Популярность сделок офф-план: где и почему?

Понимание концепции «офф-план»

Когда речь идет о зарубежнойнедвижимости, многие сталкиваются с понятием «офф-план». Этот термин используется для обозначения покупки жилья на самых ранних этапах — от получения разрешений на строительство до завершения объектов. Однако нужно отметить, что покупка на первичном рынке не всегда означает офф-план, так как первичный рынок также включает готовые квартиры и новостройки, находящиеся на различных этапах строительства.

Когда застройщик завершает проект, как правило, у него нет запасных вариантов для продажи, поскольку большинство квартир уже раскуплены на стадии строительства. Это особенно характерно, если застройщик не оставил часть объектов для возможной продажи по более высоким ценам в дальнейшем. Именно по этой причине методы офф-план стали весьма популярными среди покупателей новостроек.

Популярность офф-план сделок в разных странах

Если говорить о странах, где такая практика широко распространена, следует отметить, что в некоторых регионах она становится все более актуальной, тогда как в других - менее. Важные факторы, способствующие распространению офф-план сделок, включают:

• высокий интерес к жилой недвижимости;
• наличие свободных участков для застройки;
• адекватное регулирование со стороны государства;
• доверие клиентов к участникам рынка;
• прозрачность и динамичное развитие системы.

Объединенные Арабские Эмираты являются замечательным примером страны, где офф-план сделки весьма распространены; на сегодняшний день такой тип сделок составляет приблизительно 41% от общего числа купленных объектов недвижимости.

Развитие первичного рынка в других странах

Анализируя ситуацию, нельзя обойти вниманием и такие страны, как Испания, Турция и Таиланд, где первичный рынок жилья активно развивается. В этих странах приобретение недвижимости на стадии строительства предоставляет покупателям множество плюсов, включая:

• беспроцентные рассрочки;
• значительную разницу в стоимости квадратного метра между стоимостью на этапе застройки и ценой готового дома.

Кипр также славится высоким уровнем сделок офф-план, где чаще всего можно найти небольшие жилые комплексы.

Осторожность при покупке в чужих странах

С другой стороны, в таких странах, как Грузия и Египет, можно наблюдать разнообразие предложений на первичном рынке. Однако здесь потенциальным покупателям необходимо проявлять осторожность при выборе застройщиков и заключении договоров. Эти страны требуют особенного внимания к надежности и прозрачности компаний, с которыми планируется сотрудничество, чтобы предотвратить возможные проблемы в будущем.

Итоги

Подводя итог, следует сказать, что офф-план сделки преобладают в государствах с развитыми рынками недвижимости. Основными факторами успешности таких сделок являются:

• прозрачность процессов;
• контроль со стороны государственных структур;
• высокая степень доверия между участниками рынка.

Прежде чем принимать окончательное решение о покупке квартиры на этапе строительства, рекомендуется тщательно проанализировать рынок, ознакомиться с предложениями и условиями работы различных застройщиков, чтобы сделать свои инвестиции максимально выгодными и безопасными.

Контроль за девелопателями в Египте

В Египте правительство предпринимает важные меры для обеспечения более строгого контроля над девелопателями. В частности, рассматривается создание новейшей цифровой платформы, где будут представлены все актуальные проекты в сфере недвижимости.

Ситуация на рынке недвижимости в Болгарии

В Болгарии, начиная с конца 2000-х годов до начала 2010-х, наблюдался значительный рост продаж квартир на стадии строительства. Однако в последние восемь лет ситуация изменилась кардинально. После 2014 года рынок первичного жилья испытал заметный спад. В период с 2018 по 2019 год строительно-инвестиционные компании завершили проекты, начатые ранее, однако с началом пандемии большинство строительных работ остановились.

В настоящее время в крупных населённых пунктах появляются новые жилые комплексы, но на рынке всё еще доминируют предложения от частных владельцев. Ситуация во многом схожа с той, что наблюдается в Черногории и Хорватии, где также недостаточно новых строительных проектов.

Интерес к квартирам во Франции и Германии

Во Франции и Германии наблюдается повышенный интерес к квартирам, расположенным в новостройках. Средняя цена таких объектов оказывается на 10-15% выше, чем на вторичном рынке, что объясняется снижением рисков при таких сделках и очевидными преимуществами.

