Как купить недвижимость в Германии: пошаговое руководство для иностранцев

Возможность приобретения недвижимости в Германии

Вопрос о возможности приобретения недвижимости в Германии привлекает внимание не только местных жителей, но и зарубежных граждан. Многие иностранцы интересуются, возможна ли для них покупка недвижимости в этой стране. И ответ на этот вопрос утвердительный: иностранцы могут приобретать жилую и коммерческую собственность на тех же условиях, что и граждане Германии.

Это связано с тем, что законодательство страны не устанавливает никаких ограничений на выбор и расположение объектов недвижимости. Это существенно отличается от таких государств, как Австрия и Швейцария, где иностранным покупателям необходимо получать особые разрешения для сделок.

Документы для покупки недвижимости

Для успешного завершения сделки по покупке квартиры или дома в Германии соискателю нужно собрать определенный пакет документов. Важнейшим элементом в этом процессе является заграничный паспорт. Рекомендуется также предоставить справку из вашего банка, которая могла бы подтвердить наличие денежных средств на счете и продемонстрировать серьезные намерения покупателя.

В последние годы все чаще требуется документальное обоснование источников дохода, что связано с требованиями, выдвигаемыми антикоррупционным законодательством.

Трудности на рынке недвижимости для россиян и белорусов

Несмотря на сложности, с которыми сталкиваются россияне и белорусы на рынке недвижимости в Германии и других европейских странах, вполне реально осуществить покупку при соблюдении определенных условий. Владельцы вида на жительство в Германии или, что еще лучше, постоянного вида на жительство в одной из стран ЕС, имеют более широкий спектр возможностей.

• Доступ к переводам на немецкий банковский счет;
• Получение кредитов в местных финансовых учреждениях;
• Инвестиции в различные финансовые инструменты, включая покупку недвижимости.

Приобретение недвижимости без постоянного места жительства в ЕС

Кроме того, если иностранный гражданин не имеет постоянного места жительства в Европе, но открыл счет в банке, который позволяет проводить сделки, и на этом счете достаточно средств для осуществления покупки, он также может приобрести как жилую, так и коммерческую недвижимость на территории Германии. Однако важно помнить, что те, кто не находится под санкциями, могут беспрепятственно распоряжаться своими средствами.

Тем не менее, стоит учитывать, что перечисление денег может оказаться сложной задачей, поскольку в рамках юрисдикции ЕС для граждан России и Беларуси существуют лимиты на сумму, не превышающую 100 000 евро. Эта сумма обычно оказывается недостаточной для полноценной сделки, особенно в таких городах, как Мюнхен, где стоимость квартир стартует от 300 000 евро. В окрестностях Дюссельдорфа за аналогичную цену можно приобрести лишь небольшую квартиру.

Проблемы с открытием банковских счетов

Еще одной важной деталью является то, что многие кредитные учреждения в Германии отказывают в открытии счетов для граждан России и Беларуси. Причина этого кроется в трудоемком и длительном процессе проверки происхождения средств, который банки стремятся избежать, чтобы снизить свои финансовые риски.

По этой причине поиск подходящего многоквартирного дома или другого объекта недвижимости на территории Германии может стать серьезной задачей, требующей настойчивости и хорошего понимания всех нюансов действующего законодательства.

Заключение

Поэтому перед принятием решения о покупке крайне важно учесть как финансовые риски, так и юридические аспекты, а также порядок, в соответствии с которым будут осуществляться сделки. Важность тщательной подготовки и осознания всех аспектов невозможно переоценить, что позволит избежать множества проблем в процессе приобретения недвижимости.

Отсутствие обязательного банковского счета

Наличие счета в немецком банке не является обязательным для проведения сделок с недвижимостью. В то время как переводы могут осуществляться и из других государств, стоит подчеркнуть, что не все застройщики готовы принимать такие условия. Российские и белорусские покупатели зачастую выбирают открытие счетов в государствах, таких как Турция, Грузия и Казахстан. Переводы из России на счета лиц или организаций, находящихся в странах, которые могут быть отнесены к категории «недружественных», включая Германию, невозможны.

Особенности для граждан СНГ

Граждане Грузии, Казахстана, Армении, Азербайджана и других республик постсоветского пространства, за исключением России и Беларуси, не сталкиваются с ограничениями при открытии банковских счетов и переводах средств из-за границы. Однако необходимо помнить о важности подтвердить законность происхождения имеющихся у них средств. Что касается украинцев, они тоже могут открывать счета и осуществлять сделки с недвижимостью, но могут натолкнуться на сложности при попытке вывода средств из украинских банков. В случаях с наличной валютой такие средства необходимо декларировать при пересечении границ.

