Греция привлекла $7,7 млрд и 1,200 миллионеров — что это значит для рынка жилья

Греческая недвижимость в фокусе мировых капиталов

Рынок недвижимости Греции уже перестал быть лишь сезонной историей для туристов: недвижимость Греции стала стратегическим инструментом перемещения капитала и переезда семей состоятельных инвесторов. За последний год эти перемещения получили мощный импульс — и мы видим это не по слухам, а по цифрам в отчётах Henley & Partners и Knight Frank. Для покупателей и инвесторов это значит, что выбор жилья здесь носит двойной характер: жилище и одновременно финансовый актив.

Как захватывает внимание — пара слов в начале

В условиях глобальной политической и фискальной неопределённости многие высоко состоятельные люди формируют план перемещения активов и местожительства. Мы уже наблюдали: когда одни страны ужесточают правила для инвесторов, спрос перераспределяется туда, где условия остаются открытыми и предсказуемыми. Греция — один из главных бенефициаров этой перераспределённой заинтересованности.

Что говорят Henley & Partners и Knight Frank

Оба отчёта согласны: профиль страны меняется. Ключевые выдержки, которые стоит запомнить:

• Henley & Partners в рамках новой методики Wealth Mobility Competitiveness присвоили Греции 70,5 из 100 баллов, ставя её рядом со Швейцарией и Гонконгом по конкурентоспособности для мобильного капитала. Этот индекс учитывает налоговые условия, правовую систему, качество жизни, геополитическую стабильность, свободу движения капитала и пути для инвесторской миграции.
• По оценке Henley, в 2025 году Греция привлекла около 1,200 мигрантов-миллионеров с совокупным капиталом $7,7 млрд.
• Knight Frank фиксирует резкий рост числа сверхбогатых (UHNWIs, с состоянием свыше $30 млн): с 523 в 2021 году до 910 в 2026-м — прирост 74%; прогноз на 2031 год — 1,140 человек.

Обе организации видят Грецию не как временный курорт, а как стабильную юрисдикцию, привлекательную с точки зрения доступа в ЕС и Шенгенскую зону, а также с практическими инструментами для переезда и защиты капитала.

Почему инвесторы выбирают Грецию: набор преимуществ

Мы всегда оцениваем подобные тренды через несколько параметров — здесь они совпадают с выводами отчётов:

• Политическая стабильность и членство в ЕС/Шенгене. Для тех, кто ищет «безопасный хаб», это ключевой аргумент.
• Качество жизни. Климат, инфраструктура и медицинские/образовательные услуги в премиум-сегменте играют роль при выборе долгосрочного резиденства.
• Налоговые инструменты для новых резидентов. Отчёты отмечают, что налоговые стимулы делают Грецию более конкурентоспособной для тех, кто реорганизует налоговые структуры и семейную экспансию.
• Греческая Golden Visa. Программа остаётся востребованной как путь к резидентству в ЕС.
• Относительная стоимость. По сравнению с традиционными центрами богатства, некоторый сегмент греческой недвижимости остаётся дешёвее, что привлекает инвесторов, ищущих «европейский опцион» на рост цен.

Наша оценка: сочетание «юрисдикция + lifestyle + стоимость» делает Грецию привлекательной в долгосрочной стратегии для семейных офисов и частных инвесторов, которые планируют перенести не только капитал, но и операции, управляющий персонал и образовательные траектории детей.

Golden Visa и реальные цифры: что важно знать

Golden Visa остаётся одним из главных каналов притока капитала в греческую недвижимость. Коротко по фактам:

• По состоянию на май 2026 года выдано 32,156 основных разрешений инвесторам.
• С учётом членов семей число активных разрешений достигает 92,914.
• Инвесторы приходят из Китая, Турции, Ливана, Ирана, Великобритании, Израиля, Египта и США.
• В премиальных зонах (Афины, Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3,500 человек) порог инвестиций подняли до €800,000; в других регионах действуют более низкие пороги.

Несмотря на увеличение порогов, спрос сохраняется. Это показывает, что для многих инвесторов резидентство в ЕС и безопасность активов ценнее роста цены покупки.

Влияние на рынок недвижимости: куда уходят деньги

Недвижимость остаётся основным каналом притока капитала. По данным Банка Греции, чистые прямые иностранные инвестиции в греческую недвижимость в 2025 году составили €2.0556 млрд. Это исторически высокий уровень, подтверждающий центральную роль сектора.

Основные целевые локации для премиум-покупателей:

• Афины и Афинская Ривьера
• Северные пригороды Афин
• Острова с развитой инфраструктурой (Миконос, Санторини, Киклады)
• Курортные и туристические точки с ограниченным предложением роскошных объектов

Эти рынки демонстрируют:

• Устойчивый спрос на премиальные апартаменты и виллы
• Рост цен в ключевых микрорайонах
• Увеличение предложения элитных отелей и объектов сервисной недвижимости

Наше наблюдение: приток капитала усиливает сегмент luxury, но одновременно создаёт давление на доступность жилья для местного населения. Рост цен концентрируется в узких зонах — это уже заметно в некоторых северных пригородах Афин и на популярных островах.

Риски и системные вызовы для инвестора и рынка

Положительные цифры сопровождаются значительными рисками, о которых инвестору нужно знать:

• Давление на цены.