Как легализация самостроя меняет рынок недвижимости Черногории?

История самостроев в Черногории

История возникновения самовольно построенных зданий в Черногории представляется как сложный и многоуровневый процесс. Развитие нелегального строительства началось много лет назад, и в этой статье мы рассмотрим ключевые моменты, которые способствовали этому явлению. Все началось в 1991 году, когда Югославия распалась. В последующие пятнадцать лет на карте Европы возникло семь независимых государств, среди которых оказалось и частично признанное государство Косово. Черногория обрела свою независимость лишь в 2006 году.

Период югославского времени

Во время югославского периода города Черногории развивались с очевидными трудностями. Регион не воспринимался как привлекательный для международного туризма, что и предопределило отсутствие значительного строительства вдоль побережья. Но после обретения независимости ситуация в корне изменилась. Иностранные инвесторы начали активно вкладывать средства в местные земли, в то время как черногорцам пришлось искать решения жилищных проблем. Это инициировало неожиданный строительный бум в регионе. За короткий срок были освоены все земельные участки, предусмотренные уже существующими планами градоустройства.

Факторы, способствующие строительному бума

• Менее 15 лет после получения независимости.
• Местные власти не успевают адаптировать новые планы по развитию региона.
• Бюджетный дефицит ограничивает создание необходимых коммуникаций.
• Старые градостроительные планы не пересматривались на протяжении 20-30 лет.

Позиция властей

Алексей Смирнов, эксперт в области развития регионов Адриатики, подчеркивает, что в тот период разрешения на возведение новых объектов не выдавались, поскольку касаемая земля была не урбанизирована: отсутствовали дороги и другие жизненно важные коммуникации. Государственные органы осознавали, что остановить строительный процесс не представляется возможным. Поскольку земельные участки были частной собственностью, этот закон стал главным в местной юридической практике. В результате власти частично закрывали глаза на самовольно возводимые строения. Местные жители сами строили свои дома, кто-то следовал проекту, а кто-то действовал по своему усмотрению. В тот момент это имело не столь большое значение.

Регистрация объектов

После завершения строительства владельцы регистрировали свои объекты в кадастровых и налоговых органах. Государство принимало эти здания и выдавало документ о праве собственности (лист непокретности) с пометкой «нема граджевинске дозволе», что указывало на отсутствие формального разрешения. Таким образом, такие объекты становились частью рынка недвижимости, с ними можно было проводить различные сделки: куплю-продажу, дарение или аренду. Однако стоит отметить, что банки неохотно выдавали кредиты, используя такие объекты в качестве залога.

Общие масштабы самостроев

Что касается масштабов самостроев, в настоящее время точное количество объектов, построенных без разрешения, остается неопределенным. По различным оценкам, речь может идти от 40 до 100 тысяч построек, что подтверждает наличие высокого уровня незарегистрированного строительства в этом регионе. Эта ситуация вызывает множество вопросов и порождает активные дискуссии о будущих перспективах развития рынка недвижимости в Черногории и о необходимости внедрения более гибкой градостроительной политики.

Незаконное строительство в Черногории

В Черногории наблюдается нелегальная ситуация на рынке недвижимости, где многочисленные объекты были возведены без должных разрешений от властей. Это касалось как индивидуальных владельцев, которые строили собственные дома для своей семьи, так и крупных строительных компаний, активно работающих в регионе. В итоге, на рынке появилось огромное количество квартир в многоэтажных домах, юридически не оформленных. Проблема "незаконных" объектов также затрагивает случаи реконструкции, когда, например, первый этаж был возведен по всем правилам, а последующие этажи — не получили легализации.

Статистика нарушения разрешений

По данным статистики за 2018 год, на сельских территориях около 71% всего жилья не имело необходимых разрешений, в то время как в городах этот показатель превышал 50%. Такие нарушения в основном касаются частных домов, но среди квартир каждая вторая оказалась вне законного поля. Многие люди оказывались в ситуации, когда вынуждены были заключать сделки с подобными объектами из-за нехватки доступных альтернатив.

Это стало известным явлением, и несмотря на всю сложность, жильцы продолжали жить в своих домах, исправно уплачивая налоги и передавая права собственности на них другим лицам.

Появление самостроев

Появление самостроев в Черногории стало обыденностью на рынке недвижимости. Тем не менее, такая ситуация не могла продолжаться бесконечно. Примерно семь или восемь лет назад местные власти начали активно уделять внимание вопросам кадастра, разрабатывать комплексные планы застройки и создавать новые законы, регулирующие эту сферу.