Этапы покупки недвижимости в Германии

Процесс приобретения квартиры или дома в Германии можно условно разбить на несколько этапов:

• Первый шаг: включает в себя сбор достаточной суммы на счете. Клиентам из России и Беларуси рекомендуется заранее перевести средства на счет в одном из зарубежных банков, как правило, в государствах с положительным отношением.
• Второй этап: выбор недвижимости. С учетом предпочтений клиента, агентство подготавливает «экспозе» — документы с несколькими вариантами квартир или домов. Риелторы согласуют даты для просмотра выбранных объектов и определяют их с продавцами или застройщиками.
• Третий шаг: процесс бронирования недвижимости. После того как клиент решится на покупку определенной квартиры или дома, ему потребуются подписать предварительный договор или соглашение о резервировании и внести задаток. Как правило, размер задатка составляет от 1000 евро до 1% от стоимости объекта, что зависит от условий застройщика или собственника. Далее устанавливается дата для подписания основного договора купли-продажи у нотариуса, обычно это происходит через 2-4 недели после брокерской резервировки.
• Четвертый этап: подписание договора. В момент сделки присутствуют продавец или его уполномоченный представитель, покупатель или его доверенное лицо, а также риелторы.

Процесс оформления сделки купли-продажи недвижимости в Германии

Процедура приобретения недвижимости в Германии включает в себя ряд ключевых шагов и может длиться от одного до двух часов, в зависимости от нюансов конкретной сделки. Первым пунктом является подготовка значительного количества документации — как минимум 17 страниц, необходимых для выполнения всех формальностей и регистрации.

Уведомление различных инстанций

Когда обе стороны подписали контракт купли-продажи, нотариус обязан проинформировать разнообразные государственные учреждения о новой регистрации владельца недвижимости. К числу таких организаций относятся:

• земельный кадастр;
• суд;
• налоговая служба;
• местное управление;
• коммунальные службы;
• банк, если недвижимость была приобретена с ипотечным кредитом.

В земельном реестре происходит предварительная запись о новом владельце, что исключает возможность продажи недвижимости без предварительного уведомления.

Уведомление покупателя об осуществлении платежа

После того как нотариус получит подтверждения от всех упомянутых инстанций, он уведомляет покупателя о необходимости произвести оплату за приобретение. Информация, содержащаяся в этом предупреждении, может касаться платежей, которые следует перевести на:

• банковский счёт нотариуса;
• счёт продавца;
• специальный трастовый счёт, где оформлялась ипотека.

Необходимо отметить, что с 2022 года в Германии действуют законодательные ограничения, которые запрещают проводить расчёты наличными и с использованием криптовалюты при сделках с недвижимостью.

Налоги и платежи

В зависимости от стоимости приобретаемого объекта, покупатель обязан уплатить налог на приобретение недвижимости, который варьируется от 3,5% до 6,5% в зависимости от региона. Например:

• в Берлине этот налог достигает 6%;
• в Баварии его величина составляет 3,5%.

После внесения налога, налоговая служба выдает удостоверение, которое подтверждает, что нет препятствий для регистрации нового владельца в судебном реестре (так называемый unbedenklichkeitsbescheinigung).

Окончательная регистрация

Как только вся сумма уплачена, нотариус получает полномочия для окончательной регистрации нового владельца в земельном кадастре. Полученное от налоговой службы удостоверение передается в суд, который выставляет счёт за регистрацию. После его оплаты новое имя станет частью регистровых данных, что позволяет официально подтвердить право собственности покупателя на недвижимость в стране.

Время оформления и выписки

От момента, когда покупатель впервые осматривает объект, до завершения процесса регистрации в земельном кадастре проходит около 2-3 месяцев. Также существует возможность получить выписку из земельного реестра для подтверждения прав на недвижимость. Получение данной выписки может быть удостоверено нотариусом или представителем местного суда при личном обращении нового владельца.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

При приобретении недвижимости можно столкнуться с различными налогами и дополнительными расходами:

• Одноразовый налог на приобретение недвижимости (grunderwerbsteuer) составляет от 3,5% до 6,5% от стоимости покупки.
• Ежегодно взимается налог на владение недвижимостью (grundsteuer), который уплачивается местными властями.

Все вышеперечисленные аспекты важно учесть при планировании покупки недвижимости в Германии.

Налог на недвижимость в Германии

В Германии налог на недвижимость, называемый Grundsteuer, является величиной, которая варьируется от региона к региону. Размер данного налога может находиться в диапазоне от 0,26% до 1% от кадастровой стоимости здания или земельного участка, в то время как средняя ставка обычно составляет около 0,35%.

