Код, налог и муниципальные запреты: сдавать жильё туристам в Италии стало сложнее

Коротко и по сути: почему это важно для покупателей

Короткая история мечты: купить апартамент в Флоренции или пъяд à терре в Риме, проводить в Италии пару месяцев в году и сдавать жильё остальное время. Для многих владельцев и инвесторов этот сценарий был частью реальности рынка недвижимости Италия. Сегодня такой сценарий требует куда более глубокого юридического и налогового анализа. Новая национальная система, изменения в налогообложении и жёсткие муниципальные меры делают короткосрочную аренду в исторических городах менее предсказуемой и более рискованной для тех, кто покупает «под Airbnb».

Что мы видим: ключевые факторы изменений

• На национальном уровне введён Codice Identificativo Nazionale (CIN) — обязательный идентификационный код для объектов, сдаваемых туристам.
• Налоговая льгота cedolare secca 21% сохраняется, но, как правило, применяется только к одному объекту; владение несколькими единицами может привести к признанию предпринимательской деятельности.
• Муниципалитеты крупнейших городов вводят собственные ограничения и реестры, причём наиболее жёсткая практика наблюдается во Флоренциях.

Наш анализ показывает: прежняя модель «купил — сдаю туристам» больше не действует автоматически. Для покупателей и инвесторов это сигнал к тому, чтобы работать по новой логике — сначала правовая проверка, затем покупка.

Национальный уровень: CIN и налоговые изменения

Ключевой новшество на уровне государства — Codice Identificativo Nazionale (CIN). Этот код требуется для каждого объекта, предлагаемого для краткосрочной аренды туристам, и должен быть получен через национальную базу данных, управляемую Министерством туризма. Код обязателен для размещения в объявлениях и может потребоваться для вывешивания на самом объекте.

Почему это важно:

• CIN делает рынок более прозрачным и цифровым. Платформы и посредники обязаны блокировать публикацию объявлений без кода.
• Государству стало проще находить незарегистрированные объекты и сопоставлять данные на национальном, региональном и муниципальном уровнях.

Налоги. Доходы от краткосрочной аренды всё ещё могут подпадать под режим cedolare secca, но теперь этот режим «селективен». Главный практический момент: 21% ставка обычно доступна только для одного объекта. Если у собственника несколько объектов или он организует обслуживание как системную деятельность (уборка, смена постельного белья, маркетинг, приём гостей), налоговая служба может квалифицировать это как предпринимательскую деятельность с последствиями:

• применение НДС;
• необходимость бухгалтерского учёта;
• взносы в систему социального страхования для занятого персонала.

Для иностранных владельцев это важно: то, что выглядит как пассивный доход, может быть переквалифицировано в предпринимательский доход. Мы советуем заранее обсудить налоговый сценарий с итальянским бухгалтером и юристом.

Муниципальные меры: Флоренция, Неаполь, Болонья, Рим — что меняется на местном уровне

Главная особенность текущих изменений — инициатива муниципалитетов. Они рассматривают краткосрочную аренду как элемент городского планирования и пытаются защитить жилую среду.

Флоренция

• Город ограничил выдачу новых разрешений на туристическую аренду в историческом центре (зоне ЮНЕСКО) и расширил запрет на прилегающие районы: Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Statuto, Rifredi, Libertà, Oberdan, Savonarola и другие.
• Введён муниципальный реестр, правила авторизации, минимальные требования по площади и санкции за несоблюдение.
• Для уже действующих операторов действуют переходные положения, но новые открытия в чувствительных зонах всё чаще невозможны.

Практическая мысль: если вы рассматриваете покупку в Флоренции, вопрос «можно ли сдавать на Airbnb?» должен быть заменён на «этот конкретный объект в этой конкретной улице всё ещё имеет право на туристическую аренду?».

Неаполь

• Город готовит модель, основанную на квоте жилого фонда: в регулируемой зоне не менее 70% площади здания должно оставаться в обычном жилом фонде, остальное — для туристических или гостиничных услуг.
• Такой подход оценивает не только отдельный апартамент, но и баланс использования в здании, чтобы избежать превращения домов в мини-отели.

Болонья

• Установлены правила зонирования и минимальной площади для туристической деятельности в историческом центре.
• Однако в конце 2025 года Сovенто ди Стато (Council of State) нашёл процессуальный дефект в утверждении одного из планов, и муниципалитет был вынужден пересмотреть процедуру.
• Это показывает, что правовой путь к жёсткому регулированию может быть сложным и долгим, но не отменяет стремления города к контролю.

Рим

• На момент подготовки материала единый запрет в Риме отсутствует, но обсуждаются меры по ограничению превращения жилых помещений в туристические.
• Администрация использует инструменты градостроительства и административные меры для контроля концентрации краткосрочной аренды в чувствительных зонах.

Вывод: правила сильно зависят от муниципалитета. Покупателям важно проверять именно местные документы, а не только национальное законодательство.

Что должен проверить покупатель: практический чек-лист перед покупкой

Мы предлагаем конкретную последовательность действий, чтобы снизить риски покупки «под туристическую аренду».

1. Юридическая проверка прав на помещение

• Нотариальная проверка титула и ограничений в кадастре.
• Проверка на предмет обременений, сервитутов, жилых/нежилых категорий использования.

2. Проверка соответствия муниципальным нормам

• Запросить статус недвижимости в муниципальном реестре и узнать, относится ли объект к зонам с запретами.
• Уточнить наличие местных планов, запретов и критериев авторизации (минимальная площадь, требования по безопасности, какие лицензии требуются).

3. Налоговая проверка

• Оценить возможность применения cedolare secca 21% именно к этому объекту.
• Проверить, не будет ли деятельность квалифицирована как предпринимательская при планируемом объёме и способе управления.

4. Проверка правил кондоминиума

• Изучить регламент кондоминиума: часто в уставе или решениях собрания собственников есть запреты или ограничения на краткосрочную аренду.
• Убедиться, что нет внутренних правил, которые сделают туристическую аренду невозможной.

5. Проверить обязательства по учёту и отчётности

• Наличие обязательных регистраций в полиции (гостевой реестр), уплата туристического налога, правила информирования платформ и местных органов.

6. Документы от продавца

• Попросить письменное подтверждение о праве использовать объект для туристической аренды, копии ранее выданных муниципальных разрешений, CIN (если он уже присвоен) и список предыдущих доходов/договоров аренды.

Мы настоятельно рекомендуем включить в договор купли-продажи условие о подтверждении права на туристическую аренду или право на отказ от сделки, если выяснится, что использование невозможно.

Риски и ошибки, которые часто допускают иностранные покупатели

Покупатели из других стран часто недооценивают комбинацию национальных и местных правил. Самые распространённые ошибки:

• Полагаться на коммерческие объявления, где указано «идеально для краткосрочной аренды» — такие заявления не дают правовой гарантии.
• Игнорировать правила кондоминиума: даже при разрешении со стороны муниципалитета внутренние правила дома могут запретить аренду на короткий срок.
• Не учитывать налоговые последствия при владении несколькими объектами: несколько апартаментов могут превратить пассивный доход в предпринимательскую деятельность.
• Покупать в исторических центрах без запроса в муниципалитет о включении объекта в реестр туристических помещений.

Каждая из этих ошибок может привести к штрафам, потерянным доходам и необходимости менять модель использования собственности.

Как это повлияет на цены и инвестиционную логику

Нельзя с уверенностью сказать, что ужесточение правил немедленно снизит цены. Однако мы видим несколько логических эффектов:

• Снижение привлекательности объектов, явно ориентированных на краткосрочную аренду в зонах с запретом.
• Повышение спроса на жильё с разрешённым долгосрочным использованием и на рынки вне исторических центров.
• Рост цен на объекты, где подтверждена возможность легальной туристической сдачи (дефицит легальной продукции).

Инвесторы должны учитывать, что доходность от аренды может стать более стабильной, если она основана на долгосрочных договорах и управленческих решениях, соответствующих итальянскому законодательству.

Практические рекомендации для разных типов покупателей

• Частный владелец, который хочет сам отдыхать в Италии и иногда сдавать квартиру:

  • Убедитесь в праве на разовую или периодическую сдачу.