Марина Васильева, руководитель агентства «Адвекс.Недвижимость», подчеркивает:

«Современные здания проектируются с учётом последних стандартов экологичности и энергосбережения, что позволяет новоселам существенно экономить на эксплуатационных расходах».

В непосредственной близости от жилых комплексов ведется строительство современных объектов инфраструктуры:

• школ;
• детских садов;
• магазинов;
• парковок.

Это добавляет дополнительные плюсы для покупателей. Кроме того, в стране действуют налоговые льготы, такие как:

• временное освобождение от налога на недвижимость на срок два года;
• снижение налога на добавленную стоимость до 5,5-7%.

Условия рассрочки или кредитования также делают процесс покупки более привлекательным.

Покупка жилья в Турции

Что касается Турции, то рынок недвижимости здесь активно использует схему продажи жилья на стадии строительства. Как только застройщик получает разрешение на возведение нового жилого комплекса, он незамедлительно начинает продажи как через свои офисы, так и через риэлторские агентства, с которыми у него подписаны контракты.

На момент запуска продаж уже подготовлены поэтажные планы, прайсы и 3D-рендеры будущего здания, как отмечает Ксения Балджи, исполнительный директор компании Liga Real Estate.

Причины популярности покупки on-stage строительства в Турции

Покупка недвижимости на стадии строительства в Турции пользуется популярностью по нескольким причинам:

• Минимальные цены. Это позволяет покупателям приобретать квартиру по низкой стоимости. Для небольших проектов, где строительство занимает от одного года до полутора, стоимость жилья, как правило, увеличивается в три раза в течение этого времени.
• Динамика цены. Если срок реализации проекта составляет два-три года, то с момента его анонса до завершения цена может изменяться до четырех раз.
• Безпроцентная рассрочка. Привлекательная возможность, которую застройщики предлагают до окончания строительного процесса. Первоначальный взнос, как правило, составляет от 20 до 30% от общей суммы сделки.

Таким образом, этот процесс становится более доступным для широкой аудитории. Это создает благоприятные условия для тех, кто ищет выгодные варианты жилья и возможности инвестиций в будущие проекты.

Преимущества рассрочки при покупке недвижимости

Возможность осуществлять платежи за приобретение недвижимости в рассрочку, будь то ежемесячно или по кварталам, предлагает покупателю комфортабельное решение для приобретения жилья. Это создает условия, при которых клиент, не обремененный всеми финансовыми обязательствами сразу, может видеть, как растет цена его будущей квартиры.

Гибкость при покупке на этапе строительства

Одно из главных достоинств покупки квартиры на этапе строительства - это возможность вести переговоры с застройщиком о внесении изменений в проект. Однако важно помнить, что такие изменения не должны затрагивать несущие конструкции здания. Более того, покупатели имеют возможность самостоятельно выбирать отделочные материалы и решение о том, где будет установлен теплый пол, а где нет. Все эти детали должны быть подробно отражены в договоре купли-продажи.

Недостатки сделки на стадии офф-план

Тем не менее, существуют и определенные риски, которые стоит учитывать перед тем, как принять решение о такой сделке. Процесс завершения строительства может растянуться на период от одного до трех лет, что вызывает определенные сомнения у потенциальных покупателей. Существует вероятность задержки с получением ключей от нового жилья, а также возможные расхождения между первоначальными обещаниями застройщика и фактическим качеством выполненных работ. В Турции подобные случаи случаются редко, но шансы столкнуться с ненадежной строительной компанией все же присутствуют.

Риски, связанные с соблюдением проектных норм

Серьезные проблемы могут возникнуть, если застройщик отклоняется от проектных норм, согласованных с местными властями. Например, если построенный объект не соответствует согласованному плану, он не сможет получить официальный акт ввода в эксплуатацию, который называют "искан". Даже если застройщик подключит необходимые коммуникации, использование такого жилья будет считаться незаконным, и это может впоследствии привести к сносу здания.

