Абу‑Даби: аренда подскочила до +17%, продажи жилья превысили AED 70,4 млрд

Рынок недвижимости ОАЭ: резкий сдвиг в сторону аренды и off‑plan-продаж

Рынок недвижимости ОАЭ снова привлек к себе внимание — и не только аналитиков. По данным Центра недвижимости Абу‑Даби (ADREC), первые шесть месяцев 2026 года показали одномоментный рост аренды и рекордные продажи жилья. В нашем анализе мы разберём, что означает этот всплеск для покупателей, инвесторов и экспатов, и какие риски остаются.

ADREC опубликовал отчёт за H1 2026 на основе зарегистрированных сделок по продажам, аренде и ипотеке. В нём зафиксированы ключевые показатели, на которые стоит обратить внимание: 233 000 активных жилых контрактов, общая сумма арендных контрактов — AED 9,3 млрд, а новые арендные ставки выросли на 17% для апартаментов и на 9% для вилл. Эти цифры описывают не просто циклическое колебание — они указывают на системную тенденцию спроса и ограничения предложения в сегментах, которые наиболее востребованы.

Коротко о главном

• 233 000 активных арендных контрактов в эмирате в H1 2026
• AED 9,3 млрд суммарной стоимости аренды
• Новая аренда: +17% для апартаментов, +9% для вилл
• Продажи жилых единиц: AED 70,4 млрд (против AED 25,3 млрд в H1 2025)
• 89% стоимости продаж — off‑plan (объекты на стадии строительства)
• Общая жилая предложение: ≈409 000 единиц; ожидается ещё 71 000 к 2030 году

Что говорят числа о рынке аренды

ADREC зафиксировал 233 000 активных жилых договоров аренды и общий объём контрактов в AED 9,3 млрд, что на 8% больше год-к-году, при росте числа контрактов на 2%. Актуально для инвесторов и арендодателей: аренда остаётся доминирующим трендом, в частности в городской зоне Абу‑Даби, где 69% занятых жилых единиц — арендные.

Ключевые моменты по аренде:

• Новые арендные ставки для апартаментов выросли на 17%, что указывает на сильный спрос на готовое жильё в сегменте многоквартирных проектов.
• Для вилл рост составил 9%, это говорит о смещении спроса, но в меньшем темпе по сравнению с апартаментами.
• В инвестиционных зонах арендные ставки поднялись ещё выше: +21% для апартаментов и +16% для вилл.
• Месячный рост в декабре—январе достиг 1.6%, что подтверждает ускорение ценовых трендов в краткосрочной перспективе.

Что это означает для арендаторов и владельцев:

• Владельцы квартир в инвестиционных зонах получили заметный импульс доходности от аренды; это повышает привлекательность сдачи жилья в аренду, но также может стимулировать дополнительное строительство, усугубив давление на будущие ставки при избытке предложения.
• Арендаторам стоит ожидать роста расходов на жильё в ближайшие 12–18 месяцев, особенно если они рассматривают новые контракты в популярных зонах.

Продажи жилья: рекордная сумма и доминация off‑plan

Самая заметная новость — продажи жилых единиц на сумму AED 70,4 млрд, почти втрое больше, чем в первой половине 2025 года (AED 25,3 млрд). При этом 89% стоимости продаж приходится на off‑plan сделки, то есть на покупки недвижимости на стадии строительства.

Детали продаж:

• 82% сделок в объёме — первичный рынок (off‑plan и проекты девелоперов).
• Десять ведущих девелоперов обеспечили 90% off‑plan первичных продаж (AED 51 млрд).
• В готовом рынке 61% покупок оплачены наличными, что указывает на наличие ликвидной клиентской базы.
• Эмиратские покупатели увеличили свои вложения до AED 21,0 млрд против AED 8,9 млрд в H1 2025.
• При этом резиденты‑экспаты и иностранцы обеспечили 70% стоимости продаж.

