Абу‑Даби побил рекорд: сделки на 66 млрд дирхамов за первый квартал 2026 года

Резкий рост на рынке: почему первые месяцы 2026 года привлекают внимание

Рынок недвижимости ОАЭ в первом квартале 2026 года сделал сильный рывок, и главным драйвером стал именно Абу‑Даби. Общая стоимость сделок достигла AED 66 млрд (около 18 млрд долларов США) — это рост на 160,7% по сравнению с Q1 2025. Мы наблюдаем не просто всплеск транзакций, а изменение поведения участников рынка: спрос усиливается, а структура сделок меняется в сторону долгосрочного владения.

Первые впечатления

Впечатляют не только суммы, но и плотность активности: за квартал зарегистрировано более 13,518 сделок. Это означает, что рынок оживлён не только точечными крупными транзакциями, но и массой операций разного масштаба. Для инвесторов и покупателей это сигнал — рынок работает и привлекает капитал из разных сегментов.

Ключевые цифры квартала

• AED 66 млрд — общая стоимость сделок в Q1 2026, +160,7% г/г.
• 13,518+ — количество зарегистрированных транзакций в квартале.
• Сделки купли‑продажи: AED 50,97 млрд, рост 228,6%, через более 8,940 транзакций.
• Ипотечные операции: AED 15,03 млрд, рост 53,4%, 4,578+ транзакций.
• Зарегистрировано 16 новых проектов, рост 60% к аналогичному периоду прошлого года.

Эти цифры важны тем, что они показывают усиливающийся интерес не только к премиальному жилью, но и к сегментам с ипотечным финансированием. Для рынка это значит более широкий пул покупателей и другую динамику цен, чем в периоды, когда спрос был сосредоточен только у cash‑покупателей.

Откуда взялся рост: факторы, которые действительно работают

Когда мы смотрим на основание роста, стоит отделять стимулы от «поверхностных» объяснений. В официальных комментариях и среди экспертов выделяют несколько ключевых факторов:

• Политическая и экономическая стабильность ОАЭ, что важно для международных инвесторов.
• Стабильность валюты, дающая дополнительную уверенность держателям капитала в иностранной валюте.
• Инициативы, привлекающие резидентов, такие как "Золотая виза" и налоговые послабления, которые увеличивают приток долгосрочных пользователей.
• Гибкие платежные планы от застройщиков, расширяющие доступ к покупке для более широкой аудитории.
• Недостаток предложения в отношении текущего спроса, который чувствуется в моменте и отражается в срочных продажах новых запусков.

Как отметил Майкл Белтон, CEO MERED, влияние стимулов вроде виз и налогов важно, но сила рынка кроется в «интегрированной системе», которая обеспечивает эффективность и устойчивость. Мы с этим согласны: налоговые стимулы — это ускоритель, но базовыми факторами являются доверие инвесторов и доступность финансирования.

Новые проекты и предложение: Riviera Residences и другие запуски

Q1 2026 показал не только спрос, но и нарастающий пул предложений. Зарегистрировано 16 новых проектов, что на 60% больше, чем год назад. Из заметных примеров — проект Riviera Residences на острове Рим (Reem Island).

• MERED объявила о начале фундаментных работ на Riviera Residences после завершения 60% предварительных работ.
• Проект включает более 400 апартаментов и 11 вилл, ориентирован на премиум‑сегмент и прибрежную аудиторию.

Запуски таких проектов отражают стратегию застройщиков: удовлетворять растущий спрос на waterfront-объекты и брендированные резиденции. Для инвесторов это означает расширение выборки активов, но и необходимость тщательной проверки качества застройщика, сроков сдачи и условий оплаты.

Что это значит для покупателей и инвесторов: практический взгляд

Для тех, кто рассматривает недвижимость в Абу‑Даби как инвестицию или для проживания, текущая ситуация создаёт и возможности, и риски. Наш практический анализ:

• Плюсы для инвесторов:

  • Высокий спрос и быстрая распродажа новых запусков могут обеспечивать краткосрочную ликвидность при выходе из проектов.
  • Гибкие платежные схемы уменьшают первичный порог входа.
  • Политическая и валютная стабильность уменьшают операционные риски для крупных иностранных инвесторов.

• Минусы и ограничения:

  • Рост транзакций и ограниченное предложение повышают ценовое давление; доходность от аренды может не успевать за ростом цен в кратком сроке.
  • Ипотечный рынок расширяется, но кредитные условия и стоимость заимствований остаются важным фактором риска, особенно при повышении ставок на глобальных рынках.
  • Концентрация новых проектов в премиуме повышает конкуренцию за арендаторов и покупателей в этом сегменте.

Мы рекомендуем инвесторам следующее:

• Оценивать инвестицию через призму срока владения: в нынешних условиях стратегическое владение 5+ лет даёт больше шансов на стабильную доходность.
• Сверять условия оплаты и сроки сдачи по каждому проекту и учитывать задержки как фактор риска.
• Сравнивать ожидаемую доходность от аренды с текущими ценами покупки, а не только с прогнозом роста стоимости.

Как меняется профиль покупателя

Одно из заметных наблюдений — сдвиг в поведении покупателей. Белтон отмечает, что всё больше инвесторов и резидентов стремятся к долгосрочному владению вместо краткосрочных спекуляций. Для рынка это значит:

• Снижение волатильности цен, так как меньше «охотников за быстрой прибылью».
• Более устойчивая база арендаторов и покупателей‑пользователей.
• Повышение роли end‑user спроса при стимулировании экосистемы инфраструктуры и сервисов вокруг проектов.

Мы считаем, что такой переход к «владению ради использования» делает рынок более предсказуемым, но не устраняет влияние макрофакторов, в частности изменений в денежно‑кредитной политике и глобальной экономике.

Риски, за которыми стоит следить

Несмотря на позитивные данные, не все риски исчезли.