Решение проблемы самостроев

Стало очевидным, что необходимо решить вопрос с теми, кто уже возвел свои дома без надлежащей документации. Полный снос таких объектов оказался бы непрактичным — их слишком много, и они принадлежат частным гражданам, чьи права защищены законом. Большинство данных строений соответствовали современным строительным стандартам, и было очевидно, что владельцы не несли ответственности за недостатки в системе, которая не обеспечила должного контроля над строительством в переходный период.

Инициатива легализации

В связи с этим было принято решение о начале процесса массовой легализации самовольно построенных объектов, который одновременно стал бы способом пополнения государственного бюджета. 30 июля 2016 года парламент Черногории одобрил закон "О регулировании неформальных объектов", который открыл возможность легализовать все самострои.

Отношение к новому закону

Этот закон был воспринят владельцами недвижимости и участниками строительного рынка с большим энтузиазмом. Условия для легализации оказались довольно благоприятными.

• Для оформления легальности необходимо было подать заявление.
• Собрать соответствующие документы.
• Уплатить налог за подключение к городским коммуникациям.

Налоговые ставки и легализация

Налоговые ставки были установлены относительно приемлемыми, с возможностью получения скидок и рассрочек. В среднем, для приморских районов ставка налога колебалась от 70 до 150 евро за квадратный метр. Например, за дом площадью около 200 квадратных метров в Будве владельцу приходилось уплатить около 20 тысяч евро налога. Это создало основу для легализации множества объектов, которые ранее находились вне правового поля, и дало возможность их владельцам оформить свою собственность законным образом.

Скидки и условия оплаты

В случае, если вы решите внести всю сумму сразу, вы сможете воспользоваться скидкой в размере 20%. Либо же есть возможность разбить платеж на более длительный срок — вплоть до 20 лет.

Легализация недвижимости в Будве

Для того чтобы легализовать виллу площадью 200 квадратных метров в Будве, необходимо уплатить налог, который составляет около 20 тысяч евро. Ранее власти установили крайний срок для подачи заявок — он был определён до 15 июля 2018 года. К этому сроку все владельцы незаконных активов должны были сообщить о своих собственностях.

К сожалению, многим не удалось уложиться в этот срок. По данным на октябрь 2019 года, правительство сообщило о том, что было подано 51 тысяча заявок, но обработать удалось только около 30 тысяч. В связи с наплывом запросов власти приняли решение о продлении сроков подачи документов и недавно сообщили о том, что легализация будет проводиться в бесконечном режиме, но только для объектов, построенных до 2018 года и имеющих отметки на ортофотопланах, составленных в переходный период.

Следует помнить, что дома, возведённые после установленного срока, в будущем легализовать не получится.

Статистика подачи заявок

Алексей Смирнов, эксперт по вопросам недвижимости на Адриатическом побережье, отмечает, что среди его знакомых уже 60% успели подать документы на легализацию своих объектов. Около 30% не смогли это сделать по различным причинам:

• Кто-то не знал о необходимости подачи заявки;
• Другие находились за границей;
• Среди владельцев много иностранцев.

Оставшиеся 10% сознательно избегают подачи документов, чтобы в будущем избежать налоговых последствий, так как закон не предусматривает снос недвижимости, а только штрафы.

Проблемы с обработкой заявок

Одной из главных сложностей остаётся то, что власти не готовы эффективно обрабатывать поступившие заявления. Лично я подал 55 заявок от клиентов, и только три из них получили полный ответ. Мы представили все необходимые документы, включая элаборат, кадастровые планы и справки о недвижимости. На это получен ответ: «Ваши объекты еще не внесены в детальный план местности». Неясно, когда они смогут быть добавлены в план — возможно, это займёт несколько лет.

Темпы легализации

Процесс легализации движется крайне медленно, и, вероятно, нам потребуется ещё пять-десять лет для завершения регистрации всех незаконно построенных объектов, возведенных с 2006 по 2018 год. Этот этап становится неизбежным и всем владельцам, независимо от их желания, придётся пройти через него.

На черногорском рынке по-прежнему имеется значительное количество недвижимости, не имеющей разрешений на строительство, и такая ситуация считается нормой. Однако в будущем объекты, оставшиеся без разрешительной документации, могут оказаться неликвидными, и их продажа столкнётся с серьёзными трудностями, даже если цены будут снижены. Вдобавок к этому, не исключено, что власти станут более строгими с теми, кто продолжает игнорировать легализацию.

