Как правильно выбрать недвижимость в Израиле: советы и рекомендации

Кадастровая разметка в израильском земельном кадастре

Кадастровая разметка, используемая в израильском земельном кадастре, представляет собой систему, в которой каждый объект недвижимости идентифицируется при помощи трех основных координат: гуш, хилька и тат-хилька. Гуш соответствует конкретному участку земли, хилька обозначает долю в праве частной собственности, а тат-хилька обычно указывает на уникальный номер квартиры. Однако следует учесть, что тат-хилька не всегда привязана к квартире. Например, в кадастр могут быть включены чердачные и подвальные помещения, а иногда объекты могут быть абсолютно без номера — это касается, к примеру, старых зданий.

В таких случаях при продаже квартиры может идти речь лишь о совместной доле прав на объект, без четкого отражения границ конкретного имущества.

Юридические аспекты и ипотечные кредиты

Несмотря на сложность ситуаций с отсутствием точных границ, такие объекты недвижимости возможно легально продавать и покупать. Тем не менее, эти особенности могут вызывать трудности для банков при оформлении ипотечных кредитов. Неполное определение границ повышает степень риска, из-за чего условия кредита могут стать менее выгодными. Это также может отразиться на рыночной стоимости недвижимости, когда наступает время ее продажи.

Состояние зданий

Также значительное внимание нужно уделить состоянию самих зданий. Основная часть жилого фонда в Израиле построена в 1960-х годах, поэтому многие из них показывают признаки устаревания и физического износа: поврежденные стены, отваливающаяся плитка и прочие дефекты.

Хотя такие дома могут оставаться обитаемыми, адвокат в большинстве случаев не будет возражать против осуществления сделки. Тем не менее, потенциальным покупателям следует учитывать множество проблем, связанных с состоянием таких объектов.

Возможные трудности при оценке

• Оценка от банка. Специалист может выявить серьезные недостатки, что повлияет на условия ипотечного займа и, возможно, приведет к предложению менее выгодных процентных ставок.
• Необходимость в ремонте. Владельцы недвижимости в подобных домах часто сталкиваются с необходимостью проведения ремонтов, иногда в сотрудничестве с соседями (если речь идет о многоквартирном доме) или даже возможности получения штрафов за потенциально опасные условия жизни.
• Сложности с продажей. Если проблемы не будут решены, это усложнит будущую продажу данного объекта, так как покупатели могут опасаться дополнительных финансовых затрат на устранение недостатков.

Изучение соседей

Важно также изучить окружение. Например, если рядом живут асоциальные элементы, вам будет непросто избежать постоянных конфликтов, связанных с шумом, антисанитарией, запахами и другими коммунальными проблемами. Кроме того, недвижимость в таком районе может быть трудной для аренды.

Лишние ухания и постоянные звуки от соседей увеличат уровень стресса, как при проживании, так и при сдаче жилья. Важно отметить, что законодательство не строго регулирует уровень шума в дневное время, поэтому разрешение конфликтов может оказаться проблематичным.

Рекомендации для потенциальных покупателей

Поэтому, изучая инфраструктуру и условия жизни в выбранном вами районе, важно учитывать уязвимые места. Опыт других людей, в частности, эмигрантов, может дать понимание различных нюансов и сложностей.

Рекомендуется:

• Подписываться на специализированные ресурсы и каналы, чтобы быть осведомленным о тонкостях в области недвижимости, иммиграции и инвестиций.
• Обмениваться мнениями и советами с единомышленниками.
• Концентрироваться на подготовке к потенциальным инициативам и упрощении процесса адаптации в новой стране.

Адаптация к новым условиям

При выборе нового жилья или переезде необходимо учитывать множество аспектов, среди которых на первом месте стоит адаптация к новым условиям жизни. Особое внимание следует уделить выбору района, так как его характеристики и местные жители играют важную роль в комфортном проживании. Наиболее целесообразно заранее собирать информацию об интересующих вас районах, чтобы лучше ориентироваться в них.

Выбор благоприятных районов

Идеальным вариантом будут те места, где проживают люди с сопоставимым уровнем дохода. В наше время существует множество онлайн-платформ, которые предлагают детальные описания различных районов, что упрощает процесс анализа условий жизни в них.

Безопасность и уровень преступности

Не менее важными являются такие показатели, как уровень безопасности, статистика правонарушений, а также другие важные факторы, влияющие на жизнь в районе. Также стоит обратить внимание на уровень образования местных жителей и их профессиональные навыки – различие между работниками умственного и физического труда может значительно сказаться на качестве жизни.

Особенности района

Не стоит забывать, что иногда ситуация может измениться в зависимости от конкретной улицы: казалось бы, преуспевающая часть улицы может плавно перейти в менее развивающуюся. Поэтому при выборе жилья важно досконально проверять информацию о конкретном объекте.

