Почему иностранцы инвестируют в недвижимость в Грузии?

Введение в рынок недвижимостиГрузии

Иностранные инвесторы уже давно активно участвуют в грузинском рынке недвижимости. Они не ограничиваются покупкой только квартир и частных домов, но также приобретают таунхаусы и коммерческие объекты, такие как гостиницы и разнообразные помещения для бизнеса.

Правовые ограничения для иностранных граждан

На данный момент единственной категорией недвижимости, которая недоступна для иностранных граждан, является сельскохозяйственная земля, и это обусловлено национальным законодательством Грузии. В соответствии с правилами, лица, которые не являются гражданами Грузии, не могут её приобретать, что также распространяется на иностранные компании.

Рост сделок с недвижимостью

В последние десять лет наблюдается заметный рост сделок с недвижимостью в Грузии. Особенно этот рост стал очевиден начиная с 2017 года, когда наблюдается существенный интерес со стороны зарубежных покупателей. Падение интереса к покупкам в 2020 году можно объяснить временными трудностями из-за пандемии COVID-19, когда регистрация сделок была временно приостановлена.

Цели приобретения недвижимости иностранцами

Согласно источникам статистики Грузии, иностранцы приобретают недвижимость с несколькими основными целями:

• Инвестиции.Грузия привлекла внимание зарубежных инвесторов благодаря значительным успехам в развитии туристического сектора.
• Краткосрочная аренда. Этот поток туристов стал основным фактором, на который ориентировались иностранные инвесторы, рассчитывающие на доходы от краткосрочной аренды.

Динамика доходности от аренды

Ранее доходность от арендных плат таких объектов колебалась в пределах 10-15% годовых. Однако в условиях нынешней ситуации уровень доходности, особенно по сравнению с прошлым, немного снизился. Тем не менее, прогнозы показывают, что по мере восстановления туристического потока, доходность может вернуться к своим прежним значениям, а для покупателей могут открыться возможности для более выгодных сделок, так как спрос в данный момент временно снижен.

Долгосрочная аренда

Что касается долгосрочной аренды, то здесь влияние пандемии оказалось менее заметным. Текущая доходность недвижимости в Тбилиси составляет примерно 7% годовых, в то время как в 2018-2019 годах она находилась на уровне 8-9%. Тем не менее, средняя доходность от долгосрочной аренды демонстрирует стабильные показатели.

Тенденции цен на недвижимость

Интересно, что арендные ставки на жилые объекты еще не вернулись к докризисным уровням, однако цены на покупку недвижимости постепенно начинают повышаться. По данным на октябрь 2021 года, средняя цена жилья в Тбилиси возросла на 5% в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года. Кроме того, динамика цен в долларах указывает на растущий интерес к грузинскому рынку недвижимости.

Сравнительный анализ с соседними странами

Также примечательно, что грузинская недвижимость продолжает оставаться более доступной по сравнению с соседними государствами, такими как Армения, Азербайджан и Россия. В крупных городах, включая Тбилиси и Батуми, стоимость большинства объектов варьируется от 500 до 1500 долларов за квадратный метр. Цены на недвижимость зависят от множества факторов, таких как:

• местоположение
• качество постройки
• вид из окон

Поэтому для иностранных инвесторов крайне важно тщательно анализировать рынок и условия, чтобы находить самые выгодные предложения.

Некоторые квартиры и особняки могут стоить свыше 2,5 тысяч долларов за квадратный метр и более. Одной из причин, по которой многие выбирают покупку недвижимости в Грузии, является стремление к отдыху. Многие зарубежные туристы, которые посетили эту страну, осознают, что гораздо выгоднее иметь собственное жилье, чем постоянно останавливаться в отелях.

Грузия привлекает путешественников не только в летние сезоны и не только благодаря морю. Здесь имеются разнообразные курорты: лечебные, горные, кулинарные и другие. В период Советского Союза данные курорты были развиты, и сейчас идет активное восстановление этих мест. Сегодня цены на жилье в таких регионах остаются на достаточно доступном уровне.

