51,4% сделок в Италии за наличные - кто активно покупает жилье?
Наличными в Италии: почему более половины сделок с недвижимостью проходят без ипотеки
Рынок недвижимости Италии снова вызывает вопросы у инвесторов и покупателей: как при росте спроса на ипотечные кредиты более половины сделок продолжают проходить без заемных средств? Наша аналитика начнётся с фактов и закончится практическими рекомендациями для тех, кто планирует покупку жилья или инвестицию.
В 2025 году заявки на ипотечные кредиты выросли более чем на 19% (по данным Experian), а объём выданных кредитов домохозяйствам в первые месяцы года увеличился на 30,4% (данные Assofin, Crif и Prometeia). Тем не менее, с января по июнь 51,4% сделок купли-продажи в Италии состоялись полностью за наличные — без ипотеки, сообщает исследование Tecnocasa.
Коротко о главном
- 51,4% всех сделок в первой половине года — покупки за наличные.
- В прошлом году доля превышала 55%, то есть наблюдается небольшое снижение.
- 59% таких сделок — покупка основного жилья, 30% — инвестиции, 11% — второе жильё.
- Типичный покупатель без кредита — возраст 45–54 года ( 24,8% сделок).
- Покупатели как пары и семьи составляют 66% операций, одиночки — 34%.
Эти цифры показывают, что ликвидность и накопления остались важнейшим фактором спроса в Италии. Мы разберём, кто именно стоит за наличными транзакциями, почему иностранцы важны для сектора и какие последствия это имеет для цен и стратегии инвестирования.
Кто платит наличными: персоналии покупателя
Данные Tecnocasa дают достаточно точный профиль покупателя без ипотеки. Это не спекулятивный образ молодого инвестора на инвест-платформе; это люди с накоплениями и устоявшимся доходом.
- Возрастная группа 45–54 года — 24,8% от всех сделок без кредита. Это те, кто успел накопить средства или реализовать капканы поколенческих доходов.
- Молодые до 34 лет составляют лишь 17,3%, что указывает на ограниченную платёжеспособность и доступ к средствам.
- Пожилые старше 65 лет — 16,6%, доля небольшая, но заметная.
- По типу домохозяйств: 66% покупок за собственный счёт совершили пары и семьи; одиночные покупатели — 34%.
Что это значит для рынка? Преобладание покупателей средних и старших возрастов говорит о том, что часть спроса формируется за счёт аккумулированного капитала — накоплений, продаж недвижимости, наследства или дивидендов от инвестиций. Это — не краткосрочный всплеск, а структурная особенность спроса.
Зачем люди покупают без ипотеки: мотивация и логика
Причины покупки за собственные средства можно разделить на несколько групп:
- На основное жильё — 59% таких сделок. Люди платят наличными, чтобы избежать долговой нагрузки и ежемесячных выплат.
- Для инвестиций — 30%. Недвижимость остаётся популярным активом у тех, кто ищет защиту капитала и доход от аренды.
- Второе жильё — 11%. Чаще это покупка для отдыха или краткосрочной сдачи.
Дополнительные мотивы:
- Боязнь повышения ставок и сложности банковских процедур в прошлом цикле.
- Желание ускорить сделку и получить скидку при быстрой оплате.
- Налоговые и операционные соображения: для некоторых продавцов и покупателей расчёт наличными упрощает оформление при определённых условиях.
Я лично считаю, что покупка наличными часто отражает не только финансовую возможность, но и отношение к риску. Те, кто платит сразу, предпочитают избежать долговой нагрузки и сохранить свободу распоряжения доходами.
Роль иностранных покупателей: инвестиции и капитал из-за границы
Иностранцы продолжают формировать заметную часть спроса. В исследовании отмечается, что иностранцы часто рассматривают недвижимость в Италии как инструмент инвестиций. Для них покупка без ипотеки имеет отдельные преимущества:
- Быстрая транзакция в конкурентных локациях (особенно в туристических зонах).
- Отсутствие необходимости получения итальянской ипотеки, которая может быть дороже или сложнее для нерезидентов.
- Возможность использования валютных резервов или капиталов из зарубежных операций.
Это значит, что привлекательные регионы — Тоскана, Лацио, прибрежные зоны и популярные города — по-прежнему чувствуют приток капитала извне. Инвесторы из других стран влияют на локальные цены и на спрос в сегментах «второе жильё» и «апартаменты для аренды».
Как покупка наличными влияет на цены и рынок
Сильная доля наличных сделок оказывает несколько очевидных эффектов:
- Давление на ценовые предложения у продавцов. Наличие покупателей, которые готовы расплатиться сразу, даёт продавцу преимущество в переговорах: быстрее закрыть сделку и избежать риска отказа по ипотеке.
- Стабильность спроса в периоды повышения ставок. Когда ипотечные условия сузились, доля наличных покупок помогла поддержать продажи и, частично, удержать цены.
- Некоторая сегментация рынка: в одних районах доминируют покупатели с наличными, в других — кредитные покупатели, что создаёт разницу в динамике цен.
