До €47 000 за м² и 35% иностранцев: премиум-недвижимость Италии меняет правила игры

Рынок недвижимости Италии: почему премиум снова на слуху

Рекордные цены на побережьях и растущий поток зарубежных покупателей меняют правила игры на рынке недвижимости Италии. По данным отчёта Engel & Völkers Italia при научной поддержке Nomisma, премиальный сегмент продолжил рост в 2025 году — и это рост не для всех регионов одинаковый.

Мы проанализировали ключевые выводы отчёта и объясняем, что они означают для покупателей, инвесторов и экспатов: где ещё растут цены, где спрос задают иностранцы, и какие риски стоит учитывать при покупке в Италии.

Ключевые цифры, которые нужно знать сразу

• +6.3% — годовой прирост транзакций в премиальном сегменте в 2025 году;
• +9.3% — рост активности в первом полугодии 2025 года;
• 35% — доля иностранных покупателей на среднем для страны уровне;
• 52% — доля иностранных покупателей в Центральной Италии;
• +1.3% — рост цен на объекты в отличном состоянии в 2025 году;
• +1.9% — рост цен на объекты в хорошем состоянии в 2025 году;
• 785 000 — ожидаемое число сделок по прогнозу Nomisma по итогам 2026–2028 гг.;
• Ценовые пики по регионам: Милан €27 000/м², Коста-Смеральда €47 000/м², Венеция €20 000/м², Рим €12 000/м².

Эти цифры дают смешанную картину: активность и интерес растут, но номинальный рост цен уже не перекрывает инфляцию, поэтому в реальном выражении жильё может подешеветь.

Динамика сделок и прогнозы: восстановление и пределы роста

Отчёт показывает, что восстановление на рынке началось в конце 2024 года и усилилось в 2025-м. Сделки прибавили в первом полугодии +9.3%, а годовая динамика остановилась на +6.3%. Это указывает на устойчивый спрос, но не на взрывной рост.

Nomisma прогнозирует рост числа транзакций до 785 000 к концу периода 2026–2028 гг., что близко к показателям 2022 года. Мы видим несколько важных выводов из этих прогнозов:

• Рост активности в среднем секторе рынка подпитывает премиум вслед за ликвидностью и улучшением инфраструктуры;
• Ограниченное предложение премиальных единиц в центральных и курортных зонах держит локальные цены высокими;
• Тем не менее номинальный рост уже не покрывает инфляцию, и цены в реальном выражении ожидаются ниже через три года.

Для инвестора это значит, что расчёт на быструю переоценку активов с учётом инфляции требует осторожности. При покупке стоит делать упор на доходность и долгосрочную ценность локации, а не только на номинальное годовое изменение цен.

Ценовые пики по регионам: карта «дорогой» Италии

Премиум в Италии не однороден: есть яркие локальные пики, где квадратный метр стоит как в топ-европейских городах. Ниже — выделенные в отчёте точки с пиковыми значениями.

• Северо-Запад

  • Милан: до €27 000/м² в центральных кварталах; обычные ценовые диапазоны для новых или отремонтированных апартаментов €10 000–€23 000/м².
  • Курорты: Корминие/Большие озёра и Курмайёр сохраняют высокие позиции — в Courmayeur пик €20 000/м², средние значения €15 000–€18 000/м².
  • Лигурия (Портофино, Santa Margherita): пиковые значения €25 000/м², около 80% сделок — вторые дома.

• Северо-Восток

  • Кортина-д’Ампеццо: до €24 000/м².
  • Венеция: до €20 000/м² в историческом центре; спрос делят инвестиции и вторые дома по 40%.
  • Трентино-Альто-Адидже: пик до €19 000/м² в отдельных локациях; туристические зоны показывают до €15 000/м².

• Центральная Италия

  • Тоскана (Chianti, холмы): до €15 000/м², на Эльбе до €10 000/м².
  • Флоренция: до €10 000/м², при этом 65% покупателей — иностранцы.
  • Рим: пик €12 000/м², средние значения €6 000–€10 000/м²; спрос на террасы, энергоэффективность и парковку.

• Юг и Острова

  • Коста-Смеральда (Сардиния): пик до €47 000/м², средние значения €28 000–€33 000/м² — самый дорогой рынок в Италии.
  • Амальфитанское побережье и острова (Капри): пик до €12 000/м² для видов на море и вилл.
  • Неаполь: средние €5 800–€7 000/м², пик до €10 000/м²; большинство покупателей — итальянцы (85%).

