2024, год черный кирпича

Если раньше дом считался идеальным инвестиционным объектом для итальянцев, то сегодня слишком много неизвестных делает его рискованным: зеленые требования Европы, обманчивые улучшения в энергетике, правила аренды, которые защищают должников-арендаторов больше, чем владельцев ... Осень будет сложной для рынка недвижимости, который готовится к такому же проблемному 2024 году. Кирпич, возможно, переживает самый тяжелый период в своей истории.

От первого места инвестиций для итальянцев он превратился в своего рода проклятие для тех, кто владеет им и хочет его приобрести. Свидетельством глубокого кризиса в этой отрасли является падение стоимости недвижимости, замедление сделок, экспоненциальный рост цен на аренду. Обычно дом должен был бы воспользоваться периодами высокой инфляции, как это было в прошлом, чтобы сохранить инвестиции и сбережения. Если же, как происходит сейчас, цены падают, это означает, что происходит потеря капитала.

Решающим ударом стала европейская нормативная база по энергетическим классам, которая приводит к тревожным перспективам для владельцев недвижимости. Директива ЕС все еще находится в центре оживленных дискуссий, но уже объявление о ней вызвало падение рынка. Многие надеются, что до конца срока действия законодательства не будет достигнуто соглашение и новое большинство на следующих европейских выборах будет менее радикально насчет экологической политики. Пока мы плаваем на поверхности, и на следующем совещании европейских институций (так называемом Трилоге, в котором принимают участие Комиссия, Совет и Парламент), назначенном на 6 октября, мы увидим, изменится ли что-то в политике связанной с экологией после ухода Франса Тиммерманса.

Кратко говоря, европейская директива о зеленых домах предусматривает, что все новые здания должны быть с нулевыми выбросами начиная с 2028 года. Жилые здания должны быть отремонтированы до класса E к 2030 году и класса D к 2033 году. Директива должна вступить в силу уже в 2025 году. Для приведения в соответствие потребуется огромная сумма. По данным Scenari Immobiliari, потребуется 88,3 миллиарда евро для приведения в порядок 1,8 миллиона зданий (15 процентов от общего числа). В Италии 74 процента жилых домов (11 миллионов) находятся в энергетическом классе ниже (E, F, G) стандарта, установленного новыми правилами. Это затронет три миллиона семей, и средние затраты составят 35 тысяч евро. В Милане нужно будет модернизировать 3 200 зданий (7,4 процента) средней стоимостью для семьи в 64 тысячи евро; в Риме - 17 тысяч домов (12,4 процента) со средней стоимостью в 55 тысяч евро.

Правила еще не действуют, и уже вызывают катастрофические последствия. Исследовательский центр Re/Max, одна из крупнейших недвижимых компаний в мире, обнаружил, что в первом полугодии этого года средняя скидка на дома класса G составляет примерно два процента больше, чем на дома класса A. В Ломбардии это число приближается к четырем процентам, в Апулии превышает пять, в Венето - почти восемь. Это означает, что тот, кто покупает дом класса G в Ломбардии, может получить скидку в 4,1 процента, а в Венето - в 12,2 процента. Это происходит потому, что покупатель знает, что ему, скорее всего, придется столкнуться с большими затратами на соответствие зеленым нормам, и поэтому он просит владельца сделать ему скидку. Последний, если хочет избавиться от имущества, которое вскоре превратится в большие расходы, вынужден продавать его по дешевке.

Европа облегчила бремя обоих. Процесс только начался.

Если к зеленым правилам добавить рост процентных ставок, то у материала достаточно оснований для погружения. Об этом свидетельствует Scenari Immobiliari, который прогнозирует снижение объема сделок на протяжении всего 2023 года как минимум на 7 процентов. Есть еще один фактор, который оттолкнул сбережения от рынка недвижимости, и это нерешенная проблема должников. Чтобы освободить квартиру от арендатора, не платящего арендную плату, в Милане и Риме потребуется до двух лет. Очевидно, что владельцы предпочитают краткосрочные аренды нерезидентам или дорогостоящие контракты с тысячами защитных условий. Чтобы ускорить судебную процедуру выселения, президент Конфедилиция Джорджо Спациани Теста имеет идею: позволить участвовать в ней не только судебным приставам, но и всем силам полиции, а также частным лицам, таким как охранники. Спациани Теста подчеркивает, что регулярно предпринимаются попытки заблокировать выселение "как, например, инициатива римского секретаря ПД Энцо Фоски, который попросил префекта остановить процесс в августе из-за жары и отмены гражданского дохода. Как будто собственники могут подождать, даже если многие из них живут только на доходы от аренды".

Результатом является то, что, в то время как несколько лет назад для многих пенсионеров покупка недвижимости с помощью выплат была способом сохранить капитал и дополнить пенсию, сейчас все эти факторы, делая доходы неопределенными, являются очень сильным демотиватором. Обеднение семей очевидно. И все же в такой ситуации все еще есть те, кто говорит о налоге на состояние.