в то же время, когда Mellimate вошла на рынок недвижимости в Скопье. Прокуратура не раскрыла детали замороженного имущества, но отметила, что Здравев "совершал транзакции нелегальных средств через оффшорные компании".

Даже поверхностный взгляд на рынок недвижимости в Скопье указывает на то, что Здравев не единственный. Инвестирование в строительство и продажу недвижимости для отмывания грязных денег имеет долгую историю на Западном Балкане, поскольку этот сектор занимает значительное место в экономике и плохо регулируется.

Согласно данным, собранным во время переписи населения Северной Македонии в 2021 году, в Скопье около 70 000 жилых единиц пустуют. Количество квартир в городе выросло на 30% с 2002 по 2021 годы, а количество населения всего на 3%.

Несмотря на то, что в Скопье, Белграде, Новом Саде, Приштине, Тиране и других крупных городах Балканского региона есть множество новых квартир, это рынок с высокими ценами и контролируется продавцами. А когда речь идет о покупке - наличные деньги - король. Вместе с ростом предложения квартир растут и цены за квадратный метр.

Это ситуация, которая тревожит организации, занимающиеся борьбой с отмыванием денег на Балканах. "Строительство продолжается вне пропорций и реальных планов, но не без экономического эффекта", - сказала Слађана Тасева, руководитель македонского отделения Transparency International и бывший председатель Комиссии по борьбе с коррупцией в стране. "Деньги поступают и тратятся".

Тысячи квартир пустуют, и строительство все еще идет полным ходом. Большие города Балканского региона проходят через строительный бум за последние пять или шесть лет. Однако строительный бум не сопровождается ростом числа населения. В Приштине, согласно последним данным переписи населения 2011 года, около 15 000 жилых единиц пустуют. Строительный бум только начал набирать обороты, и с тех пор было выдано 575 разрешений на строительство жилых зданий с множеством квартир, общей площадью почти шесть миллионов квадратных метров.

Следующая перепись начинается этой осенью. Точные данные о ситуации в других городах трудно найти, но сравнение числа квартир и домохозяйств в Сербии, например, показывает, что в стране есть около 1,1 миллиона квартир больше, чем домохозяйств. Население Сербии составляет 6,8 миллиона человек.

Несмотря на большое количество квартир, цены за квадратный метр растут. Большие города Балканского региона проходят через строительный бум за последние пять или шесть лет. В 2020 году цена за квадратный метр в Белграде достигла даже 10 400 евро, что является самой высокой ценой за квадратный метр проданной квартиры в столице, а в Новом Саде - 3500 евро.

Инвестирование в недвижимость в целом считается хорошим вложением, но в странах с слабым контролем и распространенной коррупцией это рынок становится легкой мишенью для лиц, желающих отмыть деньги, полученные преступным путем. "Инвестирование в строительство и продажу недвижимости для отмывания грязных денег имеет долгую историю на Западном Балкане, поскольку этот сектор занимает значительное место в экономике и плохо регулируется", - отмечается в отчете Глобальной инициативы против транснационального организованного преступления, GI-TOC, о незаконных финансовых потоках на Балканах от августа 2020 года.

Государство более заботится о тех, кто хочет строить, потому что деньги на первом месте. Покупка квартир во время строительства имеет особые преимущества, когда речь идет о отмывании денег: происхождение денег часто не проверяется, и их можно оплатить наличными в рассрочку, что означает, что деньги не обязательно должны проходить через банковскую систему, где они могли бы привлечь внимание. Прибыль от продажи недвижимости, приобретенной во время строительства, часто выше. Оплата субподрядчиков по ценам выше рыночных также является одним из способов, как нерегулярно нажитые деньги попадают в финансовую систему, а также есть те, кто предоставляет прямые займы для строительства недвижимости без участия банков. "Транзакции в наличности могут избежать внимания [учреждений] формальной финансовой системы, поскольку неизвестно происхождение денег", - говорится в отчете GI-TOC.

Согласно GI-TOC, одним из показателей подозрительной деятельности является значительный рост средних цен за квадратный метр жилой площади между 2017 и 2020 годами - около 500 евро в Албании, 400 на Косове, 300 в Северной Македонии и 700 в Сербии. "Цены продолжали расти даже во время пандемии", - отметил GI-TOC в отчете от августа 2020 года. Однако исследования этого явления являются недостаточными.

Расследования отмывания денег на Балканах: "Деньги на первом месте". Специальное прокуратура в Тиране, столице Албании, совместно с итальянскими властями начала расследование в 2021 году на основе прослушивания разговоров, указывающих на то, что организованная преступная группа 'Ндрангета' с базой в Калабрии пыталась подкупить чиновников Албании, чтобы получить строительные разрешения. Расследование было начато после того, как разговоры были опубликованы на албанском телевизионном канале Ora.

Албанская специальная прокуратура по организованной преступности и коррупции не ответила на вопросы о прогрессе расследования. В Сербии, согласно данным Государственного управления по борьбе с отмыванием денег, в 2020 году 86% сделок с недвижимостью были совершены наличными, что является серьезным сигналом тревоги. За период с 2018 по 2020 годы, сообщило Агентство, было начато 66 расследований о праньи денег, из которых 48 человек были обвинены. Одиннадцать обвиненных были осуждены за отмывание денег через строительство и торговлю недвижимостью.

В Северной Македонии, в оценке Финансово-разведывательного управления, опубликованной в 2020 году, указывается, что строительный сектор занимает первое место по риску отмывания денег. В строительном секторе работает около 6500 компаний, которые ежегодно зарабатывают около 1,5 миллиарда евро. В этом секторе осуществляется большинство сделок через банки, но многие проходят наличными, особенно когда речь идет о сделках, в которые вовлечены физические лица, а не юридические.

"Практика, когда одни и те же лица выступают и как инвесторы, и как продавцы новостроек, сопровождается большими суммами наличности как для строительства зданий, так и для продажи", - говорится в оценке Финансово-разведывательного управления за период с 2016 по 2018 годы.

В течение этого периода это управление начало 16 дел, касающихся отмывания денег, включая компании, в основном занимающиеся строительством. BIRN не смог установить исходы этих дел.

По данным Основного суда в Приштине, 32 дела по отмыванию денег были возбуждены с 2014 по 2021 год. Однако в учетных данных не указаны секторы, в которые поступали эти деньги. Специальная прокуратура на Косово не ответила на вопросы BIRN.

В Северной Македонии Нури Баирами, член Комиссии по борьбе с коррупцией, критиковал подход государства к разработке и реализации Национальной стратегии по борьбе с коррупци