Американцы увеличили ставки: инвестиции в греческую недвижимость выросли на 30%

Рост интереса к недвижимости Греции: что показал рынок в 2025

Рост интереса к недвижимости Греции среди американских инвесторов стал заметным: по данным юридической фирмы Varnavas Law Firm, инвестиции граждан США через программу Golden Visa в четвёртом квартале 2025 года увеличились на 30% в годовом выражении. Это не единичный всплеск — тренд длиной в два года. Мы проанализировали, что это значит для покупателей и инвесторов, какие районы привлекают американцев и какие риски стоит учитывать.

Кратко о фактах

• Источник данных: Varnavas Law Firm, специализируется на недвижимости и инвестиционной миграции.
• Период: четвёртый квартал 2025 года.
• Рост инвестиций из США: +30% г/г.
• Предпочтения инвесторов: объекты стоимостью свыше €1 млн; прибрежные районы южнее Афин и Пирей.
• Интерес к альтернативам: срочные вклады и паевые инвестиционные фонды как варианты, знакомые американской инвестиционной культуре.

Что именно показало исследование

Varnavas Law Firm указывает, что хотя основные участники программы Golden Visa остаются прежними — граждане Китая, Турции и Израиля продолжают доминировать, — темпы роста со стороны американских заявителей превышают темпы из других стран. В четвёртом квартале 2025 года инвестиции от граждан США выросли на 30% по сравнению с тем же периодом прошлого года. По словам управляющего партнёра фирмы Александра Варнаваса, помимо классических вложений в недвижимость для получения пятилетнего вида на жительство, американцы проявляют всё больший интерес к инструментам вроде срочных депозитов и паевых фондов.

Это подтверждает то, что мы уже заметили в практической работе с клиентами: инвесторы из США часто ищут сочетание прав на проживание и знакомых инвестиционных инструментов. Для них важно грамотное распределение рисков и возможность перевести капитал в инструменты с понятной структурой доходности.

География спроса: где покупают американцы

По наблюдениям Varnavas Law Firm, американские покупатели сосредоточены не в случайных местах. Их выбор концентрируется на:

• южных прибрежных районах Афин;
• районе Пирей (Piraeus), который набирает популярность;
• объектах премиум-класса стоимостью свыше €1 млн.

Почему именно эти локации? Появляется несколько причин:

• близость к международным портам и аэропортам;
• развитая инфраструктура и яхтенная марина;
• сочетание города и моря — для многих американцев это удобно как для отдыха, так и для сдачи в аренду краткосрочно.

Явная концентрация спроса на дорогие объекты означает, что в этих микрорегионах вероятно давление на цены и конкуренция среди покупателей с высокими бюджетами.

Почему американцы выбирают Грецию: мотивация и предпочтения

Американские инвесторы подходят к покупке недвижимости в Греции со своими привычками и ожиданиями. Мы выделяем несколько ключевых мотивов:

• стремление получить пятилетний вид на жительство через инвестицию в недвижимость;
• желание иметь международную недвижимость в пределах Евросоюза;
• намерение диверсифицировать портфель и использовать знакомые инструменты управления капиталом.

Alexander Varnavas отмечает: «помимо вложений в недвижимость для получения пятилетнего вида на жительство, мы видим растущий интерес к таким альтернативам, как срочные вклады и паевые фонды, что близко многим американским инвесторам по культуре инвестирования». Это важный момент — американцы ищут знакомые финансовые продукты при выходе на европейский рынок.

Что это значит для рынка недвижимости Греции

Увеличение притока капитала из США влияет на рынок по нескольким направлениям:

• Давление на сегмент премиум-недвижимости. Спрос на объекты свыше €1 млн растёт, что может подтолкнуть цены в соответствующих зонах.
• Усиление конкуренции в прибрежных районах южных Афин и в Пирее. Это может ускорить перегрев отдельных микрорайонов.
• Изменение профиля покупателей: более сложная комбинация потребностей — ресиденция, инвестиционный доход, безопасность капитала.

Мы считаем, что в краткосрочной перспективе продавцы в этих зонах получают преимущество — продажи ускоряются, переговорная позиция смещается в их пользу. Но есть и обратная сторона — если приток инвестиций окажется ситуативным, цены могут скорректироваться, особенно если локальное предложение успеет адаптироваться.

Риски и ограничители для инвесторов

Инвестиции в зарубежную недвижимость всегда сопряжены с рисками. На что мы советуем обратить внимание американским покупателям недвижимости в Греции:

• Политический и регуляторный риск: программы резидентства через инвестиции и связанные с ними правила могут меняться. В прошлом подобные программы пересматривались в ряде стран Европы.
• Рыночный риск в локальных «горячих» зонах: высокая концентрация спроса на ограниченное число объектов может привести к волатильности цен.
• Валютный риск: инвестиции номинированы в евро; колебания курса могут изменить реальную доходность.
• Ликвидность: продажа премиум-объекта в спаде рынка может занять больше времени.
• Налоговые последствия и обязанность по декларированию — налоговая система Греции и требование к налоговым резидентам отличаются от американских правил.

Мы настоятельно советуем привлекать местных юристов и налоговых консультантов.