Почему продажи домов в США могут упасть до минимума за 25 лет — что это значит для покупателей и инвесторов

Рынок недвижимости США на грани «заморозки»: быстрый обзор

Рынок недвижимости США столкнулся с сочетанием демографических и налоговых факторов, которые могут привести к резкому сокращению предложения и замедлению продаж. Мередит Уитни, аналитик, предсказавшая кризис 2008 года, предупреждает, что продажи существующих домов в 2025 году могут стать самыми низкими за последние 25 лет. Это предупреждение не следует игнорировать тем, кто ищет жилье, инвестирует в недвижимость или планирует переезд в США.

В следующих разделах мы разберём, почему это происходит, какие структурные факторы лежат в основе проблемы, как это отражается на ценах и доступности ипотечных кредитов, и какие практические шаги могут предпринять покупатели, инвесторы и экспаты.

Что именно предсказывает Мередит Уитни и почему это важно

Мередит Уитни написала для Financial Times, что рынок «gummed up», то есть фактически заклинил из-за совокупности факторов. Главные положения её прогноза:

• Продажи существующих домов в 2025 году могут упасть до минимума за более чем 25 лет.
• Ключевой драйвер — демографический сдвиг и налоговые правила, которые делают продажу домов для пожилых владельцев невыгодной.

Мы в нашей аналитике воспринимаем это как серьёзный сигнал: когда те, кто владеет большим объёмом жилья, не хотят продавать, предложение уменьшается, а это держит цены высокими при одновременном падении ликвидности. Для рынка это означает больше ценовой волатильности и более медленную реакцию на изменение спроса.

Демографический фактор: кто контролирует предложение жилья

Уитни поднимает важную статистику, которая объясняет текущую структуру предложения:

• Более 54% домов в США принадлежат людям пожилого возраста, что на 10 процентных пунктов больше, чем в 2008 году.
• По данным Redfin, 78% пожилых владельцев не хотят переезжать.
• Многие из этих владельцев владеют жильём без ипотеки или с небольшой задолженностью.

Почему это меняет правила игры:

• Владельцы без ипотеки не связаны необходимостью рефинансировать долг, поэтому им не требуется продавать актив, чтобы снизить платежи.
• При продаже домов у значительной части пожилых владельцев возникают налоговые последствия и расходы на переезд, которые делают операцию экономически невыгодной.

Практический смысл для рынка и для инвесторов:

• Снижение предложения делает ковёр под покупателями тоньше. Мы уже видим, что при стабильном спросе это поддерживает или повышает цены.
• Инвесторы, рассчитывающие на высокую текучесть жилья в традиционных сегментах, могут столкнуться с нехваткой объектов для сделки.
• Владельцы rental-портфелей и операторы build-to-rent получают преимущества от ограниченного предложения жилой недвижимости для покупки.

Ипотека, ставки и «заморозка» рынка: эффект низких ставок пандемии

Другой важный фактор — привязанность владельцев к низким ставкам, полученным в период пандемии. Председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл ещё в сентябре отметил, что рынок «в части заморожен» по причине того, что многие владельцы имеют ставки, близкие к 0–0,25% по кредитам, которые были доступны в пандемию.

Ключевые факты:

• Пандемийные ставки по ипотеке составляли около 0–0,25% по некоторым программам, что создало редкую по выгоде ситуацию для заемщиков.
• Когда текущие рыночные ставки значительно выше, у владельцев возникает экономический стимул оставаться в старом кредите вместо продажи и покупки с новым кредитом под более высокую ставку.

Реальные последствия:

• Покупатели вынуждены мириться с высокой стоимостью финансирования. Это снижает их платежеспособность и сужает пул потенциальных покупателей.
• Продавцы, которые могли бы перейти в более дешёвую или новую недвижимость, теряют стимул продавать — это ещё больше сужает предложение на рынке.

Данные по ценам подтверждают тяжесть ситуации. По состоянию на декабрь медианная цена дома составляла $415,000. В июле медианная цена предложения была $439,950, и Realtor.com указал, что типичное американское домохозяйство зарабатывает примерно на 46% меньше, чем нужно для покупки такого дома. Это указывает на глубокую проблему доступности жилья.

Налоги на прирост капитала и порог освобождения: устаревшие правила, реальные потери

Ещё один серьёзный барьер для продажи — налог на прирост капитала при продаже основного места жительства. Правило IRS позволяет исключить до $250,000 прибыли при индивидуальной продаже и до $500,000 для совместных налогоплательщиков. Этот порог был установлен в 1997 году.

Почему это важно:

• За почти 30 лет цены на жилую недвижимость выросли значительно, поэтому абсолютный долларовый порог уже не покрывает ту же долю прироста стоимости, что раньше.
• Для многих пожилых собственников налог может означать многотысячные или многомиллионные выплат, которые съедают значительную долю капитала от продажи.

Что это значит для планирования:

• Продажа дома может привести к неожиданной налоговой нагрузке, особенно для тех, кто жил в доме долго и накопил большую не реализованную стоимость.
• Налоги вместе с реальными затратами на переезд (услуги, ремонт, комиссии риелтору, логистика) повышают порог рентабельности сделки настолько, что многие предпочитают оставаться на месте.

Политические реакции на такую проблему возможны, но их реализация требует времени и компромиссов. Инвесторы и покупатели не должны рассчитывать на быстрое изменение правил и должны строить свои стратегии исходя из текущих условий.

Что это означает для покупателей, инвесторов и экспатов: практические советы

Ситуация неоднозначна.