Этапы легализации

Процесс легализации состоит из четырёх основных этапов:

• Подача заявления;
• Получение подтверждения о принятии заявки;
• Анализ прочности и безопасности объекта;
• Принятие решения о легализации.

Необходимые документы

Типичный пакет документов для легализации дома площадью до 500 квадратных метров включает заявление, которое может подать как сам собственник, так и его уполномоченный представитель.

Введение

Свидетельство о праве собственности является документом, который можно охарактеризовать как свидетельство о наличии прав на недвижимость, полученное из государственного реестра. К тому же необходимо провести оценку текущего состояния объекта (elaborat), для чего потребуется обращение в лицензированную геодезическую организацию, и этот процесс включает необходимое предоставление трех копий.

Также важно получить копию кадастрового плана или его выписку — эти документы существенно влияют на подтверждение прав на конкретную недвижимость.

Сейсмическая безопасность и архитектурные проекты

Дополнительно следует обеспечить получение сертификата о сейсмической безопасности, который выдает лицензированный специалист, к примеру, архитектор. Архитектурный проект, составленный аккредитованной организацией, должен содержать как минимум три копии.

Такой проект, помимо основных типов технических характеристик строения или сооружения, должен включать:

• Схемы, которые изображают фундамент;
• Разрезы и фасады;
• Подробное описание инженерных систем и коммуникаций.

Однако для объектов, предназначенных для постоянного проживания, необходимость в наличии подобного архитектурного проекта отсутствует.

Покупка недвижимости без разрешений

Много людей интересует, возможно ли на сегодняшний день приобрести недвижимость без надлежащих разрешений на строительство. Формальный период для легализации таких объектов уже истек, но, согласно практике, ряд собственников до сих пор ожидают ответов от муниципалитетов.

Причиной этого служит не только утраченный срок, но и необходимость длительной обработки заявок, поскольку детальные планы ещё не разработаны для всех регионов. В результате на рынке продолжают оставаться многочисленные объекты, у которых нет разрешительной документации на строительство.

Проблема «самостроя» в Черногории

С окончанием «эры самостроя» в Черногории в 2018 году процесс легализации начал затягиваться, что связано с масштабным характером проблемы, охватывающей почти каждую вторую постройку в стране. Нелегальные объекты недвижимости могут быть предметом покупки, хотя такие сделки иногда вызывают сомнения.

Тем не менее, подобная практика имеет место на рынке довольно часто и не противоречит требованиям закона. Важно отметить, что:

• Покупка жилья, в большинстве случаев, является долгосрочной инвестиции;
• Владельцы часто планируют передавать свое имущество потомкам.

Поэтому стоит учитывать будущее права собственности: даже если в данное время объект не имеет разрешений, стоит задуматься о перспективах их получения. Также не забудьте морально подготовиться к возможным налоговым обязательствам.

Рекомендации при покупке недвижимости

При приобретении недвижимости очень важно осуществить всестороннюю проверку конкретного объекта. Рекомендуется сотрудничать с опытными юристами или риелторами.

Это позволяет тщательно проанализировать свидетельство о праве собственности на предмет наличия отметок о «недостатке разрешения на строительство» и сопоставить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если отсутствуют какие-либо ограничения или несогласованные изменения, легализация может и не потребоваться.

Однако в случае наличия обременений следует выяснить, подал ли собственник заявление о легализации до 2018 года, поскольку большинство владельцев уже завершили данный процесс.

Процесс передачи недвижимости

В рамках текущей ситуации процесс передачи прав на недвижимость новому собственнику активируется лишь после того, как местные органы власти рассмотрят поданный запрос. После завершения этого этапа, новый владелец обязан уплатить налоговые сборы и устранить все существующие обременения. В случае отсутствия заявки, необходимо выяснить, есть ли возможность легализовать собственность в принципе. Крайне важно провести исследование градостроительных планов данного района, чтобы понять, не запланировано ли, например, строительство какого-либо значимого объекта, такого как эстакада. Также требуется наличие документов, подтверждающих, что территория имеет статус, позволяющий возведение жилых зданий.

Законодательные ограничения

Законодательные акты содержат ряд требований, которые могут препятствовать легализации различных объектов. Например:

• невозможно узаконить строения, расположенные в пределах национальных парков;
• не допускается узаконивание в зонах экологической защиты рядом с автодорогами;
• запрещено строить на территориях, подверженных оползням;
• нельзя легализовать объекты в радиусе менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов, специалист по Черногории и рынку недвижимости на Адриатическом побережье, отмечает, что составить полный перечень возможных сложностей в этом процессе довольно затруднительно.

