Более четверти сделок купили иностранцы — Кипр готовит строгие ограничения

Шторм в рынке: почему покупка недвижимости на Кипре стала политическим вопросом

Если вы думаете о покупке недвижимости на Кипре или уже держите там активы, последние данные должны заставить вас обратить внимание. По данным Счётной палаты, более 27% всех продаж недвижимости и земли в 2024 году пришлись на покупателей из третьих стран. Для сравнения, в первые 11 месяцев 2025 года эта доля оставалась высокой и составила более 26%. Эти цифры стали импульсом для трёх законопроектов, которые парламент рассмотрит в январе 2026 года.

Мы внимательно изучили предлагаемые изменения и их возможное влияние на рынок недвижимости, цены на жильё и инвестиционные стратегии. В этой статье — факты, юридические детали и практические рекомендации для покупателей, инвесторов и экспатов.

Что предлагают депутаты: три законопроекта в деталях

Комитет по внутренним делам парламента начнёт работу над тремя законопроектами 15 января. Два из них предложены партией AKEL, третий — группой депутатов из DIKO, DISY и DIPA, которые работают в Парламентском аудите.

Первый пакет (AKEL): усиление контроля при регистрации сделок

• Поправка к закону о передаче и залоге недвижимого имущества: директор Департамента земель и съёмок не сможет регистрировать сделки, если на них распространяются ограничения по закону об иностранцах. Это означает дополнительную проверку на этапе регистрации и меньше возможностей обходить ограничения через формальные схемы.

Второй пакет (AKEL): модернизация закона об иностранцах

• Удаляются положения, которые допускали косвенные приобретения без одобрения Кабинета министров.
• Расширяется определение «компании, контролируемой иностранцами», чтобы включать фирмы, чьим бенефициаром по антиотмывочному законодательству является гражданин третьей страны.
• Вводится индивидуальная оценка каждой заявки: Совет министров через регламенты будет определять условия и критерии покупки.
• Предусмотрены ограниченные исключения для третьих стран:
  • одна квартира или дом до 200 кв. м;
  • один магазин до 200 кв. м;
  • один офис до 300 кв. м.
• Полный запрет на покупки (прямые и косвенные) вблизи «зелёной линии», у портов, аэропортов, пляжей и военных объектов.

Третий проект (аудиторы и группа депутатов): одно жильё и 51% местного контроля

• Иностранцу из третьей страны разрешается приобрести только одно жильё (в стадии строительства или готовое) на одном земельном участке.
• Для юридических лиц вводится требование, чтобы не менее 51% акций, голосующих прав или контроля принадлежали гражданам Кипра, ЕС или ЕАСТ, либо компаниям, зарегистрированным и руководящимся в ЕЭЗ.
• Запрет на покупку лесных и сельскохозяйственных земель третьими странами.

Почему эти изменения появились: цифры и аргументы сторонников

Переход от стимулов к ограничениям не случился внезапно. Основные аргументы, которые приводит правящая часть и инициаторы законопроектов, таковы:

• Доля иностранных покупателей достигла 27% в 2024 году, причём Пафос возглавляет список по объёму, Ларнака идёт следом. Это вызывает давление на локальный рынок аренды и доступность жилья для местных семей.
• Данные Счётной палаты, по мнению инициаторов, даже занижают проблему, потому что не учитывают сделки через кипрские компании с иностранными акционерами.
• Есть вопросы национальной безопасности: близость покупок к стратегическим объектам и границе накладывает дополнительные риски.

Я лично вижу, что аргументы о доступности жилья для местного населения имеют политическую и социальную силу: когда значительная часть предложений уходит на внешний спрос, цены растут, а доступность снижается. Это не обязательно вина инвесторов, но рынок реагирует.

Что это значит для покупателей и инвесторов: практическое руководство

Мы разобрали предлагаемую норму и выделили конкретные последствия для разных групп.

Покупатели из третьих стран (не граждане ЕС/ЕАСТ):

• Ограничение в один жилой объект резко меняет стратегию: приобретение нескольких квартир под аренду или перепродажу становится проблематичным.
• Требование 51% местного контроля для компаний означает, что схемы с 100% иностранным юрлицом потеряют смысл. Придётся искать местных партнёров или переносить бизнес-структуры в ЕЭЗ.
• Ограничения по площади (до 200 кв. м для дома/квартиры) сужают выбор высококонкурентных элитных объектов.

Инвесторы, владеющие корпорациями:

• Расширение понятия «контролируемая иностранцами компания» и отсылка к бенефициару по AML увеличивают риск того, что сделки будут признаны запрещёнными.
• Возрастает роль юридической и финансовой прозрачности: запросы о бенефициарных владельцах станут стандартом при регистрации сделок.

Международные девелоперы и агентства:

• Проекты, рассчитанные на массовый приток покупателей из третьих стран, особенно в Пафосе и Ларнаке, могут потерять спрос.
• Девелоперам нужно будет адаптировать продуктовую линейку: больше местных покупателей, меньше пакетных продаж иностранцам.

Для местных покупателей и арендаторов:

• Жёсткие ограничения способны ослабить давление на цены в сегментах, где доминировал иностранный спрос. Это может улучшить доступность жилья для местных семей, по крайней мере в теории.

Практические шаги, которые я рекомендую всем сторонам рынка:

• Провести срочную юридическую проверку всех сделок и структуру владения в портфеле.