Региональная концентрация спроса выделяет несколько лидеров по объёму продаж:

• Hudayriyat Island — AED 19 млрд (27% стоимости продаж)
• Saadiyat Island — AED 13,3 млрд
• Al Reem Island и Al Maryah Island — AED 10,5 млрд
• Yas Island — AED 7,3 млрд

Почему высока доля off‑plan Высокая доля off‑plan продаж означает, что рынок ориентируется на новый спрос и доверие к девелоперам и их продукту. Для инвестора это даёт возможность войти на ранней стадии, но одновременно увеличивает риск, связанный с задержками строительства, изменением рыночной конъюнктуры и необходимостью контроля над качеством исполнения проектов.

Предложение и прогнозы до 2030 года

По данным ADREC, общее жилое предложение составляет примерно 409 000 единиц. Ожидается добавление 71 000 единиц к 2030 году, при этом пик поставок прогнозируется в 2028 году — около 21 800 единиц.

Ключевые факты по предложению:

• С 2022 года среднегодовой прирост жилого фонда составил 2.9% в год.
• Абсолютная доля Абу‑Даби Region — 79% от всего жилого фонда эмирата.
• Шесть районов обеспечат 77% прироста предложения до 2030: Al Saadiyat, Al Reem, Yas, Zayed City, Khalifa City и Al Hudayriyat.
• Примерно 77% прироста в регионе Абу‑Даби будет даны новыми проектами, остальные 23% — строительными разрешениями.
• Инвестиционные зоны уже составляют более 22% от общего жилого фонда (около 72 000 единиц), где лидирует Al Reem Island с 27 500 единицами.

Что это значит для цен и инвестиций:

• Массовое добавление единиц на рынок к 2028 году может смягчить ценовое давление при условии, что спрос не будет расти столь же быстро. Рост предложения концентрируется в инвестиционных зонах, где сейчас наблюдается высокий спрос; если предложения будет избыточно, доходность арендодателей может снизиться.
• Инвесторам важно сопоставлять сроки ввода проекта и прогноз спроса в нужной локации; проекты в популярных районах с дефицитом готового предложения сохраняют премию.

Розничная и офисная недвижимость: рост спроса и аренды

ADREC отмечает активность и в коммерческих сегментах. Розничная площадь достигла 3.85 млн кв. м GLA (gross leasable area), что на 5% больше в годовом выражении; заполняемость находится в «середине 90%». Новые арендные ставки для ритейла поднялись на 9%.

Офисный рынок тоже демонстрирует стабильность: общая офисная площадь — 3.4 млн кв. м, рост по сравнению с концом 2025 года составил 0.3%. Заполняемость удерживается на уровне 95% в целом и в сегментах prime и Grade A; новые арендные ставки выросли на 13%.

Для участников рынка это значит, что спрос на коммерческие помещения остаётся прочным и влечёт за собой повышение доходности для владельцев коммерческих активов, особенно в премиальных локациях.

Что это значит для покупателей, инвесторов и экспатов — практическое руководство

Мы выделили ключевые выводы и даём конкретные рекомендации:

Для частных покупателей (owner‑occupiers):

• Ожидайте более высоких арендных ставок при сдаче в будущем; если вы планируете покупку для собственного проживания, учитывайте рост коммунальных и арендных затрат в расчётах бюджета.
• Рассматривайте готовые объекты в районах с устоявшейся инфраструктурой — здесь рост цен и арендных ставок уже отреагировал, но риски задержек минимальны.

Для инвесторов в доходную недвижимость:

• Фокус на инвестициях в апартаменты сейчас оправдан с учётом роста новых арендных ставок на 17%; однако учитывайте концентрацию off‑plan-продаж и силу девелоперов.
• Проверяйте финансовую устойчивость девелопера и механизмы защиты покупателя: большая доля продаж приходится на несколько крупных игроков (десять лидеров контролируют 90% первичных продаж), это увеличивает риски системной зависимости.

Для экспатов и иностранных покупателей:

• Поскольку 70% стоимости продаж обеспечивают экспаты и иностранцы, вы входите в ключевой спрос.