Уникальные черты израильского рынка недвижимости

На израильском рынке недвижимости есть интересная особенность: значительная часть земельных участков, предназначенных для застройки, находится в государственной собственности и сдается в аренду застройщикам на срок до 99 лет. Однако существуют также участки, находящиеся в частной или церковной собственности. Это может повлиять на стоимость жилья, находящегося в разных домах даже поблизости друг от друга, так как стоимость квартир зачастую зависит от права собственности на землю.

Частная собственность и арендные ставки

Квартиры, находящиеся на частных участках, могут оказаться более доступными по цене, но это должно вызвать некоторые опасения. Во-первых, владельцы частной земли имеют право устанавливать арендные ставки, и это может привести к непредвиденному увеличению затрат на коммунальные услуги для жильцов. Поэтому, прежде чем совершать покупку, необходимо тщательно изучить данный аспект.

Заключение сделки

При заключении сделки по покупке недвижимости важно строго следовать условиям стандартного договора. Продавец обязан предоставить необходимые сведения о важных моментах, касающихся сделки. Прежде чем принять окончательное решение, разумно проверить кадастровые данные и убедиться в отсутствии долгов по объекту.

Дополнительные проверки

Но и это исследование не всегда охватывает все важные аспекты, поэтому полезно проконсультироваться с управляющим домом. Он будет заинтересован в том, чтобы предоставить правдивую информацию о состоянии здания и соседях, так как вы можете стать его новым резидентом.

Общение с соседями

Также целесообразно поговорить с несколькими жильцами дома и окрестностей. Некоторые покупатели предпочитают провести время на улице, наблюдая за атмосферой и жизнью в районе. Это помогает составить полное представление о том, как проходит жизнь в данном месте.

Нанимайте эксперта

Если вы рассматриваете инвестиции в недвижимость, возможно, стоит подумать о найме независимого эксперта, который сможет провести профессиональную оценку объекта и предоставить подробный отчет о его состоянии.

Получение ипотечного кредита

Если вы планируете взять ипотеку, разумнее всего будет обратиться в банк за списком оценщиков, с которыми он сотрудничает. Обычно предоставляется три варианта. Рекомендуется выбрать специалиста, работающего с разными финансовыми учреждениями, ведь неизвестно, в каком именно банке вы получите одобрение и на каких условиях.

Естественно, не следует забывать о ценах на услуги. Обычно стоимость работы оценщика составляет около 2,5 тысячи шекелей (примерно 770 долларов), а за оценку после подписания сделки нужно будет заплатить около 1 тысячи шекелей (около 310 долларов).

Обязанности оценщика

Данный профессионал не только оценивает стоимость недвижимости, но и проверяет наличие обременений, гарантируя, что на объект не наложены залоги или долги. В дополнение к этому он взаимодействует с инженерным отделом местной администрации, изучает документацию и предоставляет заключение о потенциальных рисках или качестве строительной конструкции.

Оценщик выполняет свою работу с предельной тщательностью, так как несет ответственность перед банком, что в свою очередь является дополнительной гарантией безопасности для клиента и повышает вероятность получения выгодного ипотечного предложения.

История из практики

Недавно наш источник из компании Zipika поделился увлекательной историей. «Год назад я помогал знакомым в приобретении жилья. У здания были проблемы с кадастровым учетом: оно было возведено 15 лет назад, но не имело регистрации в кадастре, а находилось лишь на учете в земельном управлении. Проблема заключалась в банкротстве строительной компании, что привело к ее неоплате услуг адвоката. Адвокат, недовольный этим обстоятельством, не провел регистрацию здания.

Нам нужно было оформить ипотеку, но у банка возникали вопросы о состоянии дома. А мы не могли подписать сделку, пока не получим одобрение банка, чтобы не оказаться в ситуации без займа.

Элегантные интерьеры и уникальные предложения

Интерьеры указанных объектов поражают своим изысканным дизайном. На рынке недвижимости нет большого количества квартир, подобных тем, которые находятся в центре Тель-Авива — их можно пересчитать. У нас представлено уникальное предложение от компании Isra Home: квартира в Тель-Авиве стоимостью 2 200 000 €, площадью 110 м², включающая в себя 4 комнаты, 3 спальни и 2 ванные. Также предусмотрена возможность удалённого оформления сделки с кредитной ставкой 3-4%. Вы можете выбрать среди множества квартир напрямую от застройщика по весьма привлекательным ценам! Предлагаются варианты как с отделкой, так и без неё, а также возможность получения ипотеки на выгодных условиях, где первоначальный взнос может составлять до 20%.

Роскошный пентхаус в Бат-Яме

Еще одно замечательное предложение — роскошный пентхаус в Бат-Яме, стоимость которого составляет 3 450 000 €. Он имеет общую площадь 230 м² и включает 6 комнат, 5 спален и 4 ванные. Пентхаус расположен по адресу улица Ицхак Саде, на 34-м этаже, а также оснащён балконом площадью 60 м². К этому роскошному объекту прилагаются 2 парковочных места и кладовая. Чарующий вид на море — это еще один его значимый плюс! Дизайнерский ремонт выполнен на самом высоком уровне, дом совершенно новый и предлагает услуги консьержа, а также вместительный спортзал. Кроме того, предусмотрена возможность оплаты в рублях на территории России!