Важно понимать, что высокий уровень сделок за наличные не значит отсутствие кредитного спроса: как показали данные Experian и Assofin/Crif/Prometeia, заявки на ипотеку и выдачи кредитов растут. Рынок работает в двух режимах одновременно.
Какие риски и ограничения несёт покупка за наличные
Покупка без ипотеки имеет минусы, о которых часто говорят меньше:
- Связанные средства.
Мы видим, что покупка за наличные — это инструмент, а не универсальное решение. Он сочетает оперативность и простоту с потерей гибкости и возможной недополученной доходности.
Практические советы покупателям и инвесторам
Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Италии наличными, учтите следующие рекомендации:
- Подготовьте документы по происхождению средств. В Италии и ЕС проверки ужесточаются — банки и нотариусы требуют прозрачности.
- Сравните общую стоимость владения. Включите налоги, коммунальные платежи, расходы на содержание и возможные периоды простоя при сдаче в аренду.
- Оцените альтернативы финансирования. Иногда ипотека под низкий процент позволяет сохранить ликвидность и улучшить доходность от других инвестиций.
- Помните о диверсификации. Не кладите все сбережения в один объект недвижимости.
- Для нерезидентов: проверьте налоговые обязательства в стране происхождения и в Италии, проконсультируйтесь с местным бухгалтером.
Эти шаги помогут снизить операционные и правовые риски и принять решение, основанное на расчётах, а не на эмоциях.
Что меня удивило в данных и что это значит для рынка
Из всех цифр меня особенно удивило, что при активном росте ипотечного спроса более половины сделок остаются без кредита. Это говорит о двух вещах:
- Накопления старших поколений остаются ключевым ресурсом спроса.
- Рынок адаптировался к режиму более высоких ставок: те, кто могли, расплатились наличными, а те, кто не могли — воспользовались кредитом.
Мы наблюдаем разделение покупателей по финансовым возможностям — это нормальная экономическая структура, но она усиливает неравенство в доступе к рынку жилья для молодых.
Региональные различия и сегменты, на которые стоит обратить внимание
Данные по Италии в целом скрывают региональные различия. На мой взгляд, важно учитывать следующие наблюдения при выборе локации:
- Туристические и прибрежные регионы продолжают притягивать иностранных покупателей и покупателей наличными.
- В крупных городах растёт доля кредитных покупателей за счёт локальной рабочей миграции и молодых семей.
- Внутренние регионы и провинциальные города привлекают инвесторов с низкими ценами на вход, но и с более медленной динамикой арендных доходов.
Если вы инвестор, ищущий доход от аренды, сравните ожидаемую доходность и уровни вакантности в выбранном регионе.
Налоговые и правовые нюансы при оплате наличными
Покупка за собственные средства не освобождает от налогов и проверок. Советую учитывать:
- Нотариальные сборы и регистрационные налоги.
- Необходимость подтверждения происхождения средств при крупных трансакциях.
- Специфику налогообложения для нерезидентов и возможности получения налоговых льгот для определённых целей (например, при реконструкции).
Проконсультируйтесь с нотариусом и налоговым консультантом до подписания предварительного договора или внесения задатка.
Выводы: что это значит для покупателей и инвесторов
Резюмируя нашу аналитику:
- 51,4% сделок за наличные показывает, что наличие капитала остаётся решающим фактором доступа к рынку жилья в Италии.
- Рынок одновременно растёт в ипотечном сегменте и остаётся стабилен за счёт наличных покупок. Это смешанный режим спроса.
- Младшие поколения имеют более ограниченный доступ к покупке жилья без кредита; это отражает долгосрочные демографические и экономические тренды.
Практический вывод для тех, кто планирует покупку: учитывайте не только цену недвижимости, но и финансовую стратегию — нужен ли вам кредит для оптимизации ликвидности, и как покупка повлияет на вашу общую финансовую картину.
Frequently Asked Questions
Q: Какой процент сделок в Италии проходит за наличные? A: По данным Tecnocasa, в первом полугодии 51,4% сделок с недвижимостью прошло полностью за наличные.
Q: Какие цели у покупателей, которые платят наличными? A: 59% таких сделок — покупка основного жилья, 30% — инвестиции, 11% — второе жильё.
Q: Кто чаще покупает без ипотеки — молодые или старшие покупатели? A: Чаще платят наличными покупатели старше: 24,8% сделок приходится на возраст 45–54 года, тогда как до 34 лет — лишь 17,3%.
Q: Стоит ли иностранцу покупать в Италии без ипотеки? A: Решение зависит от личной финансовой стратегии, валютных рисков и налогов. Нерезидентам часто удобнее платить наличными, но им нужно подтвердить происхождение средств и учесть налоговые обязательства в Италии и в своей стране.
Конкретный факт для завершения: при одновременном росте заявок на ипотеку (+19%) и выдач кредитов (+30,4%), 51,4% сделок за наличные показывает, что итальянский рынок недвижимости сейчас движется двумя разными группами покупателей — накопившими капитал и теми, кто возвращается к заемному финансированию.
Комментарий
Популярные статьи
Популярные предложения
Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!
Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!
Я соглашаюсь с правилами обработки персональных данных и конфиденциальности Hatamatata