Беснующиеся кредиторы сражаются за самоцвет немецкой недвижимости - BNN БлумбергBNN: Creditors Fight for German Real Estate Gem

Совсем недавно покупка компанией Aggregate Holdings SA проекта Fuerst в Берлине, целью которого было создание 2 миллионов квадратных футов пространства на оживленном Kurfuerstendamm, была проявлением амбиций. Теперь же она является лишь свидетельством бедственного состояния немецкого застройщиканедвижимости.

Старшие кредиторы проекта, включая лондонский фонд Fidera Group, поддерживают план по реструктуризации долгов, касающихся одного из последних драгоценных активов сокращающегося портфеля Aggregate, который когда-то составлял 8,3 миллиарда евро ($8,8 миллиарда). Согласно плану, новые основные акционеры будут назначены, и только старшие кредиторы останутся в значительной степени неизменными.

Параллельно группа низших кредиторов, включая швейцарский банк Bank J Safra Sarasin, пытается добиться банкротства мегапроекта. Люксембургский суд рассмотрит вопрос о том, удалось ли это Safra Sarasin, в пятницу.

Высокие строительные затраты и выплаты по долгам оставили Aggregate, владельцем которой является австрийский инвестор Гюнтер Вальхер и которой руководит давний партнер Чевдет Джанер, с дефицитом бюджета и привели к прекращению строительства. Проблемы в Берлине, где планировалось создание офисов, отеля и магазинов к концу следующего года, олицетворяют собой впечатляющий подъем и падение немецкой недвижимости, где длительный период низких процентных ставок сменился 10 последовательными повышениями Европейским центральным банком.

Проект Fuerst был куплен дочерним предприятием Vivion Investments Sarl израильского торговца Амира Даяна за около 540 миллионов евро в декабре 2019 года и продан Aggregate всего через 18 месяцев за приблизительно 850 миллионов евро, при условии сложного финансирования, организованного Corestate Bank. По документам, просмотренным Bloomberg, в июне его стоимость была оценена примерно в два раза ниже.

Горькая борьба по рефинансированию также показывает, как кредиторы снимают перчатки, борясь за ограничение потерь от глобального кризиса на рынке недвижимости. Safra Sarasin, второстепенный кредитор, риски которого могут быть глубоко подорваны предлагаемой реструктуризацией долга, подает иски против компаний, связанных с проектом Fuerst, в Люксембургских судах. Другие кредиторы, находящиеся дальше в очереди по выплатам, имеют аналогичные жалобы. "Мы твердо уверены, что успех любого проекта лучше всего достигается через гармоничное партнерство между всеми заинтересованными сторонами", - заявил представитель Safra Sarasin.

Помимо Fidera, другими старшими кредиторами проекта являются крупнейшая немецкая публичная пенсионная схема Versorgungsanstalt des Bundes und der Laender. "Текущее предложение включает в себя значительные ресурсы и капитал, в том числе новые деньги, от Fidera и других старших кредиторов для завершения строительства", - заявил представитель Fidera. "Мы стремимся согласовать интересы всех заинтересованных сторон и продолжаем находиться в поиске приемлемого решения". Aggregate не ответила на запросы о комментарии.

Покупка Fuerst в июне 2021 года пришлась на пик популярности Aggregate. Немного позже компания была подвергнута критике в докладе короткого продавца о компании Adler Group SA, другой немецкой недвижимостью, в которой она была крупнейшим акционером. Джанер является объектом расследования немецкими властями в связи с фальсификацией бухгалтерии в Adler.

По последнему годовому отчету активы Aggregate к концу прошлого года уже сократились до 4,7 миллиарда евро, даже до того, как началась активность кредиторов. В рамках плана реструктуризации, поддерживаемого большинством старших кредиторов, Fuerst получит более 150 миллионов евро нового старшего финансирования, при этом эти кредиторы смогут принять участие. Существующая структура капитала останется только в виде старшего долга, с продленными сроками погашения, согласно пресс-релизу, опубликованному в понедельник. Холдинговая компания проекта выбрала проводить реструктуризацию по английскому законодательству "для достижения этих целей в необходимые сроки", - говорится в заявлении. В Великобритании судьи хорошо знакомы с юридическим механизмом, известным как "кросс-классовый переговор", который может позволить таким предложениям быть принятыми даже в случае несогласия группы кредиторов. "Этот вопрос следует решать в Германии, а не в британских судах", - заявил представитель Safra Sarasin.

Другие кредиторы, находящиеся ниже Safra Sarasin, включают фонд, управляемый специалистами по кредитам Orchard Global, согласно источникам, знакомым с ситуацией. Их собственные дела будут рассмотрены в Люксембурге 27 октября, сообщает пресс-служба суда.

У Aggregate уже в этом году значительно сократился список активов. В июне она была вынуждена передать ключи от проекта QH Track, также в Берлине, Oaktree Capital Management после перерасходов. Вначале Aggregate рассчитывала, что сможет завершить проект, рефинансировав его с помощью дорогостоящего долга Oaktree. Ранее Aggregate передала Vivion контроль над другой частью своего драгоценного проекта Quartier Heidestrasse (QH) для погашения долгов, связанных с сделкой Fuerst. В марте она также уступила контроль над своим португальским подразделением Vic Properties группе кредиторов, включая AlbaCore Capital и Mudrick Capital.

Она не единственный немецкий разработчик, испытывающий трудности. В последние месяцы Gerch Group, Project Immobilien и Euroboden подали заявки на проведение процедур банкротства. "Мы начинаем видеть больше финансовых трудностей", - сказала Мод Виссхедейк, международный партнер команды по долговым и структурированным финансам Cushman & Wakefield, в интервью на выставке ExpoReal в Мюнхене ранее в этом месяце. "Мы увидим намного больше таких случаев в следующие 12 месяцев".