Бизнес-недвижимость: предприятия в затруднении с новыми потребностями

Возможно, наша продуктивность стала бы лучше, если бы мы работали в коттедже? Нет необходимости эмигрировать в Тироль, чтобы попробовать это, ведь офисы из дерева появляются в Парижском регионе. Один из лидеров этой новой тенденции - застройщик WO2, который уже построил или находится в процессе строительства 350 000 квадратных метров в регионе Иль-де-Франс. Его проект Маркаде Бельведер, площадью 31 000 квадратных метров, расположен на севере 18-го округа и предложит великолепный вид на Сакре-Кер. Здание будет состоять из пяти уровней из перекрещенного массивного древесно-плитного материала, основа которого будет сделана из предварительно существующего бетона, а 80% его энергии будет поставляться из геотермальных источников. В общей сложности, углеродный след здания будет уменьшен вдвое по сравнению с новым зданием из традиционных материалов.

В Нантерре также ищут будущих арендаторов. Здесь находится кампус Arboretum, площадью 125 000 квадратных метров, выполненный из древесины, экономичный по энергии, СО2 и воде. И приятный запах ели в придачу. "Исследования доказывают, что в офисах из дерева давление снижается, стресс уменьшается, и наблюдается положительный эффект на концентрацию", - утверждает Гийом Пуатриналь, сооснователь WO2. "В школах для инженеров не преподавали дерево, потому что они были привыкли к бетону. Но сейчас это меняется". Сам Гийом Пуатриналь тоже изменился. Раньше он воспринимал здания с точки зрения производительности и количества квадратных метров на сотрудника. Сейчас бывший генеральный директор Unibail-Rodamco разговаривает о зеленых крышах и сезонных продуктах в столовой. Его изменение отражает революции в секторе, вызванные экологическими требованиями - строительство составляет около четверти французских парниковых газов - а также новыми потребностями. Владельцы зданий задаются вопросом, как привлечь арендаторов, а арендаторы - своих сотрудников.

"Чем более благоприятно здание, тем больше шансов быстро сдать его в аренду компаниям, которые останутся надолго. Это также аргумент для привлечения талантов", - утверждает Франк Петель, держатель кафедры недвижимости и устойчивого развития в Эссек, который наблюдает среди своих студентов "чрезвычайную чувствительность к комфортным и экологичным офисам". Пользователи даже готовы заплатить больше за такие здания - "зеленая" премия на аренду превышает 20% в Европе - и их интересы не ограничиваются только сбережениями энергии. Заместитель генерального директора BNP Paribas Real Estate Transaction, Эрик Сьессе, наблюдает появление таких лейблов, как Osmoz, посвященного благополучию на рабочем месте, Biodivercity, для лучшего учета природы, или ActiveScore, который ценит экологически чистые виды транспорта. "Чтобы вернуть сотрудников в офис, нужно хорошее кофе и качественные душевые: молодые люди, приезжающие на велосипеде, на это обращают внимание", - говорит Зсольт Кохалми, специалист по недвижимости в швейцарском банке Pictet. "Успех работы на удаленке в том числе и в том, что офисные здания были уродливыми и строились из загрязняющих материалов", - добавляет Гийом Пуатриналь.

"Существующий недвижимый фонд в Иль-де-Франс устарел. Рынок аренды страдает, потому что предложение уже не соответствует спросу".

Ставки настолько высоки, что инвесторы предпочитают разместить свои деньги с гарантированным доходом, чем брать риски на рынке недвижимости. "У компаний возникло замешательство относительно потребности в квадратных метрах из-за изменения рабочих практик. "Они запутались! В телеработе есть много противоречивых мнений. Некоторые крупные компании из сферы технологий возвращают своих сотрудников в офис, тогда как многие малые и средние предприятия кажется успешно работают с одним днем присутствия в неделю", - наблюдает Блез Эрто, основатель La Place de l'immobilier. Когда ориентиры смешиваются, все вспоминают основное правило недвижимости: местоположение. Для площадей более 5 000 квадратных метров "в первую очередь половина спроса сосредоточена в столице, это исторически сложившаяся ситуация", - отмечает Эрик Сьессе. Это приводит к истощению доступного предложения. Внутри Парижа уровень свободных площадей не превышает 4%. В районе делового центра (QCA), то есть в VIII округе и его окрестностях, цифра опускается до 2%. Арендная плата также растет: 1000 евро за квадратный метр за лучшую недвижимость в районе QCA против 880 евро в 2019 году. Ситуация совершенно иная за пределами Периферийной дороги, где уровень свободных площадей составляет почти 16% в первом кольце и до 18% в Ла Дефанс. "Такие модели, как Канари-Уорф в Лондоне, Франкфурт, Ла Дефанс... в Европе испытывают трудности", - отмечает Зсольт Кохалми. Это своего рода уныние бизнесмена, который больше не хочет офис в высотке. По словам Блеза Эрто, "придется переосмыслить район Ла Дефанс, создать новую привлекательную зону, иначе уровень свободных площадей будет только увеличиваться. Но ситуация еще более критична для менее развитых территорий с муниципалитетами, не такими богатыми, как Сен-Уэн, где уровень свободных площадей достигает 40%". Даже самые экологически чистые офисы здесь будут иметь трудности с привлечением арендаторов.