Какие модели ведения отельного бизнеса выбрать инвестору в Германии?

Инвестиции в гостиничный бизнес

Инвестиции в гостиничную индустрию представляют собой не просто финансовое вложение, а взвешенный выбор, касающийся уровня вовлеченности инвестора в управление отелем, а также факторов, связанных с рисками и ожидаемыми доходами. Для более детального анализа различных моделей управления отелями, распространенных в Германии, стоит рассмотреть несколько основных типов контрактов, включая аренду, управление, франшизу и комбинированные модели.

Аренда гостиницы

Начнем с аренды, которая является одной из наиболее распространенных моделей. Арендный договор на гостиницу подразумевает передачу отельного комплекса арендатору за фиксированную плату, что не зависит от успешности его работы. Этот подход обеспечивает владельцу предсказуемый доход, однако он полностью исключает его участие в операционных процессах отеля.

Вся управленческая ответственность возлагается на профессионального управляющего, который следит за повседневной деятельностью заведения и принимает важные решения. Главным преимуществом для собственника в данном случае является снижение операционных рисков, так как все управление ложится на арендатора.

Договор управления

Другой интересный тип контракта — это договор управления. В таком случае руководство гостиничным бизнесом осуществляется профессиональным оператором, который действует на благо владельца. В этой модели собственник получает процент от операционной прибыли, а управляющий за свою работу получает вознаграждение в виде комиссий и бонусов, зависящих от достигнутых результатов.

Это может способствовать увеличению дохода при условии качественного управления и наличия мотивированных управляющих. Однако, следует учесть, что у владельца нет прямого контроля над повседневной деятельностью отеля.

Франчайзинговая модель

Франчайзинговая модель представляет собой еще один вариант, при котором франчайзер предоставляет владельцу отеля известный бренд, проверенную бизнес-модель и необходимую поддержку. Владельцы отелей выплачивают фиксированные суммы и дополнительные отчисления на бронирования и маркетинговые мероприятия.

Этот подход также открывает возможность стабильного дохода и получения консультационных услуг, но в рамках фиксированных платежей отсутствует прямая связь владельца с экономическими показателями, что может оказать негативное влияние на конечные результаты.

Риски моделей

Риски, связанные с каждой из моделей, могут значительно отличаться:

• При аренде собственник сталкивается с меньшими операционными и финансовыми рисками.
• При управлении и франчайзинге он может иметь дело с рисками, связанными с неэффективной работой оператора или бренда.

Важно помнить, что для успешного внедрения этих бизнес-моделей необходимо учитывать текущее состояние рынка и уровень доверия между всеми участниками.

Преимущества и недостатки моделей

Каждая из вышеперечисленных моделей имеет свои преимущества и недостатки:

• Владельцы гостиниц, выбравшие аренду, нередко сталкиваются с меньшими рисками, но также теряют возможность влиять на ежедневные операции.
• Собственники отелей под управлением операторов могут получать более высокие доходы, но становятся зависимыми от работы управляющего.
• Франчайзеры предлагают своим партнерам различные преимущества, но и риски здесь могут увеличиваться.

Принятие инвестиционных решений

В процессе принятия решения об инвестициях, владельцам гостиничного бизнеса важно тщательно взвесить все плюсы и минусы, проанализировать доступные возможности, риски и потенциальные выгоды, чтобы выбрать наиболее выгодную модель, соответствующую их финансовым и управленческим амбициям.

Более того, для достижения успеха в гостиничном бизнесе крайне важно следовать актуальным тенденциям и адаптироваться к постоянно меняющимся условиям рынка.

Арендное соглашение на управление гостиницей

Арендное соглашение, касающееся управления гостиницей, представляет собой юридический документ, по которому собственник предоставляет в аренду уже работающий отельный бизнес. В этот пакет услуг включаются такие компоненты, как помещения, специализированное оборудование, мебель, посуда, а также существующие деловые связи, лицензии и все необходимые разрешения.