Иммиграция в Грузию

В последние годы Грузия стала заметной точкой для иммиграции. Государственные органы активно работают над тем, чтобы сделать страну более привлекательной для иностранных граждан. Здесь созданы комфортные условия для бизнеса, снижены налоговые ставки и упрощены процессы, связанные с регистрацией компаний и проведением сделок с недвижимостью. В международном рейтинге Doing Business Грузия занимает высокую позицию, находясь на седьмом месте в мире, между такими государствами, как США и Великобритания.

Покупка недвижимости как способ иммиграции

Покупка недвижимости выступает одним из способов иммиграции в Грузию. Иностранцы, которые приобрели объекты стоимостью от 100 тысяч долларов, получают возможность оформить краткосрочный вид на жительство. Обычно такой документ действует в течение года, его можно продлить. После десяти лет проживания на территории страны, а также успешной сдачи экзамена по грузинскому языку, истории и основам права, доступно обращение за постоянным видом на жительство или даже гражданством.

Программа иммиграции не ограничивает количество объектов, которые можно приобрести; покупатели могут вкладывать средства в новый или вторичный рынок недвижимости в любом уголке страны. Также разрешено сдавать свою недвижимость в аренду.

Инвестиционный вид на жительство

Кроме того, для иностранцев предусмотрен вариант получения инвестиционного вида на жительство, который может действовать до пяти лет. Это предложение доступно для инвесторов и их семей, если они инвестировали сумму от 300 тысяч долларов в недвижимость. По истечении этого пятилетнего периода также существует возможность оформить постоянный вид на жительство.

Популярные регионы для проживания

Что касается выбора мест для проживания, Тбилиси является самым популярным направлением среди наших клиентов. Это столица страны и самый крупный город, в котором проживает около 1,5 миллиона человек, а инфраструктура здесь развита на высоком уровне. Тбилиси также привлекает туристов. В городе находится международный аэропорт, который часто становится первым пунктом назначения для посетителей Грузии.

Для тех, кто задумался о переезде или намерен сдавать свои объекты в долгосрочную аренду, рекомендую обратить внимание на районы:

• Крузаниси
• Лиси
• Сабуртало
• Ваке

В этих местах представлены отличные жилые комплексы с хорошим озеленением и высоким уровнем комфорта. Грузия становится все более привлекательной для жизни и инвестиций, открывая для иностранцев множество новых возможностей.

Сололаки и Абанотубани: Историческое Привлечение

Районы Сололаки и Абанотубани в Тбилиси привлекают не только туристов, желающих насладиться ярким и насыщенным образом жизни, но и людей, заинтересованных в аренде жилья для путешественников. Эти исторические районы, полные уникального шарма, созданы для тех, кто хочет погрузиться в грузинскую культуру и традиции.

В этих местах можно найти жилые дома, возраст которых достигает 100–150 лет, сохранившие свой аутентичный стиль. Каждое утро вы сможете выбирать узкие, живописные улицы, знакомясь с новым и древним обликом города. Эта атмосфера идеально подходит для путешественников, стремящихся испытать на себе дух искусства и истории. Однако длительное проживание в этих районах может оказаться изнурительным из-за устаревшей инфраструктуры.

Доступные Варианты Жилья

Если вас интересуют более доступные варианты жилья, рекомендую посмотреть на районы Глдани, Исани и Самгори. Эти места предлагают более низкие цены и могут стать как хорошим выбором для жизни, так и выгодной инвестицией.

Варианты с различными ценовыми категориями можно найти в Дидубе и Санзоне. Для тех, кто планирует приобрести частные виллы, стоит обратить внимание на районы Диди Дигоми и Цкнети, которые предлагают интересные возможности для покупки.

Популярность Батумі

Когда речь заходит о курортных зонах, нельзя не упомянуть о Батумі, который является наиболее известным морским курортом Грузии, привлекавшим до пандемии более 2 миллионов туристов каждый год, особенно в летнее время.

Город активно застраивается, и на рынке недвижимости представлено множество предложений по разумным ценам. Если вы увидите рекламу на продажу квартиры в Батумі за 15 тысяч долларов, не стоит поспешно делать выводы о надежности продавца. Такие квартиры зачастую находятся на стадии строительства, и завершение работ может занять несколько лет.

Обычно площадь таких объектов составляет около 20 квадратных метров.

