Золотые визы и лучшие направления для покупки недвижимости в Европе в 2026 году

Почему внимание американцев возвращается к европейской недвижимости

За последний год интерес граждан США к переезду в Европу вырос резко: Newsweek зафиксировал рост запросов к одной крупной иммиграционной фирме на 183%. Для тех, кто рассматривает зарубежные варианты, ключевым фактором часто становится покупка жилья с правом на вид на жительство или просто доступный рынок. В этом материале мы подробно разбираем, почему недвижимость Хорватии привлекает покупателей, как она выглядит на фоне Португалии, Италии, Франции и Греции, и какие практические шаги нужно сделать перед сделкой.

Словосочетание, которое будет встречаться часто: недвижимость Хорватии. Оно важно для инвесторов и покупателей, потому что Хорватия сочетает прибрежный спрос, евро в обращении и сравнительно лёгкий доступ для иностранцев.

Как работает спрос и программы «золотой визы» в Европе

За последние годы ряд европейских стран предложил программы "residence by investment", которые часто называют «золотыми визами». Суть проста: инвестор в обмен на покупку недвижимости или инвестицию получает право на временное или постоянное проживание. Эти программы влияют на поток покупателей из США и других стран.

• Порог инвестиций варьируется и может быть низким: в некоторых юрисдикциях минимальная сумма иногда начинается от €250,000 по данным обозревателей рынка.
• Португалия предлагает программу, где требование по вложению в регулируемый фонд сопоставимо с примерно $585,000 по данным исходного материала. Португальские налоговые условия и тёплый климат остаются притягательным сочетанием для экспатов.
• Испания в последний период отменила свою программу «золотой визы», что меняет конкурентную картину на европейском рынке.

Для покупателя это означает следующее: программы меняются быстрее, чем недвижимость стоит на рынке. Решение о покупке ради вида на жительство должно учитывать риски законодательных изменений и срок, за который будет достигнута иммиграционная цель.

Почему недвижимость Хорватии интересна сейчас

Хорватия прошла заметный путь: после вступления в ЕС спрос на её побережье вырос, а переход на евро в 2023 году убрал часть валютных рисков для иностранных покупателей.

Ключевые факты:

• Хорватия предлагает побережье Далмации, которое конкурирует с Италией и Грецией по морской привлекательности, при это цены могут быть более «разумными» в ряде локаций.
• В городе Дубровник с населением 41,000 есть элитные предложения, включая четырёхэтажные виллы с видом на море, одним из примеров является объект стоимостью $6.4 млн.
• Для американцев существуют минимальные ограничения на покупку земли и жилья, что упрощает сделку по сравнению с некоторыми другими странами.

Наш анализ: переход на евро сделал Хорватию более предсказуемой для инвестора, особенно если покупатель хочет избежать валютных колебаний. При этом морской туризм по-прежнему поддерживает спрос на аренду в высокий сезон, что важно при расчёте доходности от сдачи в аренду.

Сравнительный обзор: где что выгодно покупать в Европе

Чтобы принять обоснованное решение, полезно сравнить ключевые направления, которые интересуют покупателей из США.

Португалия

• Столица: Лиссабон. Предлагает богатую городскую жизнь и историческую застройку. Один из заметных объектов рынка — дворец в районе Arroios с ценой $8.7 млн.
• Алгарве для тех, кто ищет спокойствие у моря, с полями для гольфа и рыбацкими деревнями.
• Португалия привлекает налоговыми льготами для резидентов и программой «золотой визы» с порогом инвестиции в регулируемый фонд около $585,000.

Покупатели должны учитывать городскую динамику Лиссабона, где ликвидность и арендные ставки выше, но и цены значительно выше, чем в прибрежных или сельских районах.

Апулия, Италия

• Апулия, расположенная на каблуке итальянского сапога, предлагает исторические поместья и фермы. В исходном материале упоминается массерия XVII века примерно за $3 млн.
• Регион интересен для тех, кто хочет наземную собственность с землёй и агротуристическим потенциалом.

Здесь стоит помнить о затратах на реставрацию и обслуживание старых зданий: расходы могут серьёзно увеличивать общую инвестицию.

Дордонь, Франция

• Франция не предлагает классическую «золотую визу», но покупка недвижимости для иностранцев остаётся простой процедурой.
• В Дордони можно найти шато с бассейном менее чем за $600,000, что делает регион привлекательным для тех, кто хочет сочетать сельскую Францию и туристический доход.

Покупать во Франции удобно с точки зрения права собственности: процедура понятна и прозрачна. Но в туристических зонах управление недвижимостью требует ресурсов.

Греция

• Греция восстановилась после долгового кризиса, что открыло возможности. Классический пример — однокомнатная квартира с видом на Акрополь за $1.8 млн.
• Острова как Крит, Корфу и Пелопоннес остаются популярными среди пенсионеров и экспатов, предлагая более спокойный ритм жизни.

Инвесторам нужно учитывать сезонность спроса; многие островные объекты сильно зависят от летнего турпотока.

Практические советы для покупателей и инвесторов

Мы выделяем ключевые шаги, которые помогут снизить риски и понять перспективы покупки жилья в Европе.

• Проведите полную юридическую проверку прав на объект.