Уникальные предложения недвижимости в Черногории

Недвижимость и строительная организация «Adriatic Sea Expert» предлагает замечательную возможность тем, кто планирует приобрести виллу в Херцег-Новом, Черногория. Этот дом с историей, площадью 113 м², стоит на земельном участке площадью 1153 м² и радует гостей потрясающими панорамными видами на море и окружающие горные пейзажи. Уникальность этого здания заключается в том, что оно было возведено в 19 веке на главной дороге, соединяющей город с селом Камено. Этот великолепный каменный дом когда-то вмещал знаменитую корчму под названием Попа Мичо.

Современные виллы от компании Antarex

Еще одной интересной виллой, предлагаемой компанией Antarex, является дом в Сутоморе, стоимостью 400 000 €. Это современное строение площадью 266 м² построено с применением канадской технологии, что подчеркивает его высокие стандарты качества. Участок земли составляет 900 м² и предлагает отличные удобства, включая:

• Собственный сад
• Бассейн
• Парковочные места

Внутреннее пространство включает в себя просторную гостиную, стильную кухню с обеденной зоной и две уютные спальни, расположенные на первом этаже.

Вилла в Тивате

На рынке представлена вилла в Тивате от компании Antarex по цене 361 000 €. Этот уютный дом площадью 95 м² находится на участке в 548 м² в живописной местности Донья Ластва, всего в 200 метрах от моря. Удачная планировка включает:

• Прихожую
• Теплую гостиную с кухонным пространством
• Три спальни
• Ванную
• Открытое пространство на террасе

Сад на участке и дополнительные хозяйственные постройки делают это предложение особенно заманчивым.

Просторная вилла в Игало

Если вам нужно больше простора, обратите внимание на виллу в Игало, также от Antarex, за 600 000 €. Это большое строение площадью 394 м² расположено на обширном участке размером 3195 м² в центре активной части Игало, что является частью Херцег-Нови. Первые этажи занимают ресторан с двумя просторными залами и отдельный зал с камином. Наличие собственного источника воды добавляет удобства для будущих жильцов.

Доступный вариант в Херцег-Новом

Компания Antarex также предлагает доступный вариант — дом в Херцег-Новом, стоимостью 200 000 €. Этот объект состоит из двух однокомнатных квартир. Площадь квартиры на первом этаже составляет 51 м², а на втором — 47 м². Приусадебная территория немного меньше — 52 м². Дом находится в отличном состоянии, полностью меблирован и готов к заселению, что делает его идеальным для дистанционной покупки.

Уютный дом в Которе

Тем, кто ищет уединение и комфорт, стоит обратить внимание на дом в Которе по цене 490 000 €, предлагаемый проектом Ривьера Некртинине. Общая площадь этого уютного пространства составляет 240 м² и включает в себя широкий ухоженный двор. Данная недвижимость двухэтажная и полностью меблированная, что позволяет новым владельцам сразу же почувствовать себя дома.

Интересное предложение в Жабляке

Также интересным предложением является дом в Жабляке от компании DOO "Monteonline" за 75 000 €. Площадь этого строения составляет 77 м², оно расположено в районе Ускочи и находится всего в 7 минутах на автомобиле от центра города. Однако стоит учитывать, что этот объект также требует легализации, что может повлиять на процесс покупки.

Заключение

Каждый из предложенных объектов — это уникальная возможность для инвесторов или для тех, кто мечтает о доме у побережья Адриатического моря.

Недвижимость в Черногории: большой выбор для покупателей

В этой статье подробно обсуждаются различные предложения по недвижимости в Черногории, представляя широкий выбор жилых объектов для потенциальных покупателей.

Дом площадью 77 м²

Первым вариантом является двухэтажный дом площадью 77 м². Он подключен к центральному водоснабжению и электричеству, с установленным септиком для сточных вод. Участок земли составляет 400 м², и в будущем планируется завершение благоустройства террасы, а также создание каменной террасы на нижнем уровне. Одна из особенностей этого дома — дровяная печь, что выделяет его среди типичных жилых помещений. Недвижимость полностью меблирована и укомплектована всей необходимой бытовой техникой, что позволяет новому владельцу сразу же переехать. Кроме того, данное предложение имеет высокий потенциал для инвестиций, что делает его весьма привлекательным для покупателя.