Снижение случаев мошенничества на рынке недвижимости

В течение последних десяти лет наблюдается значительное снижение случаев мошенничества на рынке недвижимости, и в этом сегменте начинают доминировать респектабельные компании. Тем не менее, не стоит расслабляться и забывать о необходимости тщательной проверки данных о застройщиках.

Проблемы с задержками и качеством работ

Часто возникают проблемы с задержками в реализации проектов, которые могут занимать от года до двух лет, а также случаи несоответствия действительного уровня качества выполненных работ заявленным стандартам. Кроме того, вопросы плотной застройки становятся причиной множества споров.

Анализ застройщика для минимизации рисков

Чтобы минимизировать возможные риски для инвесторов, наша команда всегда выполняет всесторонний анализ (due diligence) застройщика. Мы:

• Исследуем все организационно-правовые структуры, имеющие отношение к проекту;
• Узнаем, кто является владельцем и директором компании;
• Изучаем ее уставной капитал;
• Анализируем ее историю на наличие скандалов или недостроенных объектов.

Проверка застройщиков в Грузии

На рынке Грузии деятельности занимаются различные застройщики, среди которых можно встретить как заслуживающих доверие, так и те, что создали проблемы для своих клиентов. Поэтому важно проверять:

• Разрешения на строительство;
• Все сертификаты;
• Подлинность франшиз, под которыми они работают.

Анализ договоров купли-продажи

Застройщики часто сообщают о том, что их объекты будут функционировать под определённым брендом, что должно способствовать высокой заполняемости жилья. Мы тщательно анализируем договор купли-продажи, предоставляемый застройщиком, и при необходимости вносим коррективы, чтобы лучше защитить интересы наших клиентов. Дополнительно информируем инвестиционных партнеров о репутации компании, основываясь на нашем опыте и отзывах клиентов.

Отказ от сделки на первичном рынке

К сожалению, даже после всех проведенных проверок, бывает, что покупатели решают отказаться от заключения сделки. Тем не менее, при грамотном подходе к предварительному анализу ситуации на первичном рынке можно найти весьма выгодные перспективы. Обычно цены на начальных этапах строительства оказываются ниже рыночных, особенно это касается тех покупателей, которые готовы инвестировать в несколько объектов сразу. Кроме того, у клиентов появляется возможность настраивать планировки и отделку в соответствии со своими пожеланиями.

Вторичный рынок недвижимости

Что касается вторичного рынка, иностранные покупатели чаще всего фокусируются на новостройках, так как застройщики активно продвигают свои проекты. Однако согласно данным Национального реестра Грузии, лишь 18% всех сделок недвижимости происходят на первичном рынке, в то время как 82% составляют вторичное жилье. Поэтому крайне важно не исключать этот значительный сегмент из списка возможных вариантов, ведь там также можно найти интересные предложения.

Плюсы и минусы покупки вторичной недвижимости

Продавцы вторичной недвижимости зачастую стремятся к быстрой продаже, что создает возможности для значительных скидок. Однако стоит помнить о возможных подводных камнях:

• Могут возникнуть проблемы с правами собственности;
• Недвижимость может быть обременена ипотекой или арестом;
• Существуют обязательства, такие как сервитуты;
• Долги по коммунальным платежам и споры с соседями.

Общее количество сделок на вторичном рынке значительно превышает аналогичные показатели по первичному, поэтому мы обязательно проверяем продавца с помощью всех доступных реестров, чтобы исключить наличие долгов и других возможных рисков.

Начало процесса покупки недвижимости

Мы начинаем путь к приобретению жилья с физического осмотра объекта, где уделяется большое внимание состоянию квартиры или дома. Важнейшим этапом является и общение с соседями, что позволяет получить ценную информацию о районе, его атмосфере и удобствах.

Также мы обязательно проверяем наличие задолженности по коммунальным услугам, чтобы избежать неприятных ситуаций уже после завершения сделки. Крайне важно заключить информативный и четкий контракт, который будет зарегистрирован надлежащим образом, устранив любые неясности.

