Недвижимость Португалии для пенсионеров: где жить, визы и цены на жилье

Почему всё больше американских пенсионеров рассматривают недвижимость Португалии

Если вы думаете о Португалии как о месте для пенсии, вы не одиноки — число граждан США в стране выросло на 239% с 2017 по 2022 год, и сейчас в Португалии проживают более 14 000 американцев. Причины привлекательности — мягкий климат, низкая преступность, виды на Атлантику и более низкие общие расходы на жизнь по сравнению с США. В этой статье я разберу ключевые факторы, которые должны учитывать покупатели, инвесторы и будущие экспаты — от рынка недвижимости до виз и повседневной жизни.

Коротко о главном

• Популярные локации: Лиссабон, Порту, Алгарве (дороже), Серебряное побережье (Costa da Prata), Алентежу, Коимбра, Авейру, Азоры и Мадейра.
• Визы: наиболее распространённая для пенсионеров — виза D-7 (пассивный доход €8 460 в год). После проживания — потенциальная возможность гражданства; правила могут измениться и увеличить срок с 5 до 10 лет.
• Цены на жильё: растут, особенно в городах и популярных регионах; эксперты не ожидают резкого падения цен в 2025 году.
• Совет: не покупать «заочно» — лучше арендовать сначала.

Рынок жилья и цены: где цены растут и где ещё можно найти выгоду

За последние годы спрос на недвижимость Португалии значительно вырос. Причины — стабильная экономика, ограниченное предложение жилой недвижимости в популярных районах и приток иностранцев.

Что происходит с ценами:

• В Лиссабоне, Порту и Алгарве рост цен и арендной ставки заметен сильнее всего.
• Эксперты прогнозируют, что резкого ценового обвала ждать не стоит — в 2025 году цены, вероятно, останутся устойчивыми.

Почему резкого падения не ожидают:

• Экономика Португалии в целом здорова.
• Спрос продолжает превышать предложение в ключевых районах.
• Ставки по ипотекам стабилизируются и ожидаются относительно низкими.

Где искать более доступные варианты:

• Алентежу — спокойная провинция, тёплый климат, винодельческие территории.
• Серебряное побережье (Silver Coast/Costa da Prata) — близко к Лиссабону, но с более демократичными ценами; пример: в районе Сан-Мартинью-ду-Порту хорошие дома на участке часто стоят около €300 000.
• Коимбра и Авейру — интерес для тех, кто хочет городскую инфраструктуру, но не цены Лиссабона.
• Азорские и Мадейра — островной образ жизни с прямыми рейсами в Лиссабон и хорошим качеством жизни.

Что это значит для покупателей и инвесторов:

• Городская недвижимость даёт лучшую ликвидность и туристический спрос для краткосрочной аренды, но и конкуренция выше.
• Провинциальные объекты дешевле, но могут требовать больших усилий по интеграции в местный рынок аренды/продажи.
• Инвесторам важно оценивать баланс между доходностью от аренды и перспективой прироста капитала.

Визы, налоговые режимы и путь к резиденству

Для большинства пенсионеров наиболее практичным вариантом является виза D-7. Вот основные моменты, которые нужно знать:

• Пассивный доход: минимальное требование — €8 460 в год (это основной порог для D-7).
• Документы: водительские права, свидетельство о браке/разводе (если применимо), справка о несудимости, подтверждение дохода и наличия жилья (собственность или договор аренды на год).
• Финансовая практика: многие заявители переводят средства на счёт в португальском банке; в одном из личных кейсов супруги переводили €10 440 и для партнёра депонировали 50% этой суммы (€5 220).
• Процедура: заявление подаётся через консулат Португалии или посольство США; ответ обычно занимает около 60 дней. При одобрении вы получите штамп в паспорте, позволяющий въехать в Португалию в течение 120 дней, после чего нужно подать заявление на временный вид на жительство.

Налоговый режим NHR (Non-Habitual Resident):

• Оригинальная версия программы NHR, действовавшая до конца 2023 года, была закрыта для новых заявителей. Некоторые резиденты, переехавшие в 2024 году, могли быть «grandfathered» (сохранены старые условия).
• Правительство внедрило новую версию NHR, нацеленную на специалистов в определённых отраслях; в новой форме есть положения для пенсионеров, включая особый налоговый режим для пенсий.

Гражданство и изменения в законах:

• Ранее претендовать на гражданство можно было спустя 5 лет проживания; в 2025 году законодательство предложило увеличить этот срок до 10 лет. Однако на момент написания закона ещё нет окончательной ясности: политические манёвры могут затормозить или изменить ввод новых правил.

Как это влияет на решения:

• Если ваша цель — гражданство, это может ускорить или задержать сроки получения в зависимости от того, как примет закон законодательный орган.
• Планируйте гибко: учитывайте возможные изменения правил и консультируйтесь с иммиграционными юристами.

Практические шаги перед переездом: как действовать, чтобы снизить риски

Переезд в другую страну — это не только романтика моря и вина; это ряд практических задач. Вот проверенный план действий:

1. Исследование и визиты

• Посетите выбранные города/регион минимум на несколько недель.
• Арендуйте жильё на месте, прежде чем покупать — так вы прочувствуете район, климат и инфраструктуру.

2. Бюрократия и финансы

• Откройте счёт в португальском банке заранее (многие банки позволяют дистанционное открытие для иностранцев).
• Подготовьте полные дубликаты документов: свидетельства, справки о несудимости, документы о доходах.

3. Работа с экспертами

• Наймите местного юриста и бюрократического консультанта (concierge), особенно если оформляете визу D-7 или рассматриваете куплю недвижимости.
• Заручитесь поддержкой финансового советника, который понимает международное налогообложение.

4. Жизнь на местах

• Учтите дополнительные расходы: автомобили и бензин могут быть дороже, зато медицинские услуги и цены на продукты обычно ниже — пример: врачебный визит около €17, бензин — примерно €1.66 за литр.

5. Культурная и языковая подготовка

• Начните учить португальский до переезда и продолжайте занятия на месте.