Эта география означает, что «премиум» может означать либо центр Милана, либо виллу у моря с частным причалом. Стратегия покупки должна учитывать виды, доступность и специфику спроса в каждой локации.

Кто покупает и зачем: сегментация спроса

Отчёт демонстрирует чёткую географическую сегментацию мотиваций покупателей:

• Север: 50% покупок — для постоянного проживания (primary homes); доминируют местные покупатели — 72%;
• Центр: вторые дома — 42%, чуть выше доли primary homes (41%); доля иностранцев в регионе составляет 52%, большинство из которых из Европы (59%) и Северной Америки;
• Юг и Острова: инвестиции — 23%, при этом primary homes — 40%, second homes — 37%; доля местных покупателей — 59%.

Какие выводы из этого следует для практиков:

• Если вы покупаете для переезда (ПМЖ), северные регионы предлагают больше предложений и сильную инфраструктуру;
• Для покупки второго дома или курортной виллы смотрите в Тоскану и на острова — здесь много иностранного спроса, что облегчает краткосрочную аренду;
• Для инвестиционной стратегии на доход от аренды Южная Италия и острова дают туристический поток, но местные динамики и регуляции надо изучать внимательнее.

Что любят покупатели премиума: характеристики спроса

Покупатели премиального сегмента сегодня обращают внимание не только на вид из окна. Отчёт выделяет несколько конкретных требований, которые повышают привлекательность объекта:

• Реновация и современные стандарты — отремонтированные объекты легче продаются и дороже оцениваются;
• Террасы и внешние пространства для загородных и прибрежных объектов;
• Энергоэффективность — всё больше покупателей учитывают эксплуатационные расходы;
• Парковка и безопасность в городских объектах премиум-класса.

Если вы продаёте или готовитесь покупать, эти пункты часто дают наибольшую маржу при реставрации.

Практическая инструкция для покупателей и инвесторов

Мы предлагаем практические шаги на основе данных отчёта и нашего опыта работы с международными покупателями:

1. Определите цель покупки:
   • ПМЖ — смотрите на север и крупные города, ориентируйтесь на инфраструктуру и школы;
   • Второй дом/отдых — центр и побережья; учитывайте сезонность спроса;
   • Инвестиции — анализируйте туристические потоки и местные правила краткосрочной аренды.
2. Проверяйте реальные доходности:
   • Не полагайтесь только на номинальный рост цен; учитывайте инфляцию и налоговые расходы;
3. Оцените ликвидность локации:
   • Чем больше спрос со стороны иностранцев и туристов, тем выше вероятность быстрой перепродажи;
4. Запрашивайте данные о последних транзакциях и уровне вакантности;
5. В проектах с реновацией считайте стоимость обновления и сроки окупаемости;
6. Работайте с локальными юристами и агентами, которые знают особенности кадастра, налогообложения и правил аренды.

Риски и ограничения: где можно ошибиться

Отчёт честно указывает на ряд ограничений, которые нужно учитывать:

• Номинальный рост цен в 2025 году (+1.3% / +1.9%) не покрывает инфляцию — цены в реальном выражении скорее упадут;
• Премиальные объекты часто имеют высокие эксплуатационные расходы и налоговую нагрузку;
• Локальная ликвидность может быть низкой: элитный дом у моря сложно быстро продать вне сезона;
• Политика краткосрочной аренды и регуляции (в ряде муниципалитетов) могут ограничивать доходность;
• Валютный риск для покупателей из стран с волатильной валютой.

Мой совет: планируйте покупку как минимум на 5–7 лет, если цель — капитализация, и фокусируйтесь на доходности, если важна краткосрочная отдача.

Что меня удивило в отчёте и что вызывает осторожность

Меня удивила концентрация иностранных покупателей в Центральной Италии — 52% — это заметный сдвиг в сторону туристической элиты, особенно во Флоренции и Тоскане. В то же время высокая доля местных покупателей в северных и южных рынках говорит о различной природе спроса: здесь решают не только инвестиции, но и социальная составляющая — работа, школы, семейные связи.

Остерегает то, что реальная стоимость активов может снижаться из-за инфляции.