Важные моменты при покупке недвижимости

• Минимальные отклонения от утвержденного проекта могут помешать получению искан.
• Строительные компании стараются избежать ситуаций, когда происходит нарушение норм.

Эксперт Ксения Балджи отмечает, что в большинстве случаев строительные фирмы контролируют качество выполненных работ.

Задержки в строительстве

Что касается возможных задержек на строительных площадках, то в Турции это происходит довольно редко, особенно если проект выполняется надежной строительной фирмой. В договорах с такими компаниями часто указаны штрафные санкции, что предполагает выплату компенсации покупателю за каждый месяц просрочки в виде арендной платы по рыночным ставкам (это может составлять от $300 до $500, на основании конкретного жилого комплекса).

Однако важно учитывать, что если задержка произошла по причинам, несвязанным с застройщиком, например, в результате изменений в градостроительном плане или работ на соседнем участке, то подрядчик не несет ответственности за такие случаи.

Рекомендации перед покупкой

Таким образом, перед тем как приобрести недвижимость на этапе строительства, стоит хорошо изучить все возможные риски, чтобы не столкнуться с неприятностями в дальнейшем.

Не редкие случаи незавершённого строительства

В сфере незавершённого строительства случаи подобного рода встречаются весьма изредка. Эти ситуации чаще всего касаются мелких застройщиков, которые иногда оставляют своих клиентов в затруднительном положении. Потенциальные покупатели нередко сами ищут такие объекты, стремясь сэкономить деньги.

Однако в реальности вернуть свои средства оказывается крайне сложно, так как договора зачастую подписываются с нарушениями и не обладают должной юридической силой.

Проблемы на рынке новостроек

Важно подчеркнуть, что проблемы на рынке новостроек в Турции случаются довольно редко. Их можно предотвратить, если избегать сотрудничества с ненадёжными подрядчиками. В этом контексте контроль государственных органов играет ключевую роль.

Роль государственной инспекции

Муниципальные власти выдают разрешения на строительство только после того, как застройщики выполняют определённые требования. Одним из основных условий является наличие полной собственности на земельный участок без каких-либо обременений. Проект также подлежит тщательному рассмотрению на соответствие всем необходимым нормам, как, например:

• количество уровней здания
• расстояние до проезжей части

Защита инвестиций иностранцев

Иностранные инвесторы в Турции могут быть уверены в защите своих вложений, так как все финансовые операции подлежат обязательному документированию. Для этого требуется правильно оформленный договор купли-продажи, в котором указаны все стороны:

• застройщик с его юридическим адресом
• агентствонедвижимости, если оно участвует в сделке
• данные самого покупателя

Процедура перевода средств

Если вы собираетесь осуществить перевод средств на счёт продавца, рекомендуется получить так называемый «деконт» от банка. При внесении наличных средств покупатель получает подписанную и проставленную печатью квитанцию, которая одновременно является долговой распиской.

Это очень важный документ, позволяющий клиенту требовать возврат средств в случае, если сделка будет расторгнута по вине застройщика. При этом ответственность несут как индивидуальные, так и юридические лица – учредители компании.

Выбор жилья в Турции

Для тех, кто планирует приобрести жильё в Турции и не располагает полной суммой, есть возможность рассмотреть вариант офф-план. Это может стать выгодным решением.

Если же у вас есть необходимые средства, стоит обратить внимание на предложения от собственников, поскольку такие варианты обычно обходятся дешевле. На рынке можно найти достаточно альтернатив, что позволит установить разумный дисконт.

Рекомендации по выбору

Специалисты рекомендуют готовую недвижимость также семьям, планирующим переезд в Турцию.

Заключение сделки и оформление документов

Заключение сделки на покупку недвижимости, оформление «икамета» (официального документа, удостоверяющего право на собственность) и подача документов на получение вида на жительство должны производиться в тех регионах, где разрешено проживание иностранцам. Не следует затягивать с этими формальностями, так как нет гарантии, что возможности для проживания не будут ограничены в будущем.

Недвижимость в Таиланде

В сфере недвижимости Таиланда, особенно в популярных туристических местах, таких как Паттайя и Пхукет, сосредоточено внимание как туристов, так и инвесторов. Около 70% всех операций совершается по объектам на стадии офф-план, то есть ещё до их завершения. Одним из главных плюсов данного метода является возможность беспроцентной рассрочки на весь период строительства.