Оплата недвижимости в Грузии

При оплате за недвижимость в Грузии нужно помнить, что все финансовые операции должны проводиться в местной валюте, то есть в лари. Платежи могут быть произведены как с банковского счета, так и наличными средствами. В международных переводах может быть использована другая валюта, но такие транзакции могут занять некоторое время.

Важно отметить, что в Грузии зарегистрировать право собственности можно только после поступления средств от покупателя. Для того чтобы избежать дополнительных рисков, иногда целесообразно использовать эскроу-счет, хотя практика его применения встречается нечасто.

Открытие банковского счета

Что касается открытия расчетного счета в грузинском банке, то эту процедуру можно выполнить удаленно. Для этого вам необходима доверенность, текст которой мы можем предоставить, а также нотариально заверенная копия паспорта. Оба документа должны быть отправлены нам по почте.

Криптовалюта в сделках

В последние несколько лет в Грузии наблюдается растущий интерес к расчетам с использованием криптовалюты, хотя по местному законодательству она рассматривается не как средство платежа, а как актив. Тем не менее, переводы в криптовалюте становятся все более распространенными, при этом особенно популярны стабильные монеты, такие как USDT или USDC.

Такие обмены могут осуществляться в формате barter, например, можно передать три биткоина в обмен на жилье, при этом стоимость сделки можно указать в лари, что является законным.

Ипотечные кредиты

Получение ипотеки в Грузии также набирает популярность у инвесторов, желающих увеличить рентабельность своих вложений. Иностранцы без видов на жительство могут обратиться за кредитами к застройщикам, предоставляющим займы зачастую без процентной ставки.

Однако работа с банками может быть более сложной из-за настороженности в отношении иностранных заемщиков. Тем не менее, у нас есть успешные примеры, когда наши клиенты получали кредитование.

Регистрация собственности

Регистрация права собственности в Грузии - еще один ключевой момент при приобретении недвижимости. Данная страна занимает высокие позиции по критериям регистрации прав на собственность и находится на пятом месте в глобальном рейтинге Doing Business.

Для тех, кто хочет ускорить процесс регистрации, возможно сделать доплату, что позволит оформить право собственности в тот же день при наличии всех необходимых документов.

Удаленные сделки

Удаленные сделки становятся все более популярными. Иностранцу достаточно выслать нам доверенность, текст которой создаст наша команда. Мы поможем организовать весь процесс дистанционной покупки недвижимости в Грузии, максимально упрощая и облегчая все этапы для клиента.

Заключение

Завершая наш обзор растущего интереса иностранцев к рынку недвижимости в Грузии, я хотел бы подчеркнуть, что эта тенденция является не только следствием улучшения экономической ситуации в стране, но и является свидетельством ее привлекательности в глазах международных инвесторов.

Грузия демонстрирует впечатляющие результаты в сфере туризма и бизнеса, и едва ли стоит ожидать, что ситуация изменится в ближайшие годы.

Мотивы покупки недвижимости

Разнообразие мотивов, которые толкают иностранных граждан на покупку недвижимости, включает:

• Инвестиционные цели
• Стремление к отдыху
• Иммиграция

Эти факторы создают позитивный фон для дальнейшего роста этого рынка. Особенно примечательно, что, несмотря на пандемию, как показывают цифры, спрос на долгосрочную аренду практически не изменился и остается на уровне 7%, а значит, рынок продолжает быть стабильным и привлекательным.

Привлекательность Грузии

К тому же стоит учитывать, что Грузия с ее мягким климатом, недорогой недвижимостью и открытым правительством создает условия для комфортной жизни и ведения бизнеса. Наличие программ, позволяющих получить вид на жительство через приобретение недвижимости, делает страну еще более привлекательной для тех, кто рассматривает возможность не просто инвестирования, но и дальнейшего переезда.

Итог

В заключение, я бы хотел сказать, что Грузия, с ее богатой историей и культурой, предоставляет уникальные возможности как для краткосрочных, так и для долгосрочных инвестиций. Интерес иностранных покупателей к рынку недвижимости, несомненно, будет расти, а это значит, что каждый, кто сейчас принимает решение о вложении средств в недвижимость, делает правильный шаг к успешному будущему. Впереди нас ожидает множество интересных перемен, и важно быть готовыми к ним.