Жильё съело бюджет: семья в США платит на $15 400 больше в год

Что нового в отчёте и почему это важно

Новый анализ Института здравого смысла (Common Sense Institute, CSI) рисует жёсткую картину того, как недвижимость США поменяла финансовые привычки семей за последние шесть лет. По данным CSI, современная семья вынуждена тратить на $15 400 в год больше, чем в 2019 году, чтобы сохранить тот же уровень жизни. Это равняется примерно $1 280 в месяц — сумма, которая способна перечеркнуть планы на накопления, покупку жилья или образование детей.

Такие цифры не просто статистика. Они объясняют, почему многие покупатели откладывают покупку, арендаторы испытывают давление, а местные бюджеты оказываются в напряжении. В первые 100 словах важно отметить ключевую причину этой трансформации: жилищные расходы и коммунальные услуги стали главным драйвером роста общей стоимости жизни.

Что именно выросло — шесть ключевых категорий

CSI измерял доступность по шести доменам: жильё и коммунальные услуги, продукты, медицинская страховка, страховка автомобиля, бензин и уход за детьми. Все эти статьи расходов подросли, но разные позиции увеличивались с разной скоростью.

• Жильё и коммунальные услуги выросли на 33,9% — самая крупная по сумме нагрузка на домохозяйство.
• Продукты подорожали на 25,1%.
• Медицинская страховка прибавила 22,8%.
• Бензин вырос на 16,5%.
• Уход за детьми подорожал на 39%.
• Страховка автомобиля показала наибольший процентный рост — 41,2%.

Но проценты не равны суммам. Жильё и коммунальные услуги по-прежнему занимают самую большую долю бюджета, поэтому даже умеренное повышение цен в этой категории ведёт к значительным потерям покупательной способности.

Жильё — главный тяжёлый счёт

По итогам 2025 года средняя семья тратит 18,5% дохода на жильё и коммунальные услуги. Однако эта доля колеблется от 13,5% в самом доступном штате до 28,8% в наименее доступном. Между этими цифрами — реальная разница в качестве жизни.

CSI также подсчитал, что только расходы на жильё и коммунальные услуги выросли в среднем на $4 934 в год с 2019 по 2025. Это фиксированная, необходимая статья, которая влияет на всё остальное: на то, сколько семья может откладывать, какие страховки покупать и куда тратить деньги на образование детей.

Заявление из отчёта точно формулирует суть: как пишет старший экономист CSI Зака́ри Милн (Zachary Milne), «жильё — самая большая статья расходов и основной драйвер кризиса доступности». Мы видим, что это не риторика, а цифры.

География доступности: где стало хуже, а где лучше

Кризис доступности не распределён равномерно. CSI и связанные исследования Realtor.com показывают явный географический разрыв.

• Худшие показатели по росту нагрузки на доход:

  • Род-Айленд: +8,4% дополнительной доли дохода
  • Массачусетс: +8,1%
  • Калифорния: +7,1%

  Эти штаты получили оценку «F» в отчёте Realtor.com — сочетание высоких цен на жильё и низких объёмов нового строительства делает их особо уязвимыми.

• Лучшие примеры улучшения доступности:

  • Канзас: дома и услуги сегодня требуют на 5% меньше дохода, чем в 2019 году; типичное домохозяйство тратит 11,1% дохода на жильё, что примерно $915 в месяц.
  • Нью-Мексико: улучшение 4,7%.
  • Юта: улучшение 4,1% благодаря активному строительству — штат обеспечил 1,6% от всех разрешений на строительство в 2024 году, при доле населения в 1%.

Контраст показывает, почему простое усреднение по стране вводит в заблуждение: в Канзасе у людей остаётся больше свободных денег, а в Нью-Йорке семейный платёж на жильё достигает $2 446 в месяц.

Realtor.com подчёркивает связь между доступностью жилья и доступностью ухода за детьми: места, где жильё дорого, часто страдают и от взрывного роста стоимости детских садов и услуг для детей — это двойной удар по семейному бюджету.

Кто потерял больше всего и почему

CSI отмечает, что 29 штатов и округ Колумбия потеряли покупательную способность в среднем на 3,2% дохода за период 2019–2025. Логика простая: в тех регионах, где рост доходов не поспевает за ростом цен на жильё и другие услуги, покупательная способность падает.

Причины различаются по штатам, но обычно это сочетание трёх факторов:

• ограничение предложения жилья (задержки с разрешениями, жесткие нормативы);
• сильный спрос (миграция, экономический бум, инвесторы);
• рост связанных расходов (коммунальные тарифы, детский уход, страховки).

Как показывает пример Род-Айленда, маленькая доля населения не защищает от больших проблем: штат дал лишь 0,1% всех разрешений на строительство в 2024 году при 0,3% населения — и цены за новое жильё продаются с премией 43,8%.

Что это значит для покупателей, арендаторов и инвесторов

Мы не имеем права просто констатировать цифры — важно перевести их в практические выводы. Вот что нужно учитывать разным группам.

Для покупателей (first-time и move-up buyers)

• Покупателям стоит трезво смотреть на соотношение цены и дохода в конкретном регионе. В штатах с большой нагрузкой на жильё текущие ипотечные платежи съедают значительную часть дохода.
• Рост ипотечных ставок и высокая цена входа означают, что многие семьи будут откладывать покупку — это поддерживает спрос на аренду и давление на рынок арендных ставок.
• Совет: рассчитывайте не только на первоначальный платёж и ставку, но и на долговременные расходы по коммуналке, страховке и налогам.

Для арендаторов

• Средний американец сегодня имеет около $2 170 свободных денег в месяц после уплаты налогов и основных расходов; в наименее доступных штатах эта сумма падает до $800.