Плюсы офф-план сделок

Как отмечает Ольга Бартеньева, директор компании по недвижимости в Паттайе и на Пхукете, клиенты могут:

• подписать соглашение и внести первую часть в размере 30%
• выплачивать оставшуюся сумму частями в удобное для них время, согласованном с девелопером

Вторым значимым аспектом является возможность приобретения недвижимости по более выгодной цене на этапе предпродажной подготовки. В течение периода между началом продаж и завершением строительства стоимость квартир может возрасти на 30-40%, предоставляя отличные возможности для инвесторов, стремящихся заработать на повышении цен. Кроме того, если удастся дождаться нужного повышения цен, инвесторы могут продать свою квартиру даже до окончания строительства.

Качество новой недвижимости

Однако одной из причин растущей популярности сделок на стадии офф-план является возможность приобретения недвижимости более высокого качества. Новые, современные здания значительно превосходят по характеристикам жилье, построенное, например, десять лет назад. Каждый год строительные компании, соперничая друг с другом, предлагают всё более интересные и заманчивые проекты.

Риски инвестиции в недвижимость

Тем не менее, инвестиции в объекты недвижимости на этапе строительства сопряжены с определёнными рисками, поэтому крайне важно внимательно изучить все нюансы. В юридическом плане необходимо:

• удостовериться, что земельный участок принадлежит фирме-застройщику
• проверить, что в контракте на покупку квартиры отражены данные о собственнике участка или его взаимосвязь с застройщиком

Также стоит удостовериться в существовании самой строительной компании, наличии у неё лицензии на выполнение строительных работ и наличии экологического сертификата. Случаи задержки сроков строительства и незавершённых объектов в Таиланде происходят очень редко, что также является положительным моментом для инвесторов, стремящихся вложить свои средства в зарубежнуюнедвижимость и защитить их от лишних рисков.

Законодательные особенности в Таиланде

При рассмотрении вопросов недвижимости в Таиланде важно учитывать, что законодательство предоставляет девелоперам законное право на продление сроков исполнения обязательств до одного года, начиная с даты, указанной в соглашении о покупке. К примеру, если в договоре указано, что проект должен быть завершен 1 октября 2022 года, то у застройщика есть возможность завершить работы и передать ключи покупателю до 1 октября 2023 года. Эта информация, как правило, фиксируется в контракте, но даже при отсутствии соответствующего пункта, застройщики остаются в рамках правовых норм, позволяющих задерживать завершение строительства, используя предоставленный им период времени по своему усмотрению.

Права покупателей

На протяжении указанного года у покупателей нет возможности предъявлять претензии к строительной компании. В ситуации, когда застройщик не успевает завершить работу в отведенный дополнительный срок, зачастую он предлагает покупателям различные бонусы или скидки в качестве компенсации за задержку. Если же девелопер полностью уклоняется от выполнения своих обязательств, у покупателя есть право подать исковое заявление в суд. В таком случае суд может обязать застройщика вернуть всю сумму, уплаченную покупателем за объект, а также наложить штраф в размере 7,5% годовых на сумму, которой застройщик пользовался с момента, когда он перестал выполнять свои обязательства.

Строгое соблюдение спецификаций

При строительстве нового жилья требуется строгое соблюдение всех технических характеристик и спецификаций, оговоренных в контракте. В частности, любые отклонения в площади квартиры не должны превышать 5% как в большую, так и в меньшую сторону. Если разработчик не соблюдает данное ограничение, покупатель имеет право аннулировать договор и запросить компенсацию.

Обязанности застройщиков

Кроме того, застройщики в Таиланде обязаны исполнять все обещания, указанные в своих рекламных материалах. Поэтому профессионалы рекомендуют сохранять рекламные буклеты, фотографии и видео, на которых отображены детали отделки, инфраструктуры проекта, виды озеленения, количество бассейнов и прочие важные характеристики. В случае несоответствия заявленным в рекламе стандартам, покупатель вправе отказаться от приобретения квартиры и вернуть свои деньги с учетом штрафа.