Принцип распределения эксплуатационных затрат

В Германии существует особая практика распределения эксплуатационных затрат, основывающаяся на принципе dach und fach. Это означает, что владелец здания несет ответственность за капитальные затраты, тогда как оператор гостиницы должен покрывать все текущие затраты, связанные с повседневной деятельностью.

Резервный фонд

На практике капитальные и эксплуатационные расходы часто меняются. По этой причине, чтобы эффективно управлять гостиницей, собственник должен сформировать резервный фонд, который будет составлять от 1 до 2% от доходов для осуществления ремонтных работ. Рекомендуется также делать отчисления от 3 до 4% от выручки на замену мебели и оборудования. В первый год работы отеля резервный фонд может быть уменьшен до одной трети от ожидаемых расходов. В следующем году данный резерв должен достигнуть двух третьих запланированных затрат.

Расчет дохода владельца

Расчет дохода владельца гостиницы, который называется netto-cashflow или возвращением инвестиций, производится по следующей формуле:

• доход владельца = доход от аренды
• − стоимость страховки здания
• − земельный налог
• − эксплуатационные расходы, связанные с dach & fach
• − другие неоперационные управленческие издержки

Ключевые условия арендного контракта

Главные условия арендного контракта включают в себя следующие аспекты:

• размеры и порядок уплаты арендной платы
• условия по эксплуатационным затратам
• индексация арендных платежей
• детали касательно залога и других форм обеспечения
• ответственность за проведение ремонта и его компенсацию
• требования к оснащению отеля мебелью и оборудованием

Существенным является определение срока действия контракта, возможности его продления, условия и порядок расторжения соглашения, а также обязательное информирование сторон.

Контроль за управленческой отчетностью

Важным аспектом является контроль за отчетностью управления с соблюдением необходимых стандартов и обязательное наличие страхования.

Типы арендной платы

Существуют различные типы арендной платы:

• Фиксированная арендная плата — подразумевает постоянный размер платежей в течение всего срока договора.
• Фиксированная арендная плата с уменьшением — в первые 1-3 года размер платежа составляет на 25-40% меньше, после чего арендная плата может заметно увеличиться.
• Фиксированная аренда с процентом от выручки — арендатор платит меньшую фиксированную сумму, а владелец получает процент от оборота.

Арендная плата от оборота

Арендная плата, основанная на выручке, зависит от доходов отеля, что дает владельцу возможность лучше понимать структуру гостиничного бизнеса, включая все возможные расходы, а также управлять ими. Права контроля и вмешательства в данные соглашения должны быть четко прописаны в контракте, чтобы избежать конфликтов между собственником и арендатором.

Договор о минимальной гарантии

Соглашение о минимальной гарантии соединяет процент от выручки с определенным минимальным уровнем, который арендатор обязуется обеспечить.

Введение

Валовая операционная прибыль (ВОП) сокращается на фиксированные арендные платежи, и оставшаяся сумма делится между владельцем и арендатором согласно заранее согласованному соотношению. Тем не менее, подобная форма аренды является довольно редкой, поскольку финансовые условия арендатора могут быть достаточно сложными для анализа.

Модель аренды с резервным фондом

Существует также модель аренды с резервным фондом. В этом случае создается некий условный резервный фонд, который основывается на фиксированном договоре аренды. Он определяет, что арендные поступления должны превышать установленный процент от общего годового оборота. Если поступления окажутся ниже запланированного уровня, недостающая сумма будет покрыта за счет резервного фонда. Если же этот фонд истощится, арендные требования изменяются, и аренда становится пропорциональной обороту.

Договор управления отелем

Ещё одним важным аспектом является договор управления отелем. В рамках этого соглашения владелец передает оператору право управлять своим отелем. Несмотря на то что владелец может принимать участие в управлении и оказывать влияние на важные тактические решения, полная ответственность за операционные процессы ложится на оператора. При этом основная часть рисков по-прежнему остается у владельца.