Вилла в Доброй Воде

Следующий объект — это вилла в Доброй Воде, стоимостью 605 000 €, предлагающая 859 м² жилой площади, включая 4 спальни и 4 ванные комнаты. Приобретая данную виллу, можно получить визу на постоянное проживание в стране. Это трехэтажное строение имеет потрясающий вид на море и окружено зелеными оливковыми рощами и источниками с кристально чистой водой. Вблизи расположено море — всего 3 км или 5 минут на автомобиле. Также в 10 метрах от виллы находится спа-комплекс Beganovic Apart & Spa с бассейнами и ресторанами.

Недостроенная вилла в Мельине

Другим вариантом является недостроенная вилла в Мельине стоимостью 670 000 €. Этот объект занимает 600 м² площади, также существует возможность достройки еще одного этажа. Вилла расположена на склоне горы, что обеспечивает невероятный вид на море из каждой комнаты. Ближайшая набережная находится в 1,2 км от дома, а супермаркет — в 450 метрах. В непосредственной близости расположены заправка, кафе и пекарня, что делает это место удобным для жизни.

Семейный дом в Баре

Также стоит рассмотреть возможность покупки уютного семейного жилища в Баре площадью 220 м² по цене 225 000 €. Указанный дом находится в Шушане и открывает восхитительный вид на море. Он расположен на расстоянии 1200 метров от пляжа, а площадь участка составляет 1000 м². На первом этаже находятся:

• две просторные спальни с выходом на общую террасу,
• кухня,
• прихожая,
• ванная комната с душем.

На втором этаже, с отдельным входом, расположены еще три спальни и кухня.

Дом в Сутоморе

Нельзя оставить без внимания дом в Сутоморе, который выставлен на продажу за 110 000 €. Эта недвижимость площадью 116 м² требует ремонта, однако она обеспечена всем необходимым для дальнейшего проживания или сдачи в аренду. Участок земли составляет 342 м². Внутри дома расположено четыре небольшие квартиры на двух этажах, имеющие потенциал к увеличению этажности. Водоснабжение осуществляется городским способом, а одно место на парковке принадлежит дому. Есть возможность приобретения соседнего участка для дальнейшего расширения.

Таунхаус в Сутоморе

И, наконец, стоит отметить таунхаус в Сутоморе, стоимость которого составляет 67 000 €. Его площадь равна 46 м², а земельный участок составляет 239 м². Это одноэтажный дом, включающий:

• просторную террасу,
• прихожую,
• гостиную,
• кухню,
• спальню,
• санузел.

Он меблирован и требует лишь косметического ремонта. На огороженной территории растут фруктовые деревья, а водоснабжение обеспечивается как городскими ресурсами, так и резервуаром для сбора дождевой воды.

Заключение

Таким образом, Черногория предлагает множество возможностей для покупки недвижимости, подходящей как для проживания, так и для инвестиций. Каждое из представленных предложений обладает своими уникальными преимуществами, делающими его достойным внимания.

Исторический контекст

Подводя итоги нашей беседы о нелегальных постройках в Черногории, важно признать, что эта тема насыщена как историческими, так и социальными аспектами. От событий, положивших начало распаду Югославии, до стремительного строительного бума, который охватил страну после обретения независимости, процесс формирования рынка недвижимости в Черногории оказался сложным и непредсказуемым.

Проблема легализации

С течением времени, стремясь удовлетворить потребности населения и приток иностранных инвесторов, Черногория столкнулась с проблемой легализации объектов, возведённых без разрешений. Эта проблема охватывает не только частные домохозяйства, но и коммерческие структуры, что создало правовой коллапс, повлиявший на жизнь тысяч людей.

Адаптация и изменения

Но удивительно, что, несмотря на отсутствие формальных разрешений, жизнь продолжается. Люди находят способы адаптироваться к новой реальности, покупая, продавая и арендуя «бесправные» объекты. Являясь свидетелем этих изменений, я вижу, как черногорские власти начали принимать меры для решения этой проблемы.

Закон о легализации

Принятие закона о легализации неформальных объектов стало шагом к нормализации ситуации на рынке недвижимости и, что более важно, к восстановлению доверия со стороны граждан. Теперь у владельцев есть возможность вывести свою собственность из тени, воспользовавшись предложенными льготами и упрощённой процедурой легализации.

Будущее Черногории

Этот процесс не только поможет упорядочить рынок, но и позволит стране наконец выйти на новый уровень, соответствующий её амбициям как современного европейского курорта.

Ключевые моменты

• Историческое развитие: распад Югославии и становление Черногории как независимого государства.
• Строительный бум: приток инвестиций и потребность в жилье.
• Легализация: проблемы с отсутствием разрешений на строительство и правовой коллапс.
• Заключение законов: шаги властей к нормализации рынка недвижимости.