Вилла на продажу в Кейсарии

В Кейсарии предлагается на продажу замечательная вилла, стоимость которой предоставляется по запросу. Она занимает площадь 800 м² и включает 6 комнат, 4 спальни и 5 ванных. Этот великолепный объект располагается в престижном районе с участком площадью 1320 м². Неповторимое расположение:

• Соседи лишь с двух сторон;
• С других сторон — шикарный парк, что обеспечивает жителям необходимую уединенность.

Вилла оборудована бассейном размером 15 на 5 метров, имеет два этажа и цокольный этаж. Общая жилая площадь составляет порядка 850 м².

Квартира в Хайфе

Также в Хайфе представлена квартира по цене 550 000 €, её площадь составляет 113 м², в ней есть 4 комнаты, 3 спальни и 2 ванные. Если вас интересует жильё в районе с развитой транспортной инфраструктурой, но при этом вы стремитесь к спокойствию и уединению — это предложение как раз для вас! Квартира, расположенная на улице Бирама, была полностью отремонтирована, в ней просторные комнаты, а родительская спальня оснащена отдельной ванной и балконом с зеленью. Кухня современная, система кондиционирования новая.

Квартира в Ришон-ле-Ционе

Есть также квартира в Ришон-ле-Ционе, стоимостью 1 250 000 €, с площадью 139 м², в ней 5 комнат, 4 спальни и 3 ванные. Этот объект располагается неподалёку от Тель-Авива и включает два балкона общей площадью 30 м². Автомобили можно удобно парковать в двойном подземном паркинге, а окна выходят на северо-запад. В квартире выполнен дизайнерский ремонт, и она находится на 11-м этаже из 12.

Квартира в проекте Gindi TLV

И ещё одно интересное предложение — квартира в центре Тель-Авива на продажу стоимостью 1 250 000 €, с общей площадью 90 м², в которой разместились 3 комнаты, 2 спальни и 2 ванные. Это часть знакового проекта Gindi TLV, находящегося в центре города, рядом с торговым центром и станциями метро. Проект состоит из 4 башен, из которых 2 уже заселены, третья будет готова в мае 2023 года, а четвёртая — на стадии строительства. Квартира, выставленная на продажу, расположена в третьей башне и имеет площадь 90 м² с балконом площадью 12 м².

Специальное предложение в Бат-Яме

Также следует обратить внимание на строящийся жилой комплекс в Бат-Яме, где сейчас доступна квартира площадью 82 м² за 580 000 €, состоящая из 3 спален и гостиной. Балкон у квартиры составляет 10 м², и она размещена на 8-м этаже из 24. Ожидаемая дата завершения строительства — май 2026 года, и квартира будет сдана с высококачественной чистовой отделкой.

Заключение

В заключение, важно отметить, что покупка недвижимости в Израиле — это гораздо более сложный процесс, чем может показаться на первый взгляд. Необходимо учитывать множество факторов, начиная от кадастровой информации и состояния здания и заканчивая соседями и характерами районов. Первая мысль о покупке квартиры или дома может сопровождаться чувством радости и ожидания, но, как я понял, перед тем как делать такой важный шаг, следует тщательно продумать все нюансы.

Ключевые аспекты покупки

Кадастровая разметка, свойства имущества и права на землю становятся ключевыми аспектами, которые могут существенно повлиять на условия ипотечного кредитования и будущую стоимость вашей недвижимости. Я убедился, что отсутствие четкой кадастровой информации может предостерегать банки от предоставления выгодных условий по ипотеке, что в свою очередь может стать серьезной финансовой нагрузкой.

Состояние зданий

Состояние зданий также играет критическую роль. Старый фонд жилья, хоть и может выглядеть привлекательно, скрывает в себе риск дорогостоящих ремонтов и нежелательных соседей. Я настоятельно призываю знакомиться не только с состоянием самого объекта, но и с его окружением.

Проблемные соседи

Наличие шумных соседей или асоциальных личностей может не только осложнить жизнь, но и снизить ликвидность вашего жилья.

Советы по покупке недвижимости

• Не спешите с решением.
• Проведите тщательное исследование.
• Консультируйтесь с экспертами.
• Обходите окрестности.

Итог

С учетом всего вышесказанного, мой совет — не спешите с решением, отдавая предпочтение тщательному исследованию, консультациям с экспертами и непосредственным обходом окрестностей. Я считаю, что подобный подход способен не только уберечь от ошибок, но и сделать процесс покупки недвижимости более осознанным и приятным. В конечном итоге, ваш дом — это ваша крепость, и он должен соответствовать всем вашим ожиданиям и требованиям.