Процесс определения итоговой суммы налога зависит от различных факторов. К числу таких факторов относятся:

• тип недвижимости;
• её местоположение;
• площадь участка;
• оценка недвижимости;
• год постройки объекта.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

При коммуникации о покупке жилья, будь то квартира или дом, иммигранты в Германии должны учитывать дополнительные расходы, связанные с совершением сделки. Среди этих затрат можно выделить:

• Регистрационный сбор – около 0,5% от стоимости приобретаемой недвижимости;
• Плата за оформление сделки в земельном реестре (Grundbuch);
• Нотариальные расходы (Notarkosten) – от 1% до 1,5% от цены объекта;
• Комиссия риелторских агентств(Maklerprovision) – от 3% до 6% от стоимости.

Роль нотариуса

По поводу безопасности сделок с недвижимостью в Германии, нотариус выступает в качестве нейтрального посредника, который отвечает за соблюдение законности всей процедуры и защищает права как покупателя, так и продавца. Перед подписанием договора купли-продажи нотариус проверяет все документы, касающиеся прав собственности, а также осуществляет анализ данных из земельного реестра для выявления возможных обременений.

Важно отметить, что в большинстве случаев дополнительные юридические проверки не являются необходимыми.

Ипотечное кредитование и рассрочка платежей

Что касается вопросов ипотечного кредитования и рассрочки платежей, то покупка квартиры на первичном рынке зачастую предполагает возможность оплаты в рассрочку. Обычно процесс продажи новостроек начинается с этапа закладки фундамента, что происходит примерно за 1,5-2 года до завершения полного строительства объекта.

В таких ситуациях осуществляются поэтапные платежи в зависимости от выполнения работ девелопером. Однако при покупке уже готовой недвижимости требуется сразу же внести полную сумму.

Доступность ипотечных кредитов для иностранных граждан

Для иностранных граждан, кроме граждан Российской Федерации и Беларуси, возможность получения ипотечного кредита в Германии остаётся открытой. Рекомендуется обратиться в риелторское агентство, которое сможет предложить конкурентоспособные условия кредитования.

На сегодняшний день средняя процентная ставка по ипотечным кредитам составляет приблизительно 4,5%, при этом в прошедшем 2022 году она возросла практически в три раза.

Граждане России и Беларуси сталкиваются с ограничениями в доступе к жилищным кредитам. В некоторых случаях может быть необходимо провести сделку удалённо. Если потенциальный покупатель не в состоянии выехать в Германию для личного участия в сделке, риелторами предлагаются онлайн-экскурсии для выбора подходящих объектов и решения всех организационных вопросов.

Процесс подписания договора

Если покупатель не может присутствовать во время процесса подписания договора у нотариуса, ему необходимо составить генеральную доверенность для своего агента, юриста или доверенного лица. Это позволит значительно облегчить сделку и гарантировать юридическую чистоту всех процедур, связанных с покупкой недвижимости.

Заключение

В заключение, покупка недвижимости в Германии для иностранных граждан представляет собой не только реализацию жизненной мечты, но и весьма сложный процесс, требующий тщательной подготовки и знания основных нюансов. Несмотря на существующие сложности, которые могут столкнуться россияне и белорусы, стоит понимать, что возможности для приобретения жилья все же открыты.

Я поделился с вами ключевыми этапами, начиная от первой накопительной стадии до финального подписания договора у нотариуса. Каждый шаг, начиная с выбора объекта и заканчивая финансированием, требует внимания и серьезного подхода.

Ключевые этапы покупки недвижимости

• Аккумулирование средств: Заблаговременно переведите средства на счет в зарубежном банке.
• Выбор объекта: Работайте с агентством для составления списка подходящих вариантов.
• Бронирование: Подпишите предварительный договор и внесите залог.
• Подписание договора: Убедитесь, что нотариус зачитал все пункты договора.

Важно отметить, что наличие вида на жительство или счет в европейском банке может значительно упростить процесс. Но даже если этих условий нет, при соответствующих действиях вероятность успешной сделки сохраняется.

Я надеюсь, что, ознакомившись с этой статьей, вы смогли получить полезную информацию, которая поможет вам в осуществлении своей мечты о собственном жилье в Германии.

Кроме того, не забывайте, что работа с опытными профессионалами, такими как риелторы и юристы, поможет минимизировать риски и упростить процесс. На каждом этапе важно тщательно прорабатывать все детали, ведь даже небольшая ошибка может стоить значительно больше.

Желаю удачи!

Я искренне надеюсь, что с учетом всех переданных знаний каждый из вас найдет свой идеальный дом или квартиру в этой красивой и стабильной стране. Процесс покупки недвижимости, несмотря на свои сложности, остается вполне выполнимым, если подойти к нему с умом и осторожностью.