Инвестиционные стратегии

Эксперты подчеркивают, что инвестиции в недвижимость на этапе офф-план могут быть интересны тем, кто планирует получать доход от аренды или рассматривает недвижимость как инвестиционный инструмент. Однако если цель не заключается в получении прибыли от последующей продажи, более целесообразно обратить внимание на квартиры в новостройках ближе к этапу их завершения.

Покупка недвижимости в ОАЭ

Что касается Объединенных Арабских Эмиратов, покупка недвижимости на стадии офф-план отличается высокой гибкостью в отношении платежей. Как поясняет вице-президент H&S Real Estate, г-н Эмад Хак, застройщики предлагают беспроцентную рассрочку, продолжающуюся до окончания строительных работ, с максимальным сроком до 10 лет. Первоначальный взнос, как правило, составляет от 10% до 20% от общей стоимости объекта.

Привлечение клиентов застройщиками

Некоторые застройщики применяют разнообразные методы, чтобы привлечь новых клиентов, включая предложения, такие как освобождение от процедур регистрации в земельном департаменте Дубая или предоставление бесплатных услуг на определённый срок.

Инвестирование на этапе строительства

Инвестирование в недвижимость на начальном этапе строительства также открывает дополнительные возможности для увеличения дохода за счёт роста рыночной стоимости объектов. То есть, имеется возможность перепродажи квартир с выгодой, порой даже до завершения их строительства. Уровень спроса на жилую недвижимость в Дубае таков, что с выходом новых жилых комплексов, обладающих привлекательными чертами от известных застройщиков, среди покупателей начинается настоящая спешка.

В некоторых случаях наиболее востребованные квартиры в новых зданиях раскупаются всего за считанные дни, а порой и часы после начала продаж.

Минимизация рисков для покупателей

Такой активный интерес к первичному рынку жилья объясняется минимальными рисками для покупателей. За соблюдением порядка в этой сфере пристально следит государство через такие учреждения, как земельный департамент Дубая (DLD) и агентство по регулированию рынка недвижимости (RERA).

Правила для застройщиков

В случае незавершённого строительства законодательство Объединенных Арабских Эмиратов устанавливает строгие правила для застройщиков. Все средства, вложенные инвесторами, хранятся на специальном эскроу-счёте, открытом под конкретный проект.

Застройщик обязан представлять земельному департаменту Дубая детализированные отчёты на каждом этапе работы, и доступ к финансам следующего этапа предоставляется только после выполнения предыдущего. Если в какой-то момент застройщик оказывается не в состоянии завершить проект, государственные органы предпринимают меры для организации тендера, в ходе которого средства передаются другой компании для завершения строительства.

Задержки и отмены строительства

В случае задержки сроков выполнения или прекращения строительства, застройщики в Дубае имеют законное право продлить срок выполнения работ на срок до 12 месяцев с момента ожидаемого завершения. Это означает, что задержка со стороны застройщика по объекту, финансированному вами, в течение года не может служить основанием для подачи иска.

Если же строительные работы приостановлены или отменены, земельный департамент присваивает проекту соответствующий статус, который можно проверить на официальном портале Дубая.

Возмещение инвестиций

Согласно Закону № 8 от 2007 года, застройщик обязан вернуть вложенные средства, используя деньги с гарантированного банковского счёта. В случае возникновения разногласий между сторонами, инвестор вправе обратиться в суд для возврата своих инвестиций.

В соответствии с законодательным актом № 19, который был утверждён в 2020 году и вносит изменения в статью 11 закона № 13 от 2008 года, регулирующего процесс временной регистрации недвижимости в Дубае, разработчики проектов, которые не успели начать строительство по различным причинам, обязаны вернуть деньги своим клиентам.

Дубай предоставляет возможность проведения инспекций с целью поиска строительных дефектов, которые могут угрожать как вашим интересам, так и инвестициям. Это критически важные условия для оценки жилого помещения до того, как будет подписан акт приёма-передачи или составлен документ о дефектах.

Цели инспекции

Основная задача такой инспекции состоит в проверке выполнения всех обязательств застройщика по передаче объекта, что должно соответствовать необходимым строительным и эксплуатационным стандартам. Если застройщик не выполняет свои обязательства, то владелец имеет полное право требовать компенсацию или же бесплатное исправление выявленных недостатков в разумные сроки.

Обычно, если у покупателя нет временных ограничений, он рассматривает квартиры на этапе планирования, так как жильё в новостройках, находящихся на стадии строительства, зачастую стоит на 30% дешевле, чем готовые к заселению объекты. Но для людей, которые планируют быстро переехать в Дубай и не хотят ждать, такие новостройки могут быть неактуальными, поскольку строительные работы могут длиться от 2,5 до 4 лет, как поясняет эксперт Эмад Хак.

Изменения на рынке недвижимости в Болгарии

На рынке недвижимостиБолгарии в последние годы произошли заметные изменения. Тенденции строительства, которые наблюдались до 2014-2016 годов, значительно замедлились, а в течение двух лет пандемии работы практически не проводились. Как сообщает Дарья Борзова, управляющая компании Oazis Real Estate, в таких городах, как Бургас и Варна, запускаются новые проекты, но застройщики больше не могут предложить столь привлекательные условия рассрочки на три года, как это было ранее.

Цикл строительства в Болгарии довольно короткий и обычно занимает от 1.5 до 2 лет, при этом цены на квартиры остаются стабильными — увеличение составляет лишь 3-5%. Поэтому на сегодняшний день вторичный рынок жилья значительно преобладает.

Покупка недвижимости: советы и риски

Юлия Титова, эксперт по зарубежнойнедвижимости компании Rentsale, отмечает, что «иногда гораздо выгоднее купить качественную квартиру у собственника, чем инвестировать в новостройку». Ещё одним фактором, заставляющим покупателей колебаться, являются риски, связанный с покупкой недвижимости.

• Проблемы с качеством строительства — могут возникнуть с низким качеством материалов и выполнением работ.
• Невыполнение сроков подрядчиками — риск задержек в сдаче объекта в эксплуатацию.
• Юридические неясности — возможны сложности с документами на право собственности.
• Банкротство застройщика— трагический сценарий, когда проект может быть заморожен.

Тщательное исследование и подготовленность помогают минимизировать эти риски. Поэтому, для успешного приобретения недвижимости в Дубае или Болгарии, важно тщательно подходить к анализу рынка и делать выбор, исходя из своих потребностей и представлений о будущем.

Заключение

Заключая статью о рынке недвижимости и особенностях концепции «офф-план», мне хотелось бы подчеркнуть, насколько важен правильный выбор стратегии при инвестировании в зарубежнуюнедвижимость. Как мы обсудили, офф-план представляет собой привлекательный вариант для многих покупателей, позволяя им сэкономить средства и приобрести жильё по более низкой цене. Симбиоз растущего спроса на жильё и выгодных условий, предлагаемых застройщиками, создает уникальные возможности на международных рынках.

Разнообразие подходов

Изучив различные страны, мы видим, что подходы к сделкам офф-план значительно различаются. В Объединенных Арабских Эмиратах, Испаниии Турцииподобные сделки являются обычным делом, рождающим устойчивый спрос, в то время как в странах с менее развитыми рынками, таких как Болгарияи Черногория, рынок может сталкиваться с нестабильностью и ограничениями. Это подчеркивает важность тщательного подхода к выбору застройщиков и понимания неблагоприятных факторов, которые могут повлиять на успех сделки.

Ключевые аспекты

• Прозрачность рынка
• Защита интересов покупателей
• Государственное регулирование

Я надеюсь, что моя статья помогла вам лучше понять, что такое офф-план, его преимущества, а также риски, которые могут сопутствовать таким инвестициям. Как мы видим, прозрачность рынка, защита интересов покупателей и государственное регулирование играют ключевую роль в популярности офф-план сделок. Поэтому, прежде чем принимать решения о зарубежных инвестициях, важно учитывать все эти факторы и следовать рекомендациям профессионалов. Надеюсь, дуга информации была для вас полезной и вдохновольной при планировании ваших дальнейших шагов в покупке недвижимости за границей.