Клауза о производительности

Условия, связанные с выполнением обязанностей, известное как "клауза о производительности", представляет собой критически важный элемент, который формирует стандарты качества обслуживания в гостиничной сфере. Это включает в себя не только обязательства по информированию и проверке, но и права сторон относительно расторжения соглашения.

Следует обратить внимание на то, что в договоре также могут быть указаны сроки его действия с возможностью продления. Гарантии сторон и их правовая фиксация являются ключевыми аспектами данного процесса.

Запрет конкуренции

Кроме того, соглашение может включать пункты о запрете конкуренции, которые защищают интересы всех вовлеченных сторон. В частности, в условиях ипотечного соглашения устанавливается, что арендный договор останется актуальным между владельцем отеля и управляющим даже при изменении рыночной ситуации.

Это особенно важно для обеих сторон, поскольку создает надежную основу для партнерских отношений.

Вознаграждение гостиничного оператора

Также в контракте прописано условие выплаты вознаграждения гостиничному оператору, которое зависит от заранее оговоренных критериев, таких как:

• операционные показатели;
• фиксированные суммы, названные "приоритетом владельца".

В современном гостиничном бизнесе все чаще используют гибридные контракты, которые объединяют характеристики как аренды, так и управления отелем. Это изменение возникло на фоне недостатков традиционных моделей, которые не всегда обеспечивают адекватное распределение рисков и прибыли между партнерами.

Экономическая стабильность и риски

В условиях экономической стабильности ни одна из сторон не стремится делить дополнительные доходы. Аналогичная ситуация наблюдается и в сложные экономические времена, когда случаются падения оборотов или рост операционных расходов.

При анализе гибридных моделей можно выделить несколько вариантов расчетов, которые могут варьироваться:

• процентная доля от инвестиций;
• процент от оборота гостиницы;
• фиксированный процент с варьированием, связанным с чистым операционным доходом (GOP).

При этом важно учитывать, что процентные ставки и порядок расчетов разрабатываются индивидуально под каждое конкретное предприятие и зависят от фактической рентабельности в данной локации.

Ключевые моменты управления гостиницей

Ключевыми моментами, на которые следует обратить внимание в управлении гостиничным бизнесом, являются:

• гибкость в распределении рисков;
• получение доходов;
• создание безопасной среды для инвестора.

Это критично для выполнения долговых обязательств.

Франшизы в гостиничном бизнесе

Следует отметить, что "стандартная" форма гибридного контракта не существует, и условия будут варьироваться в зависимости от переговоров сторон, характеристик расположения и концепции конкретного отеля.

Что касается франшиз, владельцы гостиниц могут воспользоваться схемами, которые позволяют получить доступ к проверенной бизнес-модели и мощной маркетинговой поддержке, сохраняя при этом управление объектом.

Чтобы успешно функционировать в рамках франшизы, владельцы должны иметь глубокие знания в гостиничной индустрии и опыт в управлении операциями.

Владельцы несут все рыночные и операционные риски, не получая никаких гарантий успешности своего бизнеса. Оплата за франшизу производится пропорционально полученным доходам или общему обороту, при этом необходимо выполнять все требования, установленные франчайзером.

Таким образом, несмотря на те возможности, которые предоставляет франшиза, на собственника бизнеса также накладываются определенные обязательства и риски.

Франчайзинговые сети в гостиничном бизнесе

Одна из самых успешных и известных в мире гостиничных сетей, работающих по франчайзинговой системе, — это Best Western. В Германии крупные гостиничные компании, такие как IHG и Marriott, также выбирают стратегию франшиз для своей деятельности. Давайте рассмотрим, какие условия договора могут позволить получить налоговые льготы в стране.

Налоги в Германии

В этой стране действуют два основных типа налогов для компаний:

• Налог на прибыль, который составляет 15,825%;
• Торговый налог, который колеблется от 7 до 14% в зависимости от региона.

Владельцы гостиниц, которые сдают свои объекты в аренду, могут теоретически избежать уплаты торгового налога, ограничившись только налогом на прибыль в размере 15,825%. Однако, в случае договоров управления, скорее всего, придется уплачивать оба вида налогов.

Освобождение от торгового налога

Некоторые компании имеют шанс на освобождение от уплаты торгового налога при соблюдении следующих условий:

• Компании должны владеть и управлять только своей недвижимостью;
• Вести «основную деятельность»;
• Допускать получение доходов от разрешенной деятельности, такой как:
• Управление;
• Предоставление услуг по обслуживанию многоквартирных зданий;
• Строительство и продажа жилых объектов.

Важно понимать, что при осуществлении каких-либо других видов деятельности, компания утрачивает право на освобождение от торгового налога. Следовательно, для получения освобождения необходимо, чтобы компания работала исключительно в рамках своей основной деятельности или сочетала её с разрешенной деятельностью.

Тенденции в гостиничном бизнесе

Учитывая вышеописанные налоговые аспекты, стоит отметить, что еще до начала пандемии и последующего экономического кризиса в гостиничной отрасли была заметна тенденция к отказу от традиционно применяемых арендуемых соглашений. Несмотря на то, что такая форма договоров по-прежнему преобладает, составляя примерно 85-95% всех сделок, негативный опыт, полученный после событий 11 сентября и вспышки вируса SARS, побудил отельный бизнес искать более сбалансированные подходы к распределению рисков.

Изменения в подходе инвесторов

Инвесторы, активно ориентирующиеся на гостиничный сектор последние три десятилетия, значительно улучшили свои знания в этой области. Они стали более избирательно подходить к выбору операторов и формированию условий контрактов. В частности, многие из них стремятся принимать участие в управлении своими гостиницами.

Современные вызовы гостиничной индустрии

Ситуация, аналогичная той, что наблюдалась в начале 2000-х годов, вновь начинает проявляться на фоне пандемии. Несмотря на финансовую помощь со стороны правительств Европейских стран для поддержки индустрии гостеприимства и туризма, множество операторов с фиксированными арендуемыми соглашениями сталкиваются с проблемами выживания в новых условиях рынка.

Увеличенный интерес со стороны инвесторов к тщательному выбору операторов и условиям контрактов подчеркивает важные изменения и адаптацию гостиничного бизнеса к неожиданным вызовам современности.

Заключение

В завершение нашей статьи хочу подчеркнуть, что инвестирование в отельный бизнес требует тщательного анализа и понимания различных моделей управления. Независимо от того, выбирает ли инвестор договор аренды, управление, франшизу или гибридный вариант, его успех будет зависеть от многих факторов, включая рынок, выбранного оператора и собственные финансовые цели.

Каждая модель управления несет свои преимущества и недостатки, которые должны быть внимательно сбалансированы. Например, договор аренды может предложить:

• Стабильный доход
• Низкий риск
• Однако при этом инвестор будет менее вовлечен в операционную деятельность отеля

С другой стороны, франшиза может предоставить доступ к бренду и маркетинговой поддержке, но в то же время ограничивает гибкость владельца в управлении. Гибридные модели могут предложить наилучшее из обоих миров, но требуют также большей степени взаимодействия и управления.

Важно помнить, что анализ рисков и понимание своих требований к возврату инвестиций — это ключевые аспекты, которые необходимо учитывать при выборе модели.

Я надеюсь, что моя попытка изложить сравнительный анализ существующих методов ведения отельного бизнеса окажется полезной не только для потенциальных инвесторов, но и для всех заинтересованных в этом динамичном и увлекательном секторе экономики. В конечном счете, правильный выбор структуры управления и стратегии инвестирования может стать решающим фактором на пути к успеху и финансовой устойчивости в отельном бизнесе.

Надеюсь, информация, представленная в статье, поможет вам сделать взвешенное